주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구법인은 〇〇도 〇〇시 〇〇동 〇〇번지에서 건설업을 영위하는 법인으로 〇〇도 〇〇시 〇〇동 〇〇번지 소재 〇〇시장재건축사업으로 신축하는 〇〇〇〇 〇〇점(이하 “쟁점재건축상가”라 한다)의 시행자로 지정되었으며, 재건축추진위원회결성과 설계 및 건축심의가 완료된 상태에서 건축허가 전에 쟁점재건축상가를 2003년 4월부터 2004년 12월31일 기간 중 김〇〇외 116명과 분양계약을 체결하고 동 분양계약자들로부터 3,149,480,466원(이하 “쟁점분양계약금”이라 한다)을 분양계약금조로 수령하였으나 이에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

처분청은 청구법인에 대한 부가가치세 경정조사를 실시하여 쟁점재건축상가의 분양공급이 부가가치세법상 중간지급조건부 재화의 공급에 해당된다고 보아 쟁점분양계약금에 대하여 청구법인에게 2005. 4. 6. 부가가치세 2003년 1기분 17,989, 790원, 2003년 2기분 63,828,960원, 2004년 1기분 159,597,270원, 2004년 2기분 68,572,290원 합계 309,988,310원을 경정ㆍ고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 2005. 6.15. 이의신청을 거쳐 2005.9.28. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구 주장

청구법인은 〇〇시 〇〇동 재래시장 재건축사업의 시행자로서 관할관청에 재건축사업허가신청도 하지 않았고, 공급대상물이 확정되지 않은 상태에서 2003년 6월경부터 재건축준비업무 등의 소요 경비를 충당할 목적으로 분양희망자들로부터 분양청약금조로 쟁점분양계약금을 수령한 것으로 분양계약서는 재건축사업이 개시되면 본 계약으로 전환될 예정의 가계약서이며, 분양계약서의 공급대상물인 재건축상가의 층별 호수와 분양면적이 구체적으로 확정되지 않아 분양가액 중 건물과 토지가액이 구분되지 않았고, 기존의 상가점포 소유자들과 번영회측간에 재개발에 대한 의견불일치(재건축조합창립총회 무효주장)로 현재 소송이 3심에 계류 중에 있으며 재건축사업의 계속 추진여부가 불투명하여 가계약한 분양희망자로부터 대부분 해지신청이 접수되어 있으나, 지불능력부족으로 해약금을 반환하지 못하고 있으므로 청구법인이 청약금조로 수령한 쟁점분양계약금은 공급대상물이 확정되지 않은 가계약상태에서 수령한 예수금으로서 이는 부가가치세법 제6조에서 규정하는 재화의 공급에 해당하지 않으므로 쟁점금액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청의견

쟁점재건축상가의 분양계약서에 의하면, 분양계약자의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우에는 계약금 등의 일부가 위약금으로 청구법인에게 귀속되는 반면, 청구법인의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해지되는 경우에는 납입된 분양금에서 그 지연일수에 연 18%의 이자상당액을 합산한 금원을 분양계약자에게 반환토록 약정되어 있을 뿐만 아니라 분양계약자가 지정된 기일 내에 분양대금의 납부를 지연할 시에는 연 18%의 연체료를 청구법인에게 지급되어야 한다고 약정하고 있는바, 이와 같이 분양계약자가 동 계약을 불이행할 경우에는 기 지급한 계약금의 일부를 찾지 못하고 분양대금의 납부 지연시에도 18%의 연체료를 물도록 약정되어 있을 뿐만 아니라, 본 계약이 가계약으로서 납부한 분양대금은 본 계약 체결시 납입대금으로 대체한다는 규정도 찾아볼 수 없어 쟁점분양계약금을 단순한 청약금이나 예치금으로 보기는 어렵고 쟁점재건축상가의 분양계약금으로 볼 수밖에 없다.

