주문
○○세무서장이 2005.04.15. 청구인에게 결정·고지한 1999년 내지 2003년 귀속 종합소득세 44,703,640원의 부과처분은 청구외 현○○이 운영한 ○○주차장 인근의 다른 주차장들의 연도별 임대료 비용 등의 사실관계를 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.
이유
1.처분내용
○○세무서장은 청구인의 딸인 청구외 현○○이 청구인이 1991.09.04.에 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 369.9m2(이하 “쟁점토지”라 한다)를 사업장으로 하여 1996.03.15.에 ○○주차장(사업자등록번호 : 000-00-00000)을 개업한 후, 쟁점토지 위에 지하 1층 및 지상 5층 건물인 ○○빌딩(연면적 합계 : 1,087.10m2; 사업자등록번호 : 000-00-00000)을 사업장으로 하여 부동산 임대업을 개업한 2003.06.16.까지 운영한 사실을 처분청에 통보하였다.
처분청은 청구인이 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 쟁점토지를 특수관계자인 현○○에게 무상으로 임대한 결과 1999.01.01.부터 폐업일인 2003.06.16.까지의 ○○주차장의 임대료 수익 196,255,944원(임대료의 시가가 불분명한 경우로 보고 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 방법으로 계산한 금액)을 누락한 것으로 보고, 부당행위계산의 부인을 통해 1999년 내지 2003년 귀속 부동산임대소득금액 157,004,755원(임대료 수익에 표준소득률(80%)을 곱한 금액)을 추가로 계산하여 2005.04.15.에 청구인에게 동(同)과세기간 귀속 종합소득세 44,703,640원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.05.16. 이 건 심사청구를 하였다.
2.청구주장
(i) 고령(79세)인 청구인을 대신하여 현○○의 명의로 사업자등록을 한 후 청구인이 청구외 장○○을 관리인으로 두고 직접 ○○주차장을 운영하였고 장○○으로부터 매월 1 ~ 2회씩 인건비와 공과금 등을 제외한 임대수입금액을 송금받았으므로 (특히, ○○주차장의 전기요금은 청구인이 직접 지불하였음) ○○주차장의 실질적인 사업자는 청구인이었며, 따라서 청구인이 ○○주차장을 운영하던 현○○에게 쟁점토지를 무상으로 임대한 것으로 본 이 건 과세처분은 부당하며 (이하 “청구주장①”이라 한다) (ii) ○○주차장의 실질적인 사업자가 청구인이고 현○○에게 쟁점토지를 무상으로 임대한 사실이 인정된다 하더라도, 처분청이 임대료의 시가를 정확하게 산정하기 위해 적극적으로 노력하지 않았고, 보충적인 평가방법으로 처분청에서 계산한 ○○주차장의 임대료 수익은 인근의 다른 주차장들에 비해 비현실적으로 높기 때문에 이 건 과세처분은 부당하다. (이하 “청구주장②”라 한다)
3.처분청 의견
청구인은 현○○의 명의로 사업자등록을 하였지만 ○○주차장의 실질적인 사업자는 청구인이라고 주장하면서 임대수입금액을 송금받은 청구인 명의의 ○○은행 통장(계좌번호 : 000-00-000000, 이하 “쟁점통장”이라 한다) 사본 및 ○○주차장의 전기요금 납부내역의 전산자료(이하 “쟁점전산자료”라 한다)를 제출하였지만, 쟁점통장의 입금액이 ○○주차장의 임대수입금액인지 여부를 확인할 수 없고, 쟁점전산자료에 자동이체로 전기요금을 납부한 예금주가 청구인이 아닌 장○○으로 기재되어 있으므로, 청구인의 주장은 타당하지 않고 ○○주차장의 실질적인 사업자는 청구인으로 보인다. (“청구주장①”에 대한 반론)
또한, 청구인은 처분청이 ○○주차장의 임대료의 시가를 비현실적으로 높게 산정하였다고 주장하면서 비교대상으로 인근의 5개 주차장을 제시하였지만, 청구인이 제시한 비교대상 주차장들은 ○○주차장과 유사하지 않고 개별공시지가도 낮기 때문에 청구인의 주장을 뒷받침할 수 없고, 따라서 청구인의 주장은 타당하지 않다. (“청구주장②”에 대한 반론)
4.심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 ○○주차장의 실질적인 사업자였는지 여부(이하 “쟁점①”이라 한다)와 처분청에서 계산한 ○○주차장의 임대료의 시가의 계산이 적정한지 여부(이하 “쟁점②”라 한다)를 가리는 데 있다.
