○○세무서장이 2004.1.2. 청구인에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 239,618,470원의 부과처분은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 여관신축공사에 대한 추가건축비, 양도가액의 적정여부, 명의위장여부, 부동산매매업 해당여부 등에 대한 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

이유

1. 처분내용

청구인과 청구외 권○○은 공동(지분 1/2)으로 2001.9.14. ○○도 ○○시 ○○동 ○○부 제○○지구 토지구획정리사업환지예정지 18블럭 9놋트(토지구획정리후 같은동 ○○번지로 확정됨) 대지 717.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 유○○로부터 430,000,000원에 취득하여 쟁점토지상에 여관건물 1,750.99㎡(토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점여관”이라 한다.)를 신축하여 준공검사이전인 2002.5.14. 쟁점여관을 23억원에 청구외 도○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2002.5.20 토지만을 양도한 것으로 토지의 양도가액을 140,000,000원, 취득가액을 138,500,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 ○○세무서장으로부터 매수인에 대한 자금출처조사결과 청구인과 청구외 권○○이 쟁점건물을 6억원에 신축하여 쟁점부동산을 23억원에 양도하였다는 과세자료를 통보받아 청구인 지분에 대하여 양도가액과 취득가액을 각각 1,074,170,111원과 515,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 2004.1.2. 청구인에게 2002과세연도 양도소득세 239,618,470원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.3.17. 이의신청을 거쳐 2004.7.22. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 매수인 도○○에게 2002.5.14. 쟁점여관을 23억원에 양도하기로 계약한 사실이 있으며, 동 계약서에 의하면 청구인이 여관건물을 준공하기로 하고 다만, 매수인은 준공승인신청과 보존등기만 하기로 하였는 바, 쟁점여관의 양도에 따른 양도소득세는 취득후 1년 이내 양도에 해당되어 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여야 하고, 취득가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고, 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비, 노무비 기타 부대비용의 합계액으로 해야 하는 바, 청구인이 쟁점여관을 건설함에 있어 청구외 ○○종합건설(주)와 토목공사와 골조공사를 6억원에 하기로 도급계약을 체결하고 그 외의 모든 공정은 청구인이 직접 시공하였으며, 이 과정에서 청구인은 건축법을 위반하여 ○○지방법원○○지원으로부터 벌금형을 선고받은바 있고, 신축과정에서 청구인의 무지로 골조공사이외의 공사에 관련된 실지비용에 대한 증빙을 갖추지 못하였으므로 여관건물의 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액이 불분명한 경우에 해당되고, 실지거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증, 기타증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 투기성 거래 등에 해당된 경우 환산한 취득가액을 적용해야 함에도 확인된 금액(토지 430,000,00원, 건물 6억원 합계 1,030,000,000원)만을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인은 쟁점여관 신축과 관련하여 청구외 ○○종합건설(주)에게 토목공사와 골조공사만 도급을 주어 공사하고 그 외의 공사부분에 대하여는 직접 시공하였으면서 직영공사 관련 증빙서류를 갖추지 못하였으니 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인과 청구외 권○○이 ○○종합건설(주)와 작성한 건설공사도급계약서를 보면, 쟁점여관의 건축공사 및 토목공사를 창성종합건설에 공급가액600,000,000원에 도급계약체결하여 신축한 사실이 확인되고, ○○종합건설(주)가 골조공사만 시행하였다고 볼 수 있는 증빙이 없으며, 청구인은 골조공사 이외의 공사에 대하여 직영하였다는 주장뿐 이를 입증할만한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 세금계산서를 수취하여 매입세액으로 공제받은 도급계약서상 공급가액을 쟁점여관의 취득가액으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 건물취득가액이 불문명한 것으로 보아 환산가액을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2.~5. (생략)

○ 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정)

      양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

      제3항 제1호의 매매사례가액 × ───―――――――――――

      또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의

                                   규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

                                   의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

【이 사건 사실관계에 대해 살펴본다.】

(1) 청구인은 쟁점토지에 대하여만 양도소득세 예정신고 하였으나, 처분청은 쟁점여관의 토지와 건물의 취득가액과 양도가액을 아래와 같이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이건 과세하였음이 조사복명서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

                     <양도차액 경정내역>

  (단위 : 원)

(2) 쟁점여관의 건축물관리대장에 의하면, 지하 1층 지상 7층 건물연면적 1,758.99㎡ 건물이 2001.10.25. 건축허가되어 2002.10.25 매수인 도○○ 명의로 준공되어 사용승인되었음이 확인된다.

(3) 청구인들과 청구외 ○○종합건설(주) 간에 2001년10월 쟁점여관신축과 관련하여 작성된『건설공사 표준하도급계약서』에 의하면, 하도급공사명이 건축공사로, 공사기간은 2001.11.10~2002.4.30, 건축공사 계약금액을 528,000,000원(부가세포함)으로, 토목공사에 대하여는, 공사기간을 2001.10.30 ~ 2001.12.31. 공사금액을 132,000,000(부가세포함)으로 하여 각각 약정한 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청에서 제시하고 있는 ○○부동산 노○○의 입회하에 2002.5.14. 작성된 쟁점여관의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인과 권○○은 쟁점부동산을 매수인에게 23억원에 매도하기로 2002.5.14. 매매계약을 체결하고, 계약시 1억1,000만원, 2002.5.20. 중도금 6억원, 2002.7.20 잔금 15억9,000만원을 각각 지급받기로 약정되어 있으며, 특약사항에 “건물준공은 매수자가 하며, 보전등기와 동시 잔금을 은행대출하여 지급한다. 중도금지급과 동시에 토지는 소유권이전 하기로 한다. ○○은행 근저당권설정 채권최고액 650,000,000원은 잔금에서 공제처리한다. 외부마감은 계약일 현재 진행상태(전체 드라이비트마감)로 한다. 모텔인수인계는 비품을 제외한 상태로 한다.”고 약정되어 있다.

