주문
이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.
이유
1. 부과처분의 내용
청구인은 1999. 7.15. 박○○과 공동으로(청구인 지분 70%, 박○○ 지분 30%, 이하 공유자 지분을 합하여 심리함) ○○시 ○○동 ○○번지 외 23필지 27,389㎡(이하 ‘쟁점부동산’ 이라 함)를 법원으로부터 2,310,000,000원(이하 세액을 제외한 금액은 백만원으로 기재함)으로 경락 받아 권○○에게 2001. 3.23. 매매대금 2,700백만원으로 양도하였다고 기준시가에 의하여 양도소득세 신고하자, ○○지방국세청에서 이를 조사한 결과 1999.11. 1. 학교법인 ○○학원(이하 ‘○○학원’ 이라 함)에 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약금 4억원을 받은 후 계약 파기된 사실이 있고, 이후 2000.12.15. 다시 ○○학원과 사실상 매매계약을 체결하여 양도(매매가액 3,900백만원, 잔금청산일 2001. 3.26.)하였다 하여, 청구인은 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2004.12. 1. 양도소득세 624,424,150원(청구인 지분에 해당하는 세액)을 부과처분하면서 ○○학원으로부터 받은 위약금 4억원은 기타소득으로 보아 종합소득세 210,636,980(청구인 지분에 해당하는 세액)을 부과 처분하였다.
2. 청구주장
○○학원을 양수자로 하여 1999.11. 1. 체결한 매매계약서는 양수자인 ○○학원이 쟁점부동산을 학교부지로 조성하기 위하여 당시 ○○학원에서 선정한 시공자인 (주)○○〔이하 ‘(주)○○’ 이라 함〕이 부도가 나자 총매매대금 4,260백만원 중 계약금 4억원만 지급하고는 1차 중도금부터 계약대로 이행하지 않음에 따라 계약이 정지된 상태로 있었던 것이고, 2000.12.15. 다시 ○○학원을 양수자로 하여 매매계약서를 작성한 것은 ○○학원에서 시공자를 주식회사 ○○〔이하 ‘(주)○○’이라 함〕으로 선정함에 따라 부득이 새로이 매매계약서를 작성하였으며, 새로이 작성한 매매계약서에 당초계약서의 총매매대금과 달리 3,900백만원으로 한 것은 당초 ○○학원에서 이미 부담한 게약금 4억원을 감안하여 이를 제외한 것이므로, 새로이 작성된 매매계약서를 별도의 계약서로 볼 것이 아니라 당초 계약이 사정에 의하여 일시적으로 정지되었다가 다시 실행된 것으로 보아야 하고, 1999.11. 1. 계약을 체결하면서 받은 계약금 4억원도 기타소득으로 볼 것이 아니라 양도가액에 포함하여야 한다는 주장이고, 특히, 양수자를 ○○학원으로 하지 못한 것은 쟁점부동산이 농지여서 학교용지 시설전용 결정이 나지 않아 부득이하게 시공자인 (주)○○의 대표이사인 권○○ 명의로 한 것임에도 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우라 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 처분은 부당하다는 주장이다.
3. 처분청 의견
청구인이 ○○학원과 사실상 매매계약을 체결하였음에도 양수자를 권○○로 하여 매매계약을 체결하고 권○○ 명의로 소유권이전 등기한 것은 ○○학원 명의로 등기 할 수 없었던 사정이 있었다고 하나, 쟁점부동산에 대한 학교용지 시설전용 결정일이 2001. 2.14. 이고 ○○학원에서 실지 취득일(잔금청산일 2001. 3.26.)과 비교하면 청구인의 주장은 사실과 다르고, 또한 권○○와 체결한 매매계약서의 내용과 실질적 양수자인 ○○학원과 체결한 매매계약서가 서로 다르기 때문에 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우로 보았고, ○○학원과 당초 체결한 매매계약서에 의하여 받은 계약금 4억원은 동 계약서의 내용이 이행되지 않은 상태에서 새로이 매매계약을 체결하면서 이미 지급된 돈 4억원에 대하여는 별도의 약정이나 아무런 표시 없이 새로운 매매계약을 체결한 것이므로, 당초 받은 계약금 4억원은 계약불이행으로 인한 위약금에 해당하므로 기타소득으로 본 처분은 정당하다는 의견이다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 양도가 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우인지 여부(쟁점①)와, 계약금을 지급한 후 본 계약을 이향하지 아니한 양수인이 상당기간을 경과한 후 재계약한 경우 당초 계약 시 지급한 계약금을 위약금으로 보아 기타소득으로 볼 수 있는지 여부(쟁점②)를 가리는데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산(토지 및 건물)의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하나, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우(제1호 내지 제4호 및 제6호, 제7호는 생략) 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하고, 제5호에서 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제162조의 2 제2항에서는 대통령령이 정하는 기준은 다음 각 호 1에 해당하는 경우(제2호, 제3호 제5호는 생략)로 한다고 규정하고, 제1호에서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래하는 경우, 제4호에서 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상의 경우로 규정하고 있다.
