주문
처분청이 직권시정한 부분을 제외한 나머지 청구인의 주장은 받아들일 수 없어 기각합니다.
이유
1. 처분내용
가. 청구인은 청구 외 ○○건설(주)가 청구 외 망 김○○의 소유인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 40필지 24,619㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득할 당시인 2002.04.12.에 김○○의 위임을 받은 김○○ 및 김○○으로부터 위 쟁점토지의 중개의뢰를 받아 매매거래를 성사시키고 그 중개수수료로 500,000,000원을 수령하였다.
나. ○○세무서장은 ○○지방국세청장의 김○○에 대한 상속세조사 시에 확인된 청구인이 수령한 중개수수료 500,000,000원을 기타소득으로 보아 과세하라는 업무지시에 의하여 2004.08.10.에 종합소득세 221,958,330원을 부과처분 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2004.09.16.에 이의신청을 제기하였다.
2. 청구주장
청구 외 김○○의 소유인 쟁점토지의 매도와 관련하여 청구인과 김○○ 등이 합의하여 작성한 약정서에는 청구인이 중개인으로 표기되어 있지만 청구인은 중개업자가 아니며 단지 김○○에게 빌려준 돈을 받기 위하여 중개인으로 표기를 하였을 뿐 ○○ 아무런 중개역할을 하지 않았으며, 설령 김○○ 등에게서 받은 500,000, 000원이 중개의 대가라고 하더라도 그 금액에는 김○○에 대한 사채원금 190,000, 000원과 보증채무에 따른 대위변제금 40,000,000원 및 그 이자 30,000,000원을 회수한 것이 포함되어 있으며, ○○지방법원 ○○지원의 2002가합1903호 용역비반환청구소송의 판결에 따라 김○○에게 반환한 금액 150,000,000원과 거래의 성사를 도와준 김○○에게 지급한 30,000,000원 및 ○○시 ○○동 산○○번지 임야 (약30평) 외 2필지의 부동산 매수대금 43,800,000원을 공제하면 실제의 중개수수료는 16,200,000원에 불과한데도 불구하고 수령액 전액을 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
3. 처분청 의견
1) 청구 외 망 김○○이 위임한 대리인 김○○ 등과 청구인이 합의서명한 약정서에 의하면 「매매가격이 삼십억원 이상 삼십오억원 미만인 경우에는 삼십억원을 초과하는 금액을 중개료로 한다.」고 명시되어 있는 점으로 보아 청구인이 수령한 500,000,000원은 부동산중개로 인한 수수료로 확인되어 소득세법 제21조에 규정된 기타소득에 해당하며,
2) 상속인들이 지급하기로 동의한 중개수수료 500,000,000원은 상속개시 전에 처분할 재산의 매매성사를 위한 중개수수료의 지불에 대한 동의○○ 김○○의 채무변제 등에 대한 동의가 아니므로 김○○ 등의 채무변제액 260,000,000원이 위 중개수수료 500,000,000원에 포함되었다는 청구인의 주장은 사실과 다르고,
3) 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 종교용지 약 4평 및 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평의 매수대금 43,800,000원은 쟁점토지의 거래와 직접 연관이 없는 거래로 필요경비에 해당하지 아니하며,
4) ○○지방법원 ○○지원의 2002가합1903호 ‘용역비반환청구소송’의 판결에 따라 청구인이 김○○에게 반환한 금액 150,000,000원은 그 반환 사실이 확인되므로 중개수수료에서 차감하여 총수입금액을 350,000,000원으로 함이 타당하고,
5) 쟁점토지의 매매성사를 위하여 형제들을 설득시켜 준 대가로 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원은 그 지급사실이 객관적으로 확인되므로 필요경비로 산입하여 종합소득금액을 320,000,000원으로 하여 종합소득세를 결정함이 타당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
중개수수료로 수령한 500,000,000원이 기타소득에 해당하는지의 여부와 500,000, 000원에서 필요경비 등으로 공제할 금액이 얼마인지를 가리는데 있다.
나. 관련법령
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득․퇴직소득․양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다(2000.12.29. 개정)
1. ~ 15. 생략
16. 재산권에 관한 알선수수료
17.~ 22. 생략
② 기타소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.(98.12.28. 개정)
② 생략
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】
기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해 연도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각호의 규정에 의한다.
1. ~ 1의 2. 생략
2. 제1호․제1호의 2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다.(2000. 12.29. 개정)
○ 소득세법시행령 제87조 【기타소득 등의 필요경비계산】
다음 각호의 1에 해당하는 기타소득 또는 일시재산소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 75(제3호 및 제4호의 경우에는 100분의 80)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다.(99.12.31. 개정)
1. 법 제 21조 제1항 제1호의 기타소득 중 공익법인의 설립․운영에 관한 법률의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상
2. 법 제21조 제1항 제9호․제18호 및 제19호의 기타소득
3. 법 제21조 제1항 제15호의 기타소득(2000.12.29. 개정)
4. 법 제20조의 2 제1항 제2호의 일시재산소득 및 법 제21조 제1항 제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하는 것(95.12.30. 개정)
5. 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 위약금과 배상금 중 주택입주지체상금
다. 사실관계 및 판단
1) 청구인은 2002.04.12. 청구 외 김○○과 쟁점토지를 30억원 이상으로 매도해 주는 조건으로 매매가격이 3,000,000,000원 이상 3,500,000,000원 미만일 경우 3,000,000,000원을 초과하는 금액을 중개수수료로 받는다는 약정서를 체결하고서 동 일자에 쟁점토지를 ○○건설(주)에 3,500,000,000원에 매도해 주고 3,000, 000,000원을 초과한 금액인 500,000,000원을 네 번으로 나누어 2002.04.12.에 100,000,000원, 2002.06.12.에 50,000,000원, 2002.06.19.에 250,000,000원, 2002.09.13.에 100,000,000원을 수령하였음이 청구인 등이 작성한 약정서와 부동산매매계약서 및 영수증에 의거 확인된다.
