주문

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

이유

1. 사실 개요

청구인 최○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 사람으로서,

아래【표1】과 같이 보유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 공장용지 분양권 1건을 2002. 4. 13 양도하고, ○○시 ○○군 ○○리 ○○번지 소재 임야 등 토지 4필지 18,877㎡(이하 분양권을 포함하여 “쟁점양도자산”이라 한다)를 2003년 과세연도에 양도한 데 대하여 양도소득세신고를 하고 양도소득세 7,055, 230원을 납부하였다.

【표1】쟁점양도자산별 양도소득세 신고 내역

(금액단위: 원)

이에 대하여 처분청이 쟁점양도자산에 대한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 조사한 결과, 양도가액은 197,268,657원만큼 과소 신고하고 취득가액은 14,831, 343원만큼 과다 신고하였다 하여, 아래【표2】와 같이 조사에 의하여 확인된 실지거래가액에 의하여 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 28,917,000원 및 2003년 과세연도 양도소득세 67,549,916원을 각각 결정 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 2006. 6.29. 이의신청을 제기하였다.

【표2】조사결정 및 청구인 주장 실지거래가액

2. 청구인 주장

청구인은 위【표2】에서 보는 바와 같이, 쟁점①분양권 양도에 대하여는 중개수수료 5,000,000원을 필요경비로 인정해 줄 것을 주장하는 한편, 쟁점②~④토지 4필지의 양도에 대하여는 처분청이 조사 결정한 실지양도가액은 인정하나, 취득가액은 사실과 다르므로 청구인이 제시한 실지취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 경정하여 달라고 주장한다.

3. 처분청 의견

청구인은 쟁점①분양권 취득 및 양도와 관련하여 5,000,000원의 중개수수료를 지급하였다고 주장만 할 뿐 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 쟁점②~④토지 4필지의 취득에 대하여도 거래상대방의 ‘거래사실 확인서’ 및 매매계약서만 제시할 뿐, 제시한 가액이 실지취득가액임을 입증할 만한 금융자료 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로, 조사에 의하여 확인된 실지취득가액 및 양도가액에 의하여 양도소득금액 산정하여 과세한 당초처분이 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 사건의 다툼은,

(1) 쟁점①분양권 취득 및 양도와 관련하여 청구인이 5,000,000원의 중개수수료를 지급하였는지의 여부를 가리고,

(2) 쟁점②~④토지 4필지의 취득가액을 위【표2】와 같이 조사 확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

이 건 과세요건 성립일 현재의 관계법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1.~ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. (이하 생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다 목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑪ (생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다 목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

⑬ (생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② (이하 생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ (생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점①분양권 취득 및 양도와 관련하여 5,000,000원의 중개수수료를 지급하였다고 주장함에 대하여,

청구인은 쟁점①분양권 취득 및 양도와 관련하여 중개수수료 5,000,000원을 지출하였다고 주장만 할 뿐, 이에 대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라, 당초 이 건 관련 양도소득세신고 시에도 같은 금액의 중개수수료 등을 필요경비로 공제한 사실 없음이 확인되어 청구주장은 신빙성이 없어 보이므로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②~④토지 4필지의 양도자산에 대하여 처분청이 조사 결정한 실지양도가액은 인정하나, 취득가액은 사실과 다르므로 청구인이 제시한 취득가액을 실지취득가액으로 인정하여 양도소득금액을 경정하여 달라고 주장함에 대하여,

첫째, 쟁점②토지의 취득가액에 대하여 보면,

위【표1】에서 보는 바와 같이, 청구인은 당초 이 건과 관련한 양도소득세신고 시에 취득가액 및 양도가액 공히 기준시가인 5,831,343원으로 하여 신고하였고, 처분청은 청구인의 부동산 거래규모가 소득세법 시행령 제162조의 2 제2항 4호의 규정(1년 이내 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우)에 의한 실지거래가액신고 대상이라 하여, 조사에 의하여 확인된 실지양도가액을 50,000,000원, 실지취득가액을 24,000,000원(취득가액 30,000,000원 × 13,223㎡/16,529㎡)으로 하여 양도소득금액 결정하여 과세하였는 바,

이에 대하여 청구인은 실지취득가액이 40,000,000원(취득가액 50,000,000원× 13,223㎡/16,529㎡)이라고 주장하면서 그 증빙으로 양도자 청구 외 정○○의 ‘거래사실 확인서’ 및 인감증명서를 제시하고 있으나,

특별한 사정이 없었음에도 3년 이상 보유한 부동산을 취득가액과 같은 금액으로 양도하였다는 것은 상식적으로 믿기 어렵고, 또한 ‘거래사실 확인서’ 등은 사후에 임의로 작성한 것으로서 신빙성이 없을 뿐 아니라 이를 뒷받침할만한 금융자료 등과 같은 객관적인 증빙이 없는 한, 쟁점②토지의 실지취득가액이 40,000,000원이라는 사실을 입증할만한 증거서류로는 볼 수 없다 할 것이다.

둘째, 쟁점③토지의 취득가액에 대하여 보면,

청구인은 당초 쟁점③토지의 실지취득가액을 151,000,000원, 실지양도가액을 154,000,000원으로 하여 양도소득금액 계산하여 양도소득세신고(2004.12.30. 수정신고)하였음이 확인되고, 처분청이 조사결과 쟁점③토지의 취득가액이 118,000, 000원으로 확인된다 하여 양도소득세를 추가로 과세하였는 바,

청구인은 쟁점③토지의 취득가액이 151,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 ‘부동산 매매계약서’ 등을 제시하고 있으나, 취득하여 보유한 기간이 6년 이상된 부동산을 취득가액과 비슷한 금액에 양도하였다는 주장은 설득력이 없으며, 또한 청구인이 제시한 ‘부동산 매매계약서’는 금융자료 등과 같은 객관적인 증빙이 없는 한, 신빙성이 있는 증거서류로 볼 수는 없다 할 것이다.

셋째, 쟁점④토지의 취득가액에 대하여 보면,

청구인은 당초 쟁점④토지 2필지 3,728㎡의 실지취득가액을 221,000,000원, 실지양도가액을 235,000,000원으로 신고하였음이 확인되고, 처분청은 조사결과 쟁점④토지의 실지취득가액은 221,000,000원, 실지양도가액은 338,100,000원으로 확인된다 하여 양도소득세를 추가로 과세하였고,

이에 청구인은 쟁점④토지의 취득가액이 315,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 ‘거래사실 확인서’ 및 양도자 인감증명서를 제시하였는 바,

청구인은 당초 신고시에는 쟁점④토지의 취득가액을 221,000000원으로 신고하였다가, 처분청이 조사하여 실지양도가액과 실지취득가액이 밝혀져 추가로 양도소득세가 과세되자, 취득가액이 315,000,000원이라고 주장하고 있는 것이므로 이는 일관성 없는 주장으로서 신빙성이 없어 보이고, 또한 취득하여 보유기간이 4년 정도 경과된 부동산을 취득가액과 비슷한 금액으로 양도하였다는 주장은 설득력이 없으며, 청구인이 제시한 ‘거래사실 확인서’는 금융자료 등과 같은 객관적인 증빙의 제시가 없는 한, 신빙성 있는 증거서류로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서 쟁점②~④토지의 양도에 대하여 조사․확인된 실지취득가액 및 양도가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.