나.관련법령
○ 소득세법 제41조【부당행위계산】
① 납세지 관할세무서장 … 은 부동산임대소득 …이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】
① 법 제41조 … 에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 … 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (이하 생략)
④ 제2항제2호 … 의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.
○ 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(… 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】(구법, 1998.12.31. 개정)
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
④ …용역의 제공에 있어서… 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 … 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
○ 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토지
부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가 (이하 생략)
다. 사실관계 및 판단
【먼저, 쟁점①을 살펴본다】
(1) 청구인은 청구외 장○○을 관리인으로 두고 직접 ○○주차장을 운영하였다는 주장의 근거로 장○○으로부터 매월 1 ~ 2회씩 임대수입금액을 송금받았다는 청구인 명의의 쟁점통장 사본을 제출하였다. 청구인은 통장사본의 거래 내용 중 아래의 표로 정리한 총 56회(=24회+23회+9회)에 걸친 43,343,000원(=16,810,000원+20,453,000원+6,080,000원)의 입금액이 송금받은 임대수입금액이라고 주장한다.
월 | 2001년 | 2002년 | 2003년 | |||
회수 | 금액 | 회수 | 금액 | 회수 | 금액 | |
1 | 1 | 950,000 | 2 | 800,000 | 2 | 2,000,000 |
2 | 2 | 1,310,000 | 2 | 900,000 | 2 | 1,300,000 |
3 | 2 | 1,200,000 | 3 | 2,500,000 | 2 | 980,000 |
4 | 2 | 1,400,000 | 1 | 1,400,000 | 2 | 1,400,000 |
5 | 1 | 1,000,000 | 2 | 1,700,000 | 1 | 400,000 |
6 | 2 | 1,300,000 | 1 | 1,200,000 | ||
7 | 2 | 1,400,000 | 2 | 1,373,000 | ||
8 | 2 | 1,500,000 | 2 | 1,280,000 | ||
9 | 2 | 1,950,000 | 2 | 2,900,000 | ||
10 | 3 | 1,700,000 | 2 | 1,600,000 | ||
11 | 3 | 1,500,000 | 2 | 3,000,000 | ||
12 | 2 | 1,600,000 | 2 | 1,800,000 | ||
계 | 24 | 16,810,000 | 23 | 20,453,000 | 9 | 6,080,000 |
(2) 위 표의 총 56회의 입금 내용 중 48회는 현금거래이기 때문에 입금자가 누구인지는 확인할 수 없으며, 나머지 8회의 입금 내용은 아래의 표와 같다.
연번 | 거래일 | 입금방법 | 입금액 |
① | 2001.01.22. | 대체 | 950,000 |
② | 2001.10.18. | PB(Phone Banking) | 200,000 |
③ | 2002.03.14. | PB | 850,000 |
④ | 2002.04.01. | 수표(ATM입금) | 1,400,000 |
⑤ | 2002.07.16. | 수표(ATM입금) | 773,000 |
⑥ | 2002.09.16. | 수현(수표+현금) | 1,800,000 |
⑦ | 2002.11.01. | 수현 | 2,000,000 |
⑧ | 2002.11.18. | 수현 | 1,000,000 |
계 | 8,973,000 |
(3) 앞 쪽 하단의 표의 입금 내용 중 ②번과 ③번 거래의 입금자는 각각 청구인의 딸인 현○○와 현○○으로 확인된다. 심리과정에서 청구인이 위 계좌를 개설한 ○○은행 ○○동지점에 조회한 바에 의하면, ②번과 ③번 거래를 제외한 나머지 거래들은 수표(또는 일부 현금)를 통한 입금인데 동지점에서 수표를 촬영하여 보관하고 있는 마이크로필름들의 인쇄 상태가 좋지 않기 때문에 청구인이 입금하기 직전에 수표에 최종적으로 이서한 사람들의 인적사항을 확인하기 어렵다고 한다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점전산자료는 2005.02.22.자로 인쇄한 “고객 종합정보내역”인데 사용자명에 청구인의 성명이 기재되어 있고, 등록번호에 청구인의 주민등록번호가 기재되어 있지만, 예금주명에는 청구인이 관리인이라고 주장하는 장○○이 기재되어 있다.