2) 쟁점토지의 매매거래를 성사시키기 위하여 형제들을 설득시켜 준 대가로 2002. 06.12.에 김○○에게 30,000,000원을 지급한 사실은 김○○이 작성한 사실확인서 및 영수증에 의거 확인된다.
3) 청구인은 2002.04.12.에 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산 ○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 번지 종교용지 약 4평을 23,800,000원에, 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평을 20,000,000원(이주비․정원수이식비 포함)에 매수하였음이 약정서에 의거 확인된다.
4) 청구 외 김○○의 아들인 김○○(원고)이 2002.11.15. 청구인(피고)을 상대로 ○○지방법원 ○○지원에 용역비반환청구소송(2002가합1903호)을 제기하였는바, 당해 재판부는 피고가 원고와 ○○건설(주) 사이의 부동산 매매를 중개하면서 부동산 거래가액의 14.28%의 비율 상당의 금원을 수수료로 지급받기로 약정하였으나, 그 수수료 약정 중 부동산중개업법시행규칙에서 정한 비율을 초과하는 부분은 부동산중개업법에 반하여 무효라고 할 것으로 “피고는 원고에게 금 150,000,000원 및 이에 대한 2002.11.22.부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라”고 판결하였음이 판결문 사본에 의하여 확인되며, 청구인은 이 판결문에 의거 2003.05.03.에 50,000,000원, 2003.05.31.에 70,000,000원을 지급하기로 하고, 나머지 잔액 30,000,000원은 김○○에의 채권과 충당하였음이 김○○과 청구인이 작성한 합의서에 의거 확인된다.
5) 이 건 이의신청에 대한 당초 조사관서의 의견에 의하면 청구인이 중개수수료로 받은 500,000,000원 중 ○○지방법원의 판결 선고에 의하여 반환한 150,000,000원은 총수입금액에서 제외하고, 부동산매매거래를 원활하게 성사시키기 위하여 형제들을 설득시킨 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원은 필요경비로 인정하여 직권시정 하는 것이 타당하나, 나머지 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이므로 나머지 청구주장에 대하여 살펴보기로 한다.
가) 청구인이 수령한 500,000,000원이 중개수수료가 아니라는 청구주장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 매매계약서에는 청구인이 입회인으로 표기되어 있고, ‘쟁점토지를 30억원이상으로 매도했을 시 그 초과액은 중개수수료로 한다.’ 라는 내용이 기재되어 있는 약정서에는 청구인이 중개인으로 표기되어 있으며, 쟁점토지의 매매계약서상의 또 다른 입회인인 송○○변호사가 작성한 「부동산매매대금사용내역」에 의하면 부동산중개수수료로 청구인에게 4회에 걸쳐 500,000,000원을 지급한 내역이 기재되어 있는 점으로 보아 청구인이 수령한 500,000,000원은 중개를 알선한 수수료이므로 이는 소득세법 제27조 제1항 제16호에 규정한 기타소득에 해당된다.
나) 청구인은 청구 외 김○○ 등에서 받은 금액인 총 500,000,000원에는 김○○에게 대여해 준 190,000,000원과 김○○ 및 신○○의 대출금의 대위변제금액 40, 000,000원 및 그 이자 30,000,000원이 포함되어 있다고 주장하고 있으나, ○○지방법원 ○○지원의 용역비반환청구소송(2002가합1903호)의 판결문에 의하면 피고가 원고와 ○○건설(주) 사이의 부동산매매를 중개하면서 받은 중개수수료를 500, 000,000원으로 확정하고서 그 금액이 부동산 거래가액의 14.28%로 부동산중개업법시행규칙에서 정한 비율을 초과하는 부분은 부동산중개업법에 반한 무효라고 판단하여 피고(청구인)는 원고에게 초과금액인 150,000,000원 및 법에서 정한 이자를 되돌려 달라고 판결하였음을 알 수 있고, 이 판결에 대하여 청구인은 불복을 하지 아니하고 150,000,000원을 지급한다는 합의서를 작성한 점으로 미루어 청구인도 당초 수령한 500,000,000원을 중개수수료로 인정하였다는 사실을 알 수 있기에 김○○ 등에의 채권액 260,000,000원은 중개수수료에 포함되지 않았다고 판단된다.
다) 청구인은 쟁점토지의 거래를 성사시키기 위하여 부득이 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산 ○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 종교용지 약 4평 및 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평을 43,800,000원에 취득했으므로 그 비용을 필요경비로 인정해야 된다고 주장하면서 그 근거로 청구인 등이 작성한 약정서를 제시하고 있으나, 그 약정서는 청구인이 위에 열거한 부동산을 취득한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 쟁점토지 거래와의 관련성을 확인할 수 없기에 매매계약서 및 대금지급 관련서류의 제출을 요구하였으나 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 제시한 약정서의 내용만으로는 취득비용이라고 주장하는 43,800,000원이 쟁점토지 매매중개에 따른 필요경비라고 인정하기는 어렵다고 판단된다.
라) 이상의 사실을 종합하여 보면 청구인이 수령한 500,000,000원에서 공제할 금액은 ○○지방법원 ○○지원의 용역비반환청구소송(2002가합1903호)의 판결에 의하여 반환한 150,000,000원과 부동산매매거래를 원활하게 성사시키기 위하여 형제들을 설득시킨 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원으로 확인되나 이 금액들은 당초 조사관서에서 직권시정 하였으므로 심리대상이 되지 아니하여 심리에서 제외하고 나머지 청구주장은 이유 없다고 판단된다.
5. 결론
이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.