[이유]

1. 처분내용

청구인은 1997.04.22 서울특별시 광진구 ○○동 631-1 ○○아파트 5종 2901호(대지 52.45㎡, 건물 183.87㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1993.12.16자 매매를 원인으로 청구인 명의로 취득등기하였다가 2000.03.20 청구외 김○○에게 2000.02.25자 매매를 원인으로 하여 쟁점아파트의 소유권을 이전하고, 2000.03.14 쟁점아파트가 고급주택에 해당하는 1세대 1주택이라고 하여 비과세 신청하면서 6억원 초과부분에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다.

처분청은 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당되지 아니한다고 하여 비과세를 배제하고 실지거래가액으로 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 2002.01.03 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 143,335,750원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2002.03.08 이의신청을 거쳐(2002.04.15 기각) 2002.05.24 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 당초 1988.10.31 청약부금 200만원이 불입된 청약부금통장을 청구외 신○○에게 500만원에 양도하였으며, 동 청약부금통장이 전전 매매되어 1993.12 쟁점아파트가 당첨(당시 청약부금통장 소유자는 알 수 없음)되었고, 그 후 이를 취득한 청구외 김○○으로부터 매매계약서 작성요청을 받고 1994.06.14 매매계약서를 작성하여 주었으나 청구외 김○○이 청구인을 믿지 못하고 다시 약속어음의 발행과 공증을 요구하여 1994.07.18 약속어음 8억원(3억원권 1매, 2억원권 1매, 1억원권 3매)을 발행하고 청구외 김○○이 이를 공증하였으며,

동 매매계약에 따라 청구외 김○○이 쟁점아파트의 2차 중도금부터 잔금까지 완납하고 1997.04.22 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 등기한 후, 1997.06.23 청구외 김○○이 공증된 약속어음을 근거로 청구인을 채무자로 하고 청구외 김○○을 채권자로 하여 채권최고액 7억원에 근저당을 설정하였다가 2000.03.20 쟁점아파트를 청구외 김○○명의로 등기이전을 하면서 근저당을 말소한 것으로서 쟁점아파트는 당초부터 청구인의 소유가 아니라 청구외 김○○의 소유인바,

이와 같이 청구인은 청약부금통장을 양도한 것일 뿐 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것이 아니므로 쟁점아파트에 대한 청구인 명의 등기는 명의신탁에 불과하고 청구인이 얻은 이익도 통장양도차익 3백만원에 불과할 뿐만 아니라, 설령 청구인이 1994.06.14 청구외 김○○에게 아파트당첨권을 양도하였다고 하더라도 매매계약서에 의한 프레미엄 9,639만원이 양도차익이라 할 것임에도 처분청이 그 양도차익을 357백만원으로 하여 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것으로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인은 당초 1세대 1주택 비과세 신청을 하면서 부동산양도신고 하였으나 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당되지 아니하고, 또한 청구인은 당초 청약부금통장을 양도한 것이므로 쟁점아파트는 명의신탁이라고 주장하나 이에 대한 사실조사에서 소유권이전등기의 원인이 매매임이 확인되므로 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점아파트를 양도한 것인지 청약부금통장을 양도한 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 심사청구와 관련한 법령은 다음과 같다.

ㅇ 국세기본법 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

ㅇ 소득세법 제88조(양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

ㅇ 소득세법 제94조(양도소득의 범위)

양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

ㅇ 소득세법시행령 제157조(토지 등의 범위)

③ 법 제94조 제2호에서 "대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

ㅇ 부동산권리자명의등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력)

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

「사실관계를 살펴본다」

(1) 청구인은 1993.12.16자 매매를 원인으로 1997.04.22 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 등기하였다가 2000.02.25자 매매를 원인으로 하여 2000.03.20 청구외 김○○에게 쟁점아파트의 소유권등기를 이전하고, 2000.03.14 쟁점아파트가 1세대 1주택에 해당하는 고급주택이라고 하여 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였음이 등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점아파트는 고급주택으로서 1세대 1주택에 해당되지 아니한다고 하여 비과세 신청을 배제하고 청구인이 신고한 실지거래가액으로 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 고지전통지를 하였으며, 이에 대하여 청구인은 당초 청약부금통장을 양도한 것이고 쟁점아파트는 계약조건에 따라 청구인 명의로 취득등기를 하였다가 실제소유자에게 등기이전한 것이므로 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것이 아니라고 소명서류를 제출하였으며,

