주문

이 건 이의신청은 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 199. 4.10. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 토지 1,019㎡를 같은 번지 건물 1층 점포에서 음식점을 경영하던 청구 외 이○○ 및 이○○의 처인 한○○에게 양도한 후 실지거래가액(양도가액 254,906,956원, 취득가액 110, 261,496원)으로 양도소득세과세표준 및 세액을 신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 2001. 4. 7. 청구인에게 양도소득세 240,672,310원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 대하여 2001. 6.29. 본 건 이의신청하였다.

2. 청구취지 및 이유

가. 청구취지

위 부과처분의 취소를 구한다.

나. 청구이유

청구인은 당초 신고시에는 양도가액을 420,000,000원으로 신고하였으나 조사과정에서 임대보증금이 포함된 실계약서(양도가액 580,000,00원)를 제출하면서 30, 000,000원은 월세미수금으로 보증금에서 차감하였는 바 과세관청의 주장과 같이 이를 양도가액으로 보더라도 실지 양도가액은 610,000,000원이고, 이를 토지 및 건물 가액으로 안분하면 토지양도가액은 370,014,956원이 되며, 취득가액은 처분청의 주장과 같이 쟁점토지를 무상으로 받았다고 하더라도 증여받은 자산의 취득가액은 구 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호의 규정에 의하여 11,913,129원이 되므로 실지 양도차익은 358,101,827원이고, 이를 기초로 하여 산출한 세액은 109,522,210원으로서 이 세액이 실질적 소득에 의한 실질과세에 해당하는 세액이므로 처분청에서 청구인에게 부과한 양도소득세 240,672,310원 중 이를 초과한 131,151,100원은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 처분청 의견

청구인은 신고시 양도가액이 총 420,000,000원으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 허위임이 밝혀지자 임대보증금 상당액이 누락되었다며 추가로 임대보증금 160,000,000원이 포함된 총 양도가액 580,000,000원의 매매계약서를 제출하였으나 이 역시 본인의 부가가치세 신고상의 임대보증금 상당액과 일치하지 않으며(신고서상 임대보증금 190,000,000원임) 양수자가 이○○, 한○○ 2인임에도 이○○ 단독으로 기재되어 있는 등 급조한 흔적이 역력하며,

조사당시 실거래가액이 580,000,000원이라고 주장하였으나 본 청구에서는 임대보증금 누락분 30,000,000원을 포함한 총 610,000,000원을 양도가액으로 인정하는 등 주장이 일치하지 않으며 통상적으로 검인계약서 금액은 실거래가액보다 적은 금액으로 신고함에도 불구하고 신고된 검인계약서상 금액이 780,216,380원인 점 등으로 미루어 보아 동 금액 역시 실거래가액으로 인정할 수가 없으며, 그 외 달리 실거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있고,

취득가액 역시 신고시 제출된 금액은 120,000,000원이나 전소유자 최○○의 확인내용과 같이 무상으로 수증하였음이 조사과정에서 확인되는 바, 제출된 계약서는 호위임이 명백하며, 청구인은 최○○의 재혼비용 등 자금을 마련하여 주고, 토지를 인수한 것이라고 주장하나 이에 대한 증빙이나 거래상대방의 확인서 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 바,

소득세법시행령 제166조 제5항 제2호의 “신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우, 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다.”는 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초의 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 기준시가에 의하여 산정한 양도차익을 기초로 하여 산출한 이 사건 양도소득세 240,672,310원 중 131,151,100원이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘은 것인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호에 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제 4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

가. 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가

3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.