청구법인이 분양계약자 117명으로부터 수령한 쟁점분양계약금은 청구법인의 주장과 같이 공급대상물이 확정되지 않은 가계약상태에서 수령한 청약금이라고 인정할 만한 아무런 증빙이 없으며, 청구법인이 제출한 불복이유서에서 재화의 공급에 해당하지 않는다고 인용한 부가가치세 예규(46015-2266, 1997.10. 1.)를 살펴보면, 질의 내용이 “상가분양 방법은 먼저 분양청약을 받은 후 청약 순위대로 자유계약의사에 따라 쌍무분양계약을 체결하여 분양한다.”라고 되어 있어 이 사건과는 별개의 내용이므로 청구법인이 분양계약자로부터 수령한 쟁점분양계약금은 분양대금의 일부로 판단되므로 처분청이 쟁점분양계약금을 쟁점재건축상가의 분양계약금으로 보아 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점재건축상가의 재건축이 허가되기 전 중간지급조건부로 분양계약을 체결한 경우 공급대상물이 확정되었다고 보아 쟁점분양계약금에 대하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 현금판매ㆍ외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때

2. 장기할부판매의 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때

3. 반환조건부판매ㆍ동의조건부판매 기타 조건부 및 기한부판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 경과되어 판매가 확정되는 때

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때

5. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우에는 가공된 재화를 인도하는 때

6. 법 제6조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 경우에는 재화가 사용 또는 소비되는 때

7. 법 제6조 제4항의 경우에는 폐업하는 때

8. 무인판매기를 이용하여 재화를 공급하는 경우에는 당해 사업자가 무인판 매기에서 현금을 인취하는 때

9. 기타의 경우에는 재화가 인도되거나 인도가능한 때

○ 부가가치세법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】

영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

2. 예산회계법 제68조의 규정에 의하여 선금급을 하는 경우

○ 부가가치세법 시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】

① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

2. 국고금관리법 제26조의 규정에 의하여 선급하는 경우 (2004. 1.26. 개정)

② 사업자가 다음 각 호의 규정에 의한 공급시기가 도래하기 전에 법 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 법 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.(2004. 3.30. 신설)

1. 영 제21조 제1항 제2호의 규정에 의한 장기할부판매의 공급시기 (2004. 3.30. 신설)

2. 영 제21조 제1항 제4호의 규정에 의한 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우의 공급시기 (2004. 3.30. 신설)

3. 영 제22조 제2호의 규정에 의한 장기할부 또는 통신 등 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우의 공급시기 (2004. 3.30. 신설)

다. 사실관계 및 판단

【먼저 사실관계에 대하여 살펴본다.】

(1) 처분청은 청구법인이 쟁점재건축상가의 분양대가로 분양계약자들로부터 쟁점분양계약금을 수령한 사실에 대하여 부가가치세법상 중간지급조건부 거래에 해당된다고 보아 쟁점분양계약금에 대하여 이건 부가가치세를 경정고지한 사실이 조사복명서, 부가가치세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점재건축상가의 신축예상 규모는 1,173개 점포(지하 6층, 지상 7층, 대지면적 4,931.30㎡, 건물연면적 38,764.97㎡)로서 청구법인은 공사시행자로서 재건축사업조합설립추진위원회와 2004. 4.21. 사업시행계약을 체결하였고, 또한 2003. 06.18. 공사시공사인 (주)〇〇와 〇〇시장 재건축사업에 대한 건축물의 시공, 분양업무협조, 모델하우스 건립, 하자보수업무, 분양관련 수입금의 공동 관리에 대하여 사업약정서를 체결하였으며, 〇〇시로부터 심의관련 설계도면과 〇〇시장재건축조합설립추진위원회를 승인받고, 〇〇도로부터 교통영향평가 사업시행이 승인된 사실이 쟁점상가 건축개요 및 층별 면적 개요, 토지대장, 〇〇시장 재건축사업 공람공고, 사업약정서, 쟁점재건축상가 건축개요, 〇〇시의 관련공문, 지구단위심의결과통보서, 교통영향평가 협의내용통보서 등에 의하여 확인되고 여기에 대하여는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없다.

(3) 청구법인은 2003년 4월～2004.12.31. 기간 중 김〇〇외 117명으로부터 아래와 같이 쟁점분양계약금 3,149,480,466원을 수령하고 청구법인은 제1기(2003.04. 01.～2004.03.31.) 결산서 대차대조표상 예수보증금으로 1,568,294,637원, 제2기(2004. 4. 1.～2005. 3.31.) 결산서 대차대조표상 예수보증금으로 3,249,827,851원을 계상한 사실이 처분청의 조사서, 청구법인의 제1기와 제2기 대차대조표에 의하여 확인된다.