이에 대한 사실확인조사에서 처분청은 쟁점아파트에 대한 소유권이전의 등기원인이 명의신탁의 해지가 아니라 매매이므로 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것으로 확인된다고 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 고지전통지서, 조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 이에 대하여 청구인은 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것이 아니라 당초 1988년에 청약부금통장을 양도한 것일 뿐이고 이로 인하여 청구인이 얻은 이익도 통장양도차익 3백만원에 불과함에도 처분청이 쟁점아파트를 청구인이 취득하여 양도한 것으로 보고 양도차익도 357백만원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법 부당하다고 주장하고 있다.

「쟁점에 대하여 살펴본다」

(1) 쟁점아파트는 1993.12.16자 매매를 원인으로 1997.04.22 청구인의 명의로 등기되었다가 2000.03.20 청구외 김○○의 명의로 소유권이 이전되었음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인은 1989.04.26 취득한 서울시 광진구 □□동 691-2 ○○연립 304(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1999.12.22 子 선○○에게 증여하였음이 확인된다.

(2) 먼저 이 건 과세당시 처분청의 조사복명서를 살펴보면 처분청은 청구인의 주장에 대한 사실조사에서 청구인이 제시한 청약부금통장 매매사실, 약속어음 및 쟁점아파트에 대한 근저당권 설정사실과 관련당사자 등에 대한 구체적인 사실조사없이 등기부등본 등에 소유권이전등기의 원인이 매매로 되어 있다고 하여 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것으로 보고 과세하였음이 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

(3) 그러나 청구인은 쟁점아파트를 매매한 것이 아니라 당초 청약부금통장을 양도한 것이라고 주장하면서 통장매매계약서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 청구인의 처 김□□는 1988.10.31 주택청약부금 200만원이 불입된 청구인명의의 B은행 청약부금통장(472915-**-*****)을 매매대금 500만원에 청구외 신○○에게 매매하기로 하여 계약금 200만원은 계약일에 지불하고 잔금 300만원은 1988.11.02 지불하기로 계약하였고, 청구외 신○○이 통장 매매대금 500만원을 지불하고 영수하였음이 동 청약부금통장 매매계약서에 의하여 확인된다.

② 또한 동 매매계약서에는 특약사항으로 매도자는 아파트 추첨 때 인감과 제반서류를 갖추어 주고 당첨되었을 때 주민등록을 이전해 주며, 매수자는 본 계약 후 발생하는 제세공과금, 취득세, 등록세, 양도소득세 일체를 부담하다고 되어 있음이 확인된다.

③ 한편 청구인으로부터 청약부금통장을 매수한 청구외 신○○은 1993.07.31 사망하였음이 동부경찰서의 1993.08.07 검시필증에 의하여 확인되므로 위 청약부금통장의 매수자에 대한 매매계약서의 진위여부 및 매수사실 등은 직접적으로 확인할 수 없으나, 청구인의 처 김□□의 진술 및 청구인의 재산 등 제반사항, 매매계약서 양식 및 내용, 당시의 통장거래실태 등에 의하면 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 보여진다.

(4) 아울러 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것인지 여부 및 쟁점아파트에 대한 분양권매매계약서와 등기당시 검인계약서에 대하여 살펴보면,

① 쟁점아파트에 대한 분양권매매계약서에 의하면 1994.06.14 청구인의 처 김□□는 청구인을 대리하여 쟁점아파트 67평형에 대한 분양권을 매매대금 250,670,000원에 청구외 김○○에게 매매하기로 하고, 계약금 35,000,000원은 계약당시에 지불하고 잔금 215,670,000원은 1994.07.18 지불하기로 계약하였음이 동 매매계약서에 의하여 확인된다.

