주문

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이유

1. 부과처분의 내용

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○동○○빌 ○○호 상가 322㎡ 이하‘쟁점부동산’이라 한다)을 2002. 4. 2. 1,371,825천원에 취득하여 2002.10.25. 1,386,000천원에 매매 양도한 서류를 첨부하여 양도차손의 양도소득세 예정신고를 하였으나,

처분청은 청구 외 윤○○ 외 2인 소유의 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 외 4필지 토지 13,231㎡ 및 건물 1,180㎡(이하 ‘○○부동산’이라 한다)과 교환하는 조건으로 평가액 명시 없이 2002.10.25. 양도되었음을 확인한 후 쟁점부동산의 2개처 감정가액 평균액 (2,075,000천원)을 양도가액(추계)으로 하여 2003. 8. 1. 2002년 귀속 양도소득세 256,683,840원을 고지하였다.

2. 청구주장

대법원 판례 96누860(1997. 2.11.)에 의거 양도가액은 교환으로 취득하는 부동산의 가액을 적용함이 타당하고, 쟁점부동산의 양도 실지거래가액이 불분명하므로 교환으로 취득한 ○○부동산에 대한 추계가액인 기준시가(선 순위로 적용되는 매매사례가액 등이 없음)를 쟁점부동산의 양도가액으로 보아야 한다는 주장이다.

3. 처분청 의견

쟁점부동산은 1년 이내 보유자산으로 실제거래가액 과세대상에 해당하고, 교환계약서에는 감정가액 등 거래가액이 기재되어 있지 아니하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로서 소득세법 제114조 5항 규정에 의거 양도일 전후 3월 이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액 평균액인 2,075,000천원을 양도가액으로 함은 타당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가액을 교환으로 취득한 부동산의 기준시가로 할 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 제1항 【양도가액】

토지 및 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 고가주택, 미등기양도, 취득 후 1년 이내 양도의 경우 등은 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제114조 제5항, 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우, 시세에 비추어 허위임이 명백한 경우로 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액(거래전후 3월 이내 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액), 환산가액 또는 기준시가에 순차로 적용한 가액에 의하여 추계조사 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액 계산】

토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액.

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액.

다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

쟁점부동산은 주상복합의 지하 5층 지상 32층 ○○동 ○○빌(3층 이상 아파트) 1층 ○○호 322㎡로, 청구인이 시공사인 ○○산업개발(주)로부터 1,371,825,000원에 2002. 2.19. 분양(잔금일 2002. 4. 2, 등기접수 2002. 4.16.)받아 2002.10. 7.○○부동산 소유자인 청구 외 윤○○과 교환계약을 체결(청구인이 3천만원 추가지급)하여 양도하므로써 청구 외 윤○○과 윤○○ 명의로 2002.10.25. 소유권이전이 되었다.

청구인은 2002. 4.16.쟁점부동산상 ○○은행 담보대출9채권최고액 12억원)을 하였다가, 2002. 8.29. 이를 해지함과 동시에 ○○은행 담보대출 (1,755백만원)로 바꾸었고, 청구 외 윤○○은 취득등기일인 2002.10.25. 선 담보설정을 말소하고 채권최고액 2,080백만원으로 한 ○○은행 담보대출을 받았다.

위 담보대출과 관련하여 쟁점부동산에 대한 두 번의 감정평가법인의 담보 감정가액 평가가 있었는데, ○○감정평가법인이 가격시점을 2002. 8.20.로 하여 1,950,000,000원으로 평가하였고, ○○감정평가법인이 가격시점을 2002.10.14.로 하여 2,200,000,000원으로 평가하였다.

청구인은 2002.10.25. 1,386,000천원(매매 당사자가 양도소득세 신고를 위하여 기준시가 정도로 맞추어 작성하였다고 답변함)으로 한 부동산매매계약서와 분양취득 계약서를 첨부하여 2003. 1. 6. 양도차손의 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청의 조사과정에서 일반적인 매매가 아닌 교환거래임이 밝혀지고, 그 증빙으로 2002.10. 7. 청구인과 윤○○간에 체결된 교환계약서가 징취되었으며, 그 기재내용은 쟁점부동산과 ○○부동산을 맞교환하기로 하되 30,000,000원을 청구인이 윤○○에게 지급하는 조건으로 평가액 등에 대한 기재내용이 전혀 없고, 거래당사자인 청구인과 윤○○은 교환을 위한 감정평가 없이 주변시세를 알아보고 교환하였다고 각 문답서에서 답변하고 있으며,

청구인이 교환 취득한 ○○부동산을 담보로 한 대출시에 감정평가액은 2,135,585,000원(○○감정평가법인, 가격시점 2002.11. 1.)이다.

○ 판단

청구인이 들고 있는 대법원 판례 96누860호(1997. 2.11, 양도가액은 교환으로 취득하는 부동산의 감정가액으로 한다)는 교환물건을 각 시가평가하여 교환하는 경우 객관적으로 양도대가인 현금이나 현금등가액(감정가액과 현금)이 실지거래가액으로 확인되어 실거래가액 과세시에 적용되는 판례로서 본건과 같이 추계결정 하는 경우와는 관련이 없을 뿐만 아니라, 추계 법률규정(소득세법 제114조 제5항)이 신설(1999.12.28.)되기 전의 판례이다.

실지거래가액이 확인되지 않아 추계가액을 적용하는 경우에는 소득세법 제114 5항과 동 시행령 제176조의 2 제3항 1호 및 2호 규정에서 당해자산의 감정가액이나 당해 자산의 동일 또는 유사한 매매사례 등을 적용하는 규정을 보면, 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액은 교환당시 그 당해 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하여야 한다.(기본통칙 97-1 참조)

쟁점부동산은 1년 미만 보유자산으로서 소득세법 제96조 1항 4호에 의거 실지 거래가액에 의하여나 하나, 교환을 위한 평가나 교환계약서상 가액의 명시가 없어 쟁점부동산의 양도 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제114조 5항의 규정에 의거 추계함은 타당하며, 추계가액은 “동일 또는 유사한 부동산의 매매사례가격”이 제1순위이나 동 사례가 없기 때문에 이를 적용할 수 없고, 양도일인 202.10.25. 전후 3월 이내 2이상(2002. 8.20., 2002.10.14.)의 감정법인이 평가한 감정가격의 평균액이 다음 순위인데, 이에 해당하는 2건의 감정평가액이 위 사실관계와 같이 존재하므로 이를 적용함은 적법하다.

2001.11. 1. ○○부동산에도 담보목적의 감정평가가 있는데, 이를 거래 당사자가 교환시 시가로 인정하여 교환하였다면 2,105,585천원(감정가액에서 현금 지급액 30,000천원 차감)을 추계가 아닌 실지양도가액으로 인정되어 청구인에게 더욱 불리하게 될 것이며, 당해 양도자산의 기준시가 보다 선순위인 위 감정가액 평균액을 적용함은 적법하므로 어느 모로 보나 교환으로 취득한 부동산의 기준시가를 적용해야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

5. 결론

청구인 주장은 이유 없다 할 것이므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 (기각)결정한다.