(5) 국세통합전산망에 의하면 현○○은 이 건 ○○주차장 외에 ○○시 동대문구 이문동 76-3번지에서 같은 상호의 ○○주차장을 1996.11.01.부터 2000.05.30.까지 운영한 사실이 확인된다.
(6) 이상의 사실관계를 종합하여 청구인이 ○○주차장의 실질적인 사업자였는지 여부를 검토하면, 비록 쟁점전산자료의 일부 내용이 청구인의 ○○주차장 운영 사실을 뒷받침하는 것으로 볼 수 있지만, 전기요금은 주차장을 운영하면서 발생할 수 있는 여러 비용들 중 하나일 뿐이고 앞 쪽 하단의 표의 입금 내용 중 확인할 수 있는 일부 입금자들이 청구인이 주장하는 장○○이 아닌 청구인의 딸들이며 대부분의 임대수입금액의 입금 사실을 확인할 수 없어서 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 충분한 증빙이 제시되었다고 볼 수 없고, 오히려 이 건 ○○주차장을 운영하기 전부터 다른 장소에서 같은 상호의 ○○주차장을 운영했던 현○○이 자신의 사업을 확장한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 보이므로, ○○주차장은 사업자등록증에 기재된 명의의 내용과 같이 청구인이 아닌 현○○이 운영한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.
【다음으로, 쟁점②를 살펴본다】
(1) 청구인은 처분청에서 계산한 ○○주차장의 임대료 수익이 인근의 다른 주차장들에 비현실적으로 높다고 주장하면서 비교대상으로 인근의 5개 주차장들을 제시하였는데, 그 내용은 아래의 표와 같다.
상호 | 번지(cf) | 상호 | 번지 |
○○주차장 | 1718-3 | ○○○○ | 1527-11 |
○○○○ | 1617-39 | ○○○○ | 1566-3 |
○○○○ | 1691-2 |
(1) 비교대상 주차장들의 사업장 소재지도 ○○주차장과 같이 ○○시 ○○구 ○○동에 위치함.
(2) 심리과정에서 확인한 바에 의하면, 위 표의 비교대상들 중 ○○주차장과 교대주차장은 각각의 사업자들(청구외 이○○ 및 이○○)의 부친의 친구 및 처남의 토지를 무상 또는 낮은 임대료를 지급하고 사용하고 있으므로, 청구인의 주장이 타당한지 여부를 판단하는데 이용할 수 없는 것으로 보인다. 국세통합전산망을 통해 확인한 내용 및 낙원주차장과 교대주차장을 제외한 나머지 주차장들(이하 “비교대상주차장 등”이라 한다)을 운영하는 사업자들과 통화하여 확인한 내용에 근거하여 1999년 이후의 비교대상주차장 등과 ○○주차장의 (m2당 연간총임대료 / m2당 개별공시지가)의 비율을 비교하면 다음 쪽의 표와 같다. (단, ○○주차장의 2003년의 m2당 연간총임대료는 폐업일까지의 기간에 해당하는 금액을 연간 금액으로 환산한 것이므로, 굵은 글씨로 표시한 비율들은 연도별 해당일자에 관계 없이 비교할 수 있는 것임)
연도(정기예금 | 태양주차장 | 세광주차장 | 서울주차장 | ○○주차장(cf2) | |
이자율) | (418.00m2) | (333.00m2) | (330.58m2) | (369.90m2) | |
임대보증금 | 4,166,667 | 10,000,000 | |||
매월임대료 | 1,133,333 | 2,500,000 | |||
1999년 | 연간총임대료(cf1) | 13,912,500 | 30,750,000 | 56,941,723 | |
(7.5%) | m2당연간총임대료(①) | 33,283 | 92,342 | 153,938 | |
m2당개별공시지가(②) | 3,560,000 | 4,750,000 | 3,960,000 | ||
비율(①/②) | 0.93% | 1.94% | 3.89% | ||
임대보증금 | 5,333,333 | 12,000,000 | 10,000,000 | ||
매월임대료 | 1,266,667 | 2,700,000 | 660,000 | ||
2000년 | 연간총임대료 | 15,600,000 | 33,300,000 | 8,670,000 | 53,476,910 |
(7.5%) | m2당연간총임대료(③) | 37,321 | 100,000 | 26,227 | 144,571 |