② 또한 동 매매계약서 의하면 특약사항으로는「㉠ 본 계약은 아파트계약금 5,552만원, 1차 중도금 2,776만원, 채권 7,100만원, 권리금 9,639만원으로 계약한다 ㉡ 2차 중도금부터는 매수자가 불입한다 ㉢ 매도자는 잔금 때 약속어음 및 서류를 공증하여 주고 아파트 입주 때 주민등록을 이전하여 준다 ㉣ 매도자는 등기이전이 가능한 최단시일 내에 매수자에게 등기이전하여 준다 ㉤ 본 계약이후 발생하는 제세공과금(매도자의 취득세, 등록세 및 양도소득세) 및 경비일체는 매수자가 부담한다」고 되어 있음이 확인된다.

③ 한편 쟁점아파트에 대한 검인계약서에 의하면 2000.02.25 청구인은 청구 외 김○○과 매매대금 650,000,000원에 쟁점아파트를 매매하기로 계약하고 그 대금 중 계약금 60,000,000원은 2000.02.25에 지급하고 잔금 590,000,000원은 2000.03.10 지급하는 것으로 되어 있음이 확인된다.

④ 청구인은 분양권매매대금에 대한 잔금지급일인 1994.07.18 동 매매계약서의 특약사항에 의거 청구인을 발행인으로 하고 청구외 김○○을 수취인으로 하여 약속어음 5매 8억원을 발행하고, 청구외 김○○이 1994.07.19 발행인의 대리인겸 수취인의 자격으로 이를 공증한 사실이 약속어음 및 공정증서, A법률사무소가 어음채무자로 되어 있는 청구인에게 통지한 공정증서작성 통지서에 의하여 확인된다.

⑤ 청구외 김○○은 쟁점아파트가 준공되어 1997.04.22 청구인 명의로 등기된 후인 1997.06.20 위의 공증된 약속어음을 근거로 청구인을 채무자로 하고 청구외 김○○을 채권자로 하여 채권최고액 7억원에 쟁점아파트에 근저당권을 설정한 사실이 등기등본에 의하여 확인된다.

⑥ 또한 청구외 김○○은 2000.03.20 위의 검인계약서를 근거로 쟁점아파트를 본인 명의로 등기 이전함과 동시에 청구인을 채무자로 하여 쟁점아파트에 설정된 근저당권을 말소하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

⑦ 한편 청구인은 분양권매매계약서의 특약사항에 따라 1997.04.01 청구인의 가족에 대한 주민등록을 쟁점아파트로 이전하였으나 청구인의 처 김□□는 실제 이사한 것이 아니라 주민등록만 이전한 것이라고 진술하고 있고, 쟁점아파트에 대한 입주카드에 의하면 청구외 김○○과 처인 김△△가 1997.02 전세로 최초 입주한 것으로 되어 있고, 전화 및 자동차도 이들의 것인 점으로 보아 청구인은 주민등록만 이전하고 실제는 청구외 김○○ 가족이 쟁점아파트에 입주하여 거주한 것으로 판단된다.

⑧ 아울러 청구인의 쟁점주택에 대한 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점주택을 1989.04.26 취득하였으나 취득자금의 대출로 인하여 취득당시부터 채권최고액 26,000,000원에 B은행에 근저당이 설정되어 있고, 청구인과 처 김□□는 별다른 사업이나 직업이 없고 쟁점주택 외에는 별다른 부동산을 소유하고 있지 아니한 점을 볼 때 청구인은 쟁점아파트를 취득할 자력이 없다고 보여진다.