                 < 과세기간별 분양계약금 수령 현황> (단위: 원)

(4) 청구법인이 2004.12.18. 청구 외 김〇〇와 작성한 〇〇〇〇 〇〇점 분양공급계약서에 의하면 아래와 같이 분양목적물에 대한 층별 호수(지상 5층 〇〇호)가 명확히 기재되어 있고, 분양면적과 분양 후 운영할 업종(아이스크림과 도너츠)이 기재되어 있으며, 총 분양금액 243,650,000원 중 계약시 47,730,000원, 중도금은 20 05. 3.25.부터 2006. 7.25.까지 6차례에 걸쳐 159,373,000원을 분할하여 납입하고, 잔금 36,547,000원은 입점지정 10일전에 각각 납입하기로 하고, 제3조에서는 계약의 해제 및 해지사유로 “을이 본 계약 각조의 소정의 의무사항을 이행하지 아니하였을 경우 등 9가지 사유와 을이 갑의 귀책사유로 인해 입점예정일로부터 3개월 이내에 입점할 수 없게 되는 경우” 등의 사유를 열거하여 약정한 사실이 확인되고, 제4조(위약금)에서는 “제3조 제1항에 따라 본 계약이 해제 또는 해지된 경우 을은 갑에게 분양대금 중 계약금만 납입한 경우에는 총 분양대금의 10%를, 중도금을 납부한 경우에는 총분양대금의 20%를 위약금으로 지급하여야 한다.”고 약정하고 제2항에서는 “제1항의 경우 갑은 기납부한 대금 중 위약금을 제외한 금액을 을에게 환불한다. 다만, 해제 또는 해지사유와 직접 관련 없이 을이 기납부한 대금에 대한 이자는 환불하지 아니한다.”라고 약정하고 있음이 확인된다.

(5) 〇〇고등법원 제3민사부의 판결문(〇〇〇〇, 2005. 9. 7.;)에 의하면, “재건축조합창립총회는 〇〇시장번영회의 회원 겸 주주이자 그 시장의 점포소유자들인 채권 및 선정자들에게 통지를 하지 아니한 채 개최되었을 뿐만 아니라 위 특별조치법 제16조 소정의 동의요건을 갖추지 못하였으므로 그 창립총회에서 이루어진 〇〇시장재건축사업추진 결의는 무료인데다 그와 같이 무효인 결의에 따라 재건축사업이 추진되면 채권자 및 선정자들의 재산권이 침해받을 우려가 있다”는 사유로 채권자들이 재건축사업추진중지 가처분신청에 대하여, “피신청인의 2003.11.18.자 창립총회의 소집절차에 하자가 있다는 점을 인정할 자료가 없을 뿐만 아니라 위 소명사실 및 관련법령의 규정에 의하면 피신청인은 아직 설립인가를 받지 않은 설립중인 조합이라 할 것이고, 시장 재건축사업의 진행 단계상 현재는 〇〇시장으로부터 적법하게 설립승인을 얻은 추진위원회가 조합의 설립인가를 목적으로 정비법 제14조 제1항 각호의 업무를 수행하여야 할 뿐 피신청인은 법령상 재건축사업의 추진주체가 될 수 없으며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 설립될 조합이 포괄승계하는 것이므로 이 사건 신청은 피보전 권리나 보전의 필요성에 대한 소명이 부족하여 이유 없다.”고 판시한 사실이 확인되고, “재건축을 위한 추진위원회 구성에 대하여 〇〇시장의 토지소유자 100%(공유자 2명 전부), 토지의 면적의 100%, 〇〇시장의 점포 소유자 중 64.9%(371명중 237명)의 동의가 있었던 사실, 이에 따라 2004. 3.17. 〇〇시장으로부터 그 조합설립추진위원회의 승인을 받은 사실이 인정되므로 채무자의 위 창립총회에서의 위 결의 및 이에 따른 재건축사업의 추진이 위법하다고 할 수 없고 채권자의 위 일부 주장사실만으로는 달리 볼 것이 아니다. 그러므로 이 부분 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”고 판시한 사실이 〇〇지방법원 제4민사부의 판결문(〇〇〇〇, 2004.12.13.; 재건축사업추진중지가처분)에 의하여 확인된다.