m2당개별공시지가(④) | 3,390,000 | 5,130,000 | 3,480,000 | 3,770,000 | |
비율(③/④) | 1.10% | 1.95% | 0.75% | 3.83% | |
임대보증금 | 6,500,000 | 14,000,000 | 10,000,000 | ||
매월임대료 | 1,400,000 | 2,900,000 | 660,000 | ||
2001년 | 연간총임대료 | 17,177,000 | 35,612,000 | 8,500,000 | 40,136,737 |
(5.8%) | m2당연간총임대료(⑤) | 41,093 | 106,943 | 25,712 | 108,507 |
m2당개별공시지가(⑥) | 3,340,000 | 5,280,000 | 3,480,000 | 3,720,000 | |
비율(⑤/⑥) | 1.23% | 2.03% | 0.74% | 2.92% | |
임대보증금 | 7,666,667 | 16,000,000 | 10,000,000 | ||
매월임대료 | 1,533,333 | 3,100,000 | 660,000 | ||
2002년 | 연간총임대료 | 18,752,667 | 37,936,000 | 8,380,000 | 32,099,487 |
(4.6%) | m2당연간총임대료(⑦) | 44,863 | 113,922 | 25,349 | 86,779 |
m2당개별공시지가(⑧) | 3,440,000 | 5,470,000 | 3,580,000 | 3,830,000 | |
비율(⑦/⑧) | 1.30% | 2.08% | 0.71% | 2.27% | |
임대보증금 | 8,833,333 | 18,000,000 | 10,000,000 | ||
매월임대료 | 1,666,667 | 3,300,000 | 660,000 | ||
2003년 | 연간총임대료 | 20,371,000 | 40,356,000 | 8,340,000 | 13,601,088 |
(4.2%) | m2당연간총임대료(⑨) | 48,734 | 121,189 | 25,228 | 74,561 |
m2당개별공시지가(⑩) | 4,650,000 | 7,200,000 | 4,700,000 | 5,200,000 | |
비율(⑨/⑩) | 1.05% | 1.68% | 0.54% | 1.43% | |
연도별 비율의 평균 | 1.12% | 1.94% | 0.68% | 2.87% | |
(cf1) 연간총임대료 = (임대보증금 x 정기예금이자율) + (매월임대료 x 12)
(cf2) ○○주차장의 연간총임대료는 처분청에서 관련 규정에 근거하여 계산한 임대료 수익. (2003년은 1월 1일부터 폐업일인 6월 16일 까지의 해당분임) 즉, 처분청에서 연도별로 임대료의 시가를 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 따라 {(쟁점토지의 시가 x 50%) x 정기예금이자율}을 계산하였으며, 쟁점토지의 시가는 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의하여 적용한 개별공시지가인데, 처분청의 계산 방법에 대하여 청구인도 동의하고 있는 것으로 보이므로 계산 내용에 대한 별도의 설명은 생략하기로 함.
(3) 앞 페이지의 표의 내용과 같이 토지의 시가를 반영하는 개별공시지가에 대하여 처분청이 계산한 ○○주차장의 연도별 임대료 수익의 비율은 비교대상주차장 등보다 훨씬 높은 수준인 것으로 보인다. (특히, 1999년 ~ 2001년의 경우에는 그 정도가 심한 것으로 보임)
(4) 따라서, 이 건 과세처분은 처분청에서 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호에서 규정하고 있는 보충적인 임대료 수익의 계산 방법을 적용하는 대신 청구인이 제시한 비교대상주차장 등을 포함하여 ○○주차장 인근의 다른 주차장들의 연도별 임대료 비용 등의 사실관계를 추가로 확인한 후 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
5.결론
이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.