기타소득은 이자소득 ․ 배당소득 ․ 부동산임대소득 ․ 사업소득 ․ 근로소득 ․ 일시재산소득 ․ 연금소득 ․ 퇴직소득 ․ 양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호(제1호 내지 제9호, 제11호 내지 제22호 생략)에 규정하면서 제10호에서 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금과 배상금으로 규정하고,
“위약금 또는 배상금” 이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
○ 사실관계
쟁점부동산의 등기부등본상 소유권이전 내용을 보면, 청구인은 박○○과 공동으로 1999. 7.15. 법원으로부터 경락 받아(청구인 지분 70%, 박○○ 지분 30%)공유 등기하였고, 2001. 3.23. 권○○ 명의로 소유권 이전등기 되었다가 2002. 4.10. ○○학원 명의로 소유권 이전등기 하였으며, 그와 관련된 매매계약서 등을 보면 청구인은 박○○과 경략대금 2,310백만원으로 취득하였고, 권○○에게 양도하였다고 작성한 매매계약서에는 매매대금을 2,700백만원(청구인과 공유자 박○○이 각각 권○○를 양수자로 한 매매계약서를 작성하였으며 매매대금은 청구인이 1,890백만원, 박○○은 810백만원으로 함)으로 하였으며, 권○○가 ○○학원에 양도하였다고 작성한 매매계약서에는 매매대금을 4,450백만원으로 하였음이 확인되고, 이들은 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였는데 청구인과 공유자 박○○은 쟁점부동산 전체 양도차익을 47,150,790원으로 하였고, 권○○가 ○○학원에 양도하였다는 양도차익은 영(0)으로 산정하여 각각 신고하였음이 확인되고, 쟁점부동산을 포함한 ○○구 ○○동 ○○번지 일원 43,880㎡가 2001. 2.14. ○○광역시장이 ○○중 ․ 고등학교부지로 도시계획변경 고시하였음이 확인된다.
그런데, 위와 같은 공부상 내용에 대하여 ○○지방국세청에서 사실관계를 조사 확인하였던 바 쟁점부동산을 법원으로부터 경락 받은 청구인과 박○○은 1999.11. 1. ○○학원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 매매대금을 4,260백만원으로, 잔금청산일을 2000. 7.15. 로 하여 계약금 4억원을 받았는데 ○○학원에서 중도금 및 잔금을 지급하지 않아 계약이 실행되지 않았고, 이후 2000.12.15. ○○학원과 다시 매매계약을 체결하여 매매대금을 3,900백만원으로 하고 계약금 1,500백만원, 중도금 2,300백만원(대출금 승계액 1,800백만원 포함), 잔금 100백만원으로 하여 2001. 3.26. 계약을 모두 실행하였음을 확인하였다.
그리고 청구인 및 배우자 김○○이 쟁점부동산의 실제양도일인 2001. 3.26. 부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 부동산을 취득 또는 양도한 거래내용을 보면 2000 . 5.23. 부터 2000.12.20. 까지 청구인이 2회, 배우자인 김○○이 2회 총 4회에 걸쳐 취득하였고 취득가액은 480백만원으로 임이 확인된다.