⑨ 또한 청구인은 이 건 과세후 당초 분양권매매계약서에 쟁점아파트와 관련하여 발생하는 청구인의 제세공과금 일체를 청구외 김○○이 부담한다는 특약조건에 의거 청구외 김○○에게 이 건 양도소득세 및 주민세를 납부하도록 요구하였으나 청구외 김○○이 이를 거절하자 청구인이 청구외 김○○을 상대로 부동산가압류신청을 하여 이에 대한 서울지방법원 등부지원의 가압류결정(2002카합845)에 의거 2002.05.22 청구금액 157,669,320원으로 하고 청구인을 채권자로 하여 쟁점아파트에 가압류등기를 하였으며,

이에 대하여 청구외 김○○은 청구금액을 현금으로 공탁하고 2002.06.19 가압류 등기를 말소한 사실이 등기부등본 및 청구외 김○○의 진술 등에 의하여 확인된다.

⑩ 이 건 심리와 관련하여 청구외 김○○에게 확인한 바, 청구외 김○○은 1994.06.14 부동산중개인 김＃＃의 소개로 쟁점아파트의 분양권을 청구인으로부터 취득하기로 청구인의 처인 김□□와 계약하고 매매대금도 청구인의 처 김□□에게 지급하였으며, 그 이후 쟁점아파트에 대한 2차 중도금부터는 청구외 김○○이 청구인의 명의로 불입한 것이 사실이며, 분양권취득에 대한 잔금을 지급한 후에는 재산권보존을 확실하게 하기 위하여 청구인에게 약속어음을 발행하게 하고 이를 공증하였으며 청구인 명의로 등기한 후에는 이를 근거로 근저당권을 설정하였다가 청구외 김○○의 명의로 등기이전을 하면서 근저당을 말소한 것이 사실이라고 진술하고 있다.

⑪ 또한 청구외 김○○은 쟁점아파트를 자신의 명의로 등기이전하기 위하여 작성한 검인계약서상의 매매금액은 청구인의 임의로 기재한 것이고 당초부터 쟁점아파트는 청구인의 소유이므로 이와 관련하여 청구인에게 대금을 지급한 사실은 전혀 없으며, 쟁점아파트의 소유권이전에 대한 청구인의 양도소득세도 청구인의 법무사사무실에 의뢰하여 이를 신고하고 그 세금도 청구인이 납부한 것이 사실이라고 진술하고 있다.

⑫ 따라서 청구인이 청구외 김○○에게 쟁점아파트에 대한 분양권을 양도한 것인지 아니면 실제로 청구외 김○○에게 아파트분양권을 양도한 자가 따로 있는지는 확인되지 아니하지만 위에서 살펴본 사항들을 종합하여 보면 쟁점아파는 청구인이 취득하여 양도한 것이 아니라 당초 청구외 김○○이 취득하여 청구인 명의로 등기한 것이라고 판단된다.

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점아파트에 대한 분양권을 양도한 것인지 아니면 청약부금통장을 양도한 것인지는 정확히 확인되지 아니하지만, 최소한 쟁점아파트는 당초부터 청구외 김○○이 실제로 취득한 것으로 확인되는 바, 청구인은 등기상 명의자에 불과하다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 할 것이므로 처분청이 청구인이 당초 청약부금통장을 양도한 것인지 쟁점아파트를 양도한 것인지에 대한 사실관계의 구체적인 조사 없이 공부상 소유권이전등기의 원인이 매매라고 하여 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 청구외 김○○에게 양도한 것이라고 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(6) 따라서 쟁점아파트의 실제소유자는 청구인이 아니라 당초부터 청구외 김○○임이 확인됨에도 처분청이 이 건 사실관계의 조사를 소홀히 함으로 인하여 쟁점아파트를 청구인이 1997.04.22 취득하여 2000.03.20 청구외 김○○에게 양도한 것으로 보고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 할 것이므로 이는 마땅히 취소함이 타당하다고 판단된다.

다만, 청구인이 쟁점아파트에 대한 분양권을 양도한 것인지 아니면 청약부금통장을 양도한 것인지 여부 및 그 양도시기를 재조사하여 그 결과에 따라 결정하는 것은 별론으로 한다.

5. 결론

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

[관련법령] 소득세법 제88조/국세기본법 제14조/소득세법 제94조/소득세법시행령 제157조/