【다음으로 청구주장에 대하여 살펴본다.】

(1) 청구법인은 재래시장 재건축사업의 시행자로서 지정되어 있으나 쟁점재건축상가에 대하여 관할관청으로부터 재건축이 허가되지 않았고, 기존의 상가 소유자들과 재건축조합 간에 분쟁이 계속되고 있어 재건축사업의 시행여부가 불투명하여 공급대상물이 확정되지 않았으므로 쟁점분양계약금에 대하여 중간지급조건부로 부가가치세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나

(2) 쟁점재건축상가의 신축 규모가 1,173개 점포(지하 6층, 지상 7층, 대지면적 4,931.30㎡, 건물연면적 38,764.97㎡)로서 청구법인은 2003. 6.18. 공사시공사인 (주)〇〇와 〇〇시장 재건축사업에 대한 건축물의 시공, 분양업무, 모델하우스 건립, 하자보수, 분양관련 수입금의 공동 관리에 대하여 사업약정을 체결한 사실이 확인되고, 2004. 4.21. 청구법인은 공사시행자로서 재건축사업조합설립추진위원회와 사업시행계약을 체결하였으며, 2004. 6.12. 〇〇시 재건축공람으로 공고되었고, 또한 〇〇시장으로부터 심의관련 설계도면과 〇〇시장재건축조합설립추진위원회를 승인받은 사실, 2004. 7. 1. 〇〇도지사로부터 교통영향평가 사업시행이 승인된 사실, 청구법인이 김〇〇외 116인과 분양계약을 체결하고 쟁점분양계약금을 수령한 사실에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 완성도기준지급ㆍ중간지급조건부로 재화와 용역을 공급함에 있어서 그 대가의 일부로 계약금을 거래상대방으로부터 받은 경우에는 당해 계약조건에 따라 계약금을 받기로 한 때를 그 공급시기로 본다. 이 경우 착수금 또는 선수금 등의 명칭으로 받는 경우에도 당해 착수금 또는 선수금의 계약금의 성질로 인정되는 때에는 계약금으로 본다.(통칙9-21-3). 여기서 모든 계약금의 경우에 계약금을 받기로 한 때를 공급시기로 보는 것이 아니라 계약 내용 중 명시 여부에 불구하고 계약의 취지ㆍ거래의 성질 ㆍ거래관행 등을 고려하여 용역의 공급에 대한 대가의 일부로 계약금을 받는 경우에 한하여 당해 계약조건에 따라 계약금을 받기로 한 때를 공급시기로 보는 것이며, 공급대상 재화나 용역 등이 확정되지 아니한 상태에서 받는 청약금은 계약금으로 보지 아니하는 바(재경부 소비46015-147, 1995. 7. 6.),

(4) 쟁점재건축상가에 대하여 공사시행자와 공사시공자가 확정되어 있고, 시행자인 청구법인과 재건축사업조합설립추진위원회와 2004. 4.21. 사업시행계약을 체결하였으며, 청구법인은 공사시공자인 (주)〇〇와 2003. 6.18. 재건축에 대한 사업약정을 체결한 사실, 재건축 관련 설계도면이 〇〇시로부터 2004.10.19. 심의확정되어 통보된 사실, 〇〇시장재건축조합추진위원회가 2004. 3.17. 승인된 사실, 2004. 7. 1. 〇〇도로부터 교통영향평가에 대하여 사업시행승인된 사실 등에 비추어 볼 때, 비록 쟁점재건축상가에 대하여 심리일 현재까지 재건축이 허가되지 않았다 하더라고 청구법인이 김〇〇외 116인과 약정한 분양계약서상 분양목적물의 층별 호수와 분양면적, 분양 후 분양자가 영위할 사업의 종류 및 분양금액이 각각 특정되고 확정되어 있으며, 분양금을 계약금(분양금액의 25%), 중도금(6회) 및 잔금으로 분할하여 납부하도록 한 사실 등에 비추어 공급대상물건이 확정되어 있으므로 건축허가 여부에 관계없이 중간지급조건부로 계약상 또는 법률상 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 경우에 해당된다고 봄이 타당하다 하겠다.

따라서 쟁점재건축상가의 공급은 대금지급시기가 계약금 지급이후 잔금(입금지정 10일전) 지급시까지 6개월 이상으로서 부가가치세법 제21조 제1항에 규정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우에 해당하므로 쟁점재건축상가의 분양대가의 일부로 받은 쟁점분양계약금에 대하여 부가가치세를 과세한 이건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.