주문

본 이의신청을 이를 기각합니다.

이유

1. 사실 개요

청구인 강○○는 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 거주하는 사람으로, ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 2,043.9㎡(이하 ‘쟁점대지’라 한다)에 ‘○○’ 건물 1,447.96㎡(이하 ‘쟁점건물’이라 한다)를 신축하여 2001.11. 5. 건물보존등기(2001.11.21.) 직전에 쟁점대지와 건물을 청구 외 김○○에 양도한 사실에 대하여,

처분청은 조사결과 청구인이 쟁점건물을 양도한 것은 1년 이내의 단기양도에 해당하여 소득세법 제96조 제1항의 규정에 의거 양도가액 1,518,673,920원과 취득가액 1,048,574,500원을 실지거래가액으로 보아 2003.12. 1. 양도소득세 257,163,920원을 부과처분하자,

청구인은 이에 불복하여 2004. 3. 3. 이의신청을 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 양도가액으로 1,518,673,920원으로 계상 하였으나, 청구 외 (주)○○의 확인서와 같이 청구인이 매수자 김○○로부터 받은 1,570,000,000원 중에는 청구인이 기 지급한 토지대금 79,000,000원이 포함되어 있는데도 이를 공제하지 아니하여 양도가액이 과대계상 되었으며,

또한 취득가액은 1,048,574,500원으로 계상하였으나, 부지조성공사비 322,375,000원과 청구 외 ○○종합건설(주)와의 도급계약에서 제외되는 추가공사비용 235, 000,000원이 실제 소요되었으나, 처분청은 영수증 등 증빙서류가 없다는 이유로 이를 인정하지 않고 공사자체를 부인하는 것은 부당하므로 구 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 양도소득세를 추계결정하는 것이 타당한데도 위 확인된 금액으로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

3. 처분청 의견

청구인은 조사기간 및 결정 전 통지 시에도 청구인이 토지대금으로 기 지급하였다는 79,000,000원에 대하여는 전혀 언급이 없었으며, 이 건 청구 시에 청구인이 추가 제시한 약정서는 추후 담합에 의하여 조작한 혐의가 있으며, 이에 대한 자금출처 및 지급에 대한 증빙을 제시하지 못 한 것으로 보아 신빙성이 없으며,

또한 증빙 제시 없이 ○○종합건설(주)와 (주)○○ 확인서만을 근거로 공사를 하였다는 것은 이를 인정할 수 없으며, 또한 추가공사가 자본적 지출에 해당하더라도 그 지출에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이를 인정할 수 없으므로 조사 시 확인된 양도가액과 취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 사건의 다툼은 양도소득세를 추계결정 할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

과세요건 성립 당시의 관계법령을 요약하면 아래와 같이 규정하고 있다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실지거래가액에 의한다.

1 ~ 3호 (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계 약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가 법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협 회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 청구 외 주○○(대표 강○○, 이하 ‘청구외법인’이라 한다) 소유의 쟁점대지를 청구인이 사용승낙 받아 2001. 6. 11.부터 쟁점건물을 신축하였으며, 쟁점건물을 양도할 때 청구외법인도 쟁점대지를 청구 외 김○○에게 양도하였다.

(2) 청구인은 부지조성공사비 322,375,000원과 추가공사비용 235,000,000원이 취득가액에 포함되지 아니하였다고 주장하며, 증빙으로 부지조성공사 견적서, 추가공사비용 명세서, 청구 외 ○○종합건설(주)와 청구외법인의 확인서를 제시하고 있다.

(3) 처분청이 이 건 과세 전에 쟁점건물의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세처분하자 불복을 제기하여 부동산매매업으로의 과세처분이 취소(2003. 9.29. ○○지방국세청장 결정)되고, 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 과세기록 등에 의하여 확인된다.

전시한 관계법령 및 사실관계를 종합하여 살펴보면,

첫째, 청구인은 처분청이 양도가액으로 결정한 이건 실지거래 양도가액에 대하여 79,000,000원이 과대계상 되었다고 주장하며 증빙자료로 2001. 1. 5.자로 작성된 약정서와 청구외법인이 작성한 확인서 및 부동산매매계약서를 제시하고 있으나,

청구외법인이 작성하여 준 확인서는 이건 과세 이후인 2004. 3. 2. 작성된 것으로서 사인간에 작성된 하나의 진술일 뿐이어서 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵고, 또한 약정서와 부동산매매계약서의 제시만으로 매수자로부터 계좌입금 받은 1,570,000,000원 중에 79,000,000원이 포함되어 있다고 단정 할 수는 없다고 할 것인 바, 당초 처분청의 조사 시에 확인된 금액 1,574,000,000원에서 비품의 감정가액(55,326,080원)을 제외한 1,518,673,920원을 양도가액으로 본 처분은 정당한 것으로 판단된다.

둘째, 청구인은 취득가액 계산 시 부지조성공사비 322,375,000원과 도급계약에서 제외된 추가공사비용 235,000,000원이 실제 소요되었는데도 처분청은 영수증 등 증빙서류가 없다는 이유로 이를 인정하지 않고 공사자체를 부인하는 것은 부당하므로 양도소득세를 추계결정하는 것이 정당하다는 주장하나,

관련 법령규정에 의하면 부동산을 취득하여 1년 이내에 단기양도 하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하고, 양도차익을 산정함에 있어서도 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실거래가액을 적용하는 것이 원칙으로서, 추계결정은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우로서 허위기재 되어 신뢰성이 없어 처분청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우에 한하여 예외적으로 허용되고 있음에 비추어 볼 때, 납세자가 제시한 계약서 중 일부가 허위기재 또는 누락된 부분이 있는 경우에도 그 부분을 제외한 나머지 부분을 신뢰할 수 있다면 이를 근거로 과세표준과 세액을 실지거래가액에 의하여 결정한 것이 타당하다고 할 것인 바,

쟁점건물의 시공자인 ○○종합건설(주)의 공사도급계약서를 살펴보면 제3조에는 건축ㆍ토목공사, 설비ㆍ소방공사, 전기ㆍ승강기공사, 설계도서상의 제공사 및 부대공사, 내부 인테리어공사 등이 포함되어 있음을 알 수 있고, 제4조에는 전기가스ㆍ수도공사, 지하수ㆍ온천개발공사, 광고물제작 및 설치공사 등은 공사도급계약에서 제외되는 공사로 분류하고 있다.

도급계약서 제4조에 규정하고 있는 제외공사와 부지조성공사를 그 중요한 부분의 미비로 볼 수 없고, 또한 처분청은 제외공사 대부분이 당초 도급공사에 중복 되어있다고 한 사실과 조사 시에도 청구인이 직접 시공하였다는 그 어떤 증빙의 제시가 없었던 사실로 볼 때, 실제로 추가공사비용 등이 소요 된 것인지도 의문시되는 바, 처분청의 이 건 조사 시 확인된 양도가액 및 취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.