가. 제2호 가목의 가액

나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세자 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

o 청구인은 199. 4.10. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 토지 1,019㎡를 같은 번지 건물 1층 점포에서 음식점을 경영하던 청구 외 이○○ 및 이○○의 처인 한○○에게 양도한 후 실지거래가액(양도가액 254,906,956원, 취득가액 110, 261,496원)으로 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고함.

o 청구인은 신고시 양도가액이 건물을 포함한 총 매매대금이 420,000,000원으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 임대보증금이 160백만원이 포함된 매매계약서를 추가로 제시한 사실이 있음.(제출한 계약서에는 매수인 중 1인인 이○○의 보증금 30,000,000원이 누락되어 있으며, 양수인 표시도 이○○ 단독으로 기재되어 있음)

o 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 이전해 준 청구인의 형 최○○은 어렵게 생활하고 있던 청구인이 쟁점토지에 주유소를 운영한다고 하여 아무런 대가없이 소유권을 이전하여 주었고, 1999년 봄에 도장을 빌려준 사실은 있으나, 부동산 매매계약서에 도장을 찍은 사실이 없다고 확인함.

o 청구인의 동생인 최○○는 청구인의 쟁점토지에 관한 소유권의 양도와 관련하여 계약서 작성 및 대금수령 등 모든 업무를 대신하였으며, 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 실제 양도가액 580,000,000원에서 임대보증금 상당액 160,000,000원을 차감 후 재작성한 계약서이며, 당시 실거래가액은 580,000,000원이며 이 중 ○○은행 대출금 400,000,000원, 건물 임대보증금 160,000,000원을 공제한 20,000, 000원만을 실제 수령하였으며, 청구인이 IMF 상황에서 ○○프라자 건물을 신출하였으나 분양이 잘 되지 않고 은행부채 등 자금압박에 시달려 급하게 양도하다보니 당시 시세보다 약간 낮은 가격에 매매하게 되었다고 확인함.

o ○○세무서에 보관된 쟁점 부동산의 등기부부본에 첨부된 검인계약서에는 총 매매가액이 780,215,380원으로 기재되어 있음.

o 조사자들이 인근 부동산에 출장하여 토지 시세를 확인한 바, 청구부동산 대표 김○○(☏000-000-0000)는 평당 250만원, ○○부동산 대표 권○○(☏000-000-00 00)는 평당 300만원 선이었다고 진술한 사실이 확인서에 나타남.

o 청구인은 검인계약서에 기재된 총 매매대금은 등기 업무를 대행한 법무사가 지방세 과세시가표준액을 임의적 산출하여 기재한 것이므로 실거래가액과는 무관함을 주장하면서 법무사의 확인서를 제출하였으나 그 확인서는 과세시가표준액을 산정한 것으로 보이는 산식이 기재되어 있을 뿐 청구인 등이 작성한 매매계약서에 기초하여 기재한 것인지, 법무사가 임의로 지방세 과세시가표준액을 계산하여 기재한 것인지에 대한 확인내용이 없음.

○ 판단

청구인은 신고시 양도가액이 총 420,000,000원인 것으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 허위임이 밝혀지자 임대보증금 160,000,000원이 누락되었다면서 총 양도가액이 580,000,000원의 매매계약서를 제출하였으나, 이는 청구인의 부가가치세 신고서상 임대보증금이 190,000,000원인 사실 및 양수인이 이○○, 한○○ 2인임에도 이○○ 단독으로 기재되어 있고, 통상적으로 실거래가액보다 적은 금액으로 기재하는 검인계약서상 총 매매대금 780,216,380원과도 상이할 뿐 아니라 당시 시세와도 차이가 많이 나는 점 등을 고려하여 볼 때 실지양도가액이라고 보기 어렵다고 할 것이고, 청구인은 제출한 매매계약서 이외에 본 건의 양도소득세결정일까지 거래증빙 등 다른 입증서류를 제시한 바 없으므로 청구인이 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다하여 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 할 것이다.

한편, 청구인이 인용한 대법원 96누 4022 판결(1996.12.10. 선고)의 취지는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우, 그에 기초하여 산출한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 것이지, 실지 양도차익을 기초로 산출한 세액의 범위를 넘을 수 없다는 것이 아닌 바, 이 사건에서 처분청의 양도소득세결정결의서를 보면, 기준시가에 의하여 산정한 쟁점토지의 양도차익은 759,112,478원이고, 그 양도차익을 기초로 산출한 세액은 203,551,494원으로서 청구인이 주장하는 실지 양도차익인 358,101,827원을 초과하지 아니하므로 청구인의 주장은 이유없다고 할 것이다.

라. 결론

따라서 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제66조 제4항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.