○ 판단
청구인은 쟁점부동산을 ○○학원에 사실상 양도하였으나 당시 ○○학원은 학교부지를 조성하기로 한 시공자인 (주)○○의 부도로 1999.11. 1. 체결한 매매계약서의 계약내용을 실행할 수 없었기 때문에 잠시 정지되었을 뿐 이후 2000.12.15. 다시 매매계약을 체결하였으므로 이는 1999.11. 1. 체결한 계약내용의 연장선으로 보아야 한다면서 당초 받은 계약금 4억원도 위약금으로 볼 것이 아니라 양도 대금에 포함하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이고, 쟁점부동산의 사실상 양수자가 ○○학원임에도 양수자를 권○○로 한 것은 당시 쟁점부동산의 용도가 학교부지로 사용인가 전이라서 부득이 (주)○○ 부도 후 ○○학원에서 새로이 선정한 시공자인 (주)○○의 대표이사 명의로 하였기 때문에 부득이한 경우에 해당하고 이를 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우로 볼 수 없다는 주장이다.
쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 박○○과 함께 쟁점부동산을 사실상 ○○학원에 매매대금 3,900백만원으로 양도하고서도 양수자를 권○○로, 매매대금 2,700백만원으로 양도한 것으로 소유권이전 등기하고 양도소득세 신고하였으므로 이는 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당한다 할 것이고, 쟁점부동산의 지목이 농지인 관계로 학교용지로 시설전용 결정이 나지 않아 권○○ 명의로 소유권이전등기 하였다고 주장하나, 시설전용 결정일이 2001. 2.14. 이고 권○○ 명의로 등기한 날이 2001. 3.23. 이며 ○○학원과 다시 매매계약을 체결한 잔금청산일이 2001. 3.26. 인 점을 보아 청구인의 주장은 사실과 다르다 할 것이므로 처분청에서 이 건에 대하여 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우라 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 처분은 정당하다 할 것이다.
쟁점②에 대하여 살펴보면, ○○지방국세청에서 이 건에 대하여 조사 할 당시 청구인과 ○○학원의 행정실장 김○○ 및 공인중개사 권○○ 등에 대하여 쟁점부동산에 대한 취득, 양도에 따른 매매계약서의 체결과정 및 당시 상황 등에 대하여 질의 문답서를 받았는데,
청구인은 ‘1차 중도금부터 받지 못해 계약이 파기되었으며, 계약금 4억원은 위약금으로 본인과 박○○이 양수인인 ○○학원에 들려주지 않았다’고 진술하였으며, ○○학원의 행정실장 김○○도 ‘1999.11. 1. 매매계약 당시에 계약금 4억원을 지급하였으나 시공자인 (주)○○의 부도로 인해 1차 중도금부터 지급하지 못하여 계약이 파기되었고 계약금 4억원을 돌려받지 못하였다’ 고 진술하고 토지매입경위서도 제출하였는데, 쟁점부동산의 매매대금에 대하여 2000.12.15. 재계약서를 작성하면서 ‘1차 계약 시 위약금 4억원도 있고 하여 39억원에 재계약하기로 합의하였다’고 확인하고 있으며,
공인중개사인 권○○은 1차 계약이 사정에 의하여 파기되자 쟁점부동산은 기왕 학교부지로 계획된 것이기 때문에 ○○학원이 취득할 수 있도록 시공자로 재선정된 (주)○○과 ○○학원 및 청구인을 설득하였는데 막상 다시 계약을 체결할 때에는 자신을 제외하고 당사자 간의 매매체결이 이루어졌다고 확인하고 있다.
따라서 청구인은 쟁점부동산의 거래가 매수자의 사정으로 계약이 일시 정지되었다가 재계약된 것이고 1999.11. 1. 계약을 체결하면서 받은 계약금 4억원은 기타소득으로 볼 것이 아니라 2000.12.15. 작성한 매매계약서의 양도가액에 포함하여야 한다는 주장이나, 재계약 시 작성한 매매계약서에 그러한 내용이 별도로 표시되어 있어야 할 것임에도 별다른 표시가 없을 뿐 아니라 계약서의 작성일자, 매매금액, 중도금 및 잔금의 지급일자와 지급금액이 서로 다른 별도의 매매계약서를 작성한 사실 등으로 보더라도, 1999.11. 1. 작성한 매매계약서와 2000.12.15. 작성한 매매계약서는 별도의 매매계약으로 판단되므로, 1999.11. 1. 수령한 계약금 4억원은 매수자 측에서 중도금 잔금의 지급이 이행되지 않아 청구인 및 박○○에게 귀속된 위약금으로 본 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
5. 결론
청구인의 주장은 이유 없다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문(기각)과 같이 결정한다.