(5) 청구인과 매수인간에 2002.10.2 작성하여 ○○법무법인에서 공증한(등부2002년 제4851호) 합의서의 제3항에 의하면, “매수자는 매도인들로부터 위 신축건물을 인수한 후 2002.10.4까지 건물준공허가신청을 한다. 단, 청구인과 매수인이 합의한 추가공사분 굴뚝임방공사, 조경공사(보강 및 보충공사), 이불값 추가지불, 주차장 옆면 돌공사, 각 방의 화장실 비데설치공사는 청구인이 잔금전까지 공사완료한다”라고 약정하고 있다.

(6) ○○지방법원○○지원의 건축법위반 약식명령 판결문(2003고약16850, 2004.1.19)과 동 판결문에 첨부된 범죄사실에 의하면, 청구인과 권○○은 쟁점부동산의 건축주들인바 연면적 495㎡이상인 주거용외의 건축물은 일반건설업면허 소지자만 공사할 수 있음에도 불구하고 공모하여 2001.11.13.부터 2002.10.25경까지 위 건축물에 대한 공사를 진행함에 있어 사건외 ○○종합건설(주)의 정○○으로 하여금 골조공사만 시공하게 한 다음 전공정을 직접 시공하여 건축물 시공자의 제한을 위반한 사실에 대하여 피고인들에게 각각 벌금 6,000,000원을 선고한 사실이 확인된다.

(7) 모텔의 건축비는 실내인테리어 및 외부마감제 등을 고려하면 임대주택표준건축비보다 훨씬 많은 금액이 소요된다고 주장하면서, 2000.7.27. 건설교통부에서 고시(제2000-196호)한 공공건설임대주택표준건축비를 아래와 같이 제시하고 있다.

        < 공공건설임대주택표준건축비>

(단위 : 원/㎡)

【 다음 청구주장에 대하여 본다.】

(1) 청구인과 청구외 권○○이 쟁점토지를 430,000,000원에 취득하여 여관건물을 신축한 후 쟁점부동산을 23억원에 양도하였다는 사실과 청구인이 쟁점여관 신축과 관련하여 ○○종합건설(주)에 공급가액 6억원(토목공사 120백만원, 건축공사 480백만원)에 하도급하였다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제시한 건설공사표준도급계약서와 대전지방법원 천안지원의 약식명령에 의하면, 청구인과 권○○은 여관건물을 신축함에 있어서 토목공사와 골조공사는 청구외 ○○종합건설(주)에게 하도급주어 신축하였고, 나머지 공사는 청구인과 청구외 권○○이 직영하였다고 봄이 타당한바 청구인은 소득세법 제96조 제1항 4호의 취득후 1년 이내의 부동산을 양도한 경우에 해당되어 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상에 해당되므로 직접 공사한 부분에 대한 원재료비, 노무비 등에 대한 증빙서류를 갖추어 제시하여야 함에도 직접 공사부분에 대한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 직접 공사부분에 대한 재료비와 노무비를 재조사하여 거래내용과 경제적 실질에 따라 확인된 금액을 쟁점여관의 취득원가로 인정함이 타당하다 할 것이고

(3) 청구인과 매수인간의 합의서(2002.10.2) 제5항 단서에 의하면 “청구인과 매수인이 합의한 추가공사분 굴뚝임방공사, 조경공사, 이불 값 추가지불, 주차장옆면 돌공사, 각방의 화장실 비데설치공사는 청구인이 잔금전까지 공사완료한다. 전자제품목록은 대형세탁기, TV29인치 헤어드라이기, 정수기, 각방 냉온수기, 선풍기, 비디오 등이며, 기타 각방 의자 교체를 한다”라고 기재되어 있어, 양도가액 23억원 중에 집기ㆍ비품의 대가가 포함되어 있다고 보여지므로 동 금액을 확인하여 양도가액에 제외함이 타당하다 하겠다.

(4) 쟁점여관의 양도자 청구인과 청구외 권○○(1964년생)은 쟁점여관을 직영하여 신축할 만큼 건축에 조예가 있다고 인정하기 어려운 사실, 쟁점여관과 관련하여 건축법위반으로 벌금형을 선고받은 청구외 권○○은 등기부등본상 쟁점여관의 양도와 직접 관련이 없는 것으로 확인되나 범죄사실에 건축주라고 기재된 사실에 비추어 볼 때, 명의위장이나 명의 대여자일 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세함이 타당하다 할 것이다.

(5) 청구인과 권○○은 쟁점여관이 대부분 준공된 상태에서 청구외 도○○에게 양도하면서 보존등기나 취득에 대한 등록을 함이 없이 건축허가상 건축주를 변경하여 매수인이 직접 신축한 것으로 하였는 바, 당초부터 여관을 직접 운영하거나 임대하기 위하여 신축한 것이 아니라 원매자가 나타나면 언제든지 매도할 의사로 쟁점여관을 신축하였다고 보여지므로 부동산매매업에 해당되는지 여부도 면밀히 검토할 필요성이 있다 하겠다.

따라서, 쟁점여관에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 신축공사 직영에 따른 추가건축비, 양도가액의 적정여부, 명의위장 여부, 부동산매매업에 해당 여부 등에 대한 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 재경정함이 타당한 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.