이 유

1. 처분내용

 청구인은 1세대 3주택자로 2004.7.1.에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 207호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 2004.9.30. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 88,700,000원, 취득가액은 77,800,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

 이에 대하여 처분청은 청구인을 1세대 3주택에 의한 실지거래가액 신고대상자로 보아 2006.6월에 실지거래가액확인 서면 조사를 실시하였으며, 그 결과 취득매매 계약서를 허위계약서로 판단하고 취득가액을 40,058,000원으로 환산하여 양도차익을 결정하여 2006.8.1. 양도소득세 27,689,710을 결정․고지하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2006.8.9. 이의신청을 거쳐 2006.11.17. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점아파트의 전 양도자인 청구외 진○○(이하 “진○○”라 한다)는 쟁점아파트의 양도 당시 사업의 실패로 쟁점아파트의 융자금에 대한 이자지불 능력도 없고, 자금사정이 급박한 상황에 있었다.

 그 상태에서 쟁점아파트를 인수하지 아니하면 진○○에게 빌려준 대여금을 반환받을 수 없을 것 같아서 쟁점아파트의 전세금 및 담보된 채무를 인수하고 진○○가 급히 필요로 하는 자금의 일부를 현금으로 지급하는 조건으로 양수받은 것이다.

나. 쟁점아파트의 거래가액은 다음의 합계액이다.

 1) 당시 쟁점아파트에 전세로 살았던 김○○(000000-0000000)의 전세보증금 30,000천원

 2) 쟁점아파트에 설정된 ○○은행 대출금 12,475,515원

 3) 2001.3월 진○○에게 대여한 대여금 7,330천원

 4) 2001.6.27. 쟁점아파트 대금의 일부로 지급한 7,450천원

 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 산정한 것은 부당하므로 실지거래가액으로 경정되어야 할 것이다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점아파트의 취득시기인 2001.6.29일 국세청 및 부동산정보의 거래시가는 48,000,000원～52,000,000원으로 확인되나,

 당초 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 취득계약서는 거래대금이 77,800천원으로 거래시가에 비해 현저히 높으며, 계약서를 보면 계약일자도 미기재된 쌍방계약서이고 대금지급 관련증빙도 제시하지 못하여 허위계약서로 판단된다.

나. 청구인은 불복청구과정에서 전세보증금이 30,000천원이라고 하고 있으나 관련증빙의 제시가 없고 그 외 추가로 지급되었다는 대여금이나 통장인출금 등이 실제 쟁점아파트의 대금으로 진○○에게 지급되었는지 불분명하다.

 따라서 쟁점아파트의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제176조의 2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 청구인이 주장하는 취득당시의 실지거래가액이 적정한지의 여부

나. 관련법령

 1)소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

   2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

 2) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

  ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

 3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

   가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 4) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

  ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양초가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 발한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 5) 소득세법제176조의 2【추계결정 및 경정】

  ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (99.12.31. 신설)

   2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정)

                                            취득당시의 기준시가

양도당시의 실지거래가액, × ─────────────────────

제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

다. 사실관계

 1) 청구인은 2004.7.1. 쟁점아파트를 양도하고, 실지거래가액에 의거 양도가액을88,700,000원으로, 취득가액을 77,800,000으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 3,564,000원을 예정신고한 사실이 동 신고서 및 국세청통합전산망의 신고서조회에 의하여 확인된다.

2) 처분청은 2006.6월 1세대 3주택 실가대상자로 실거래가액확인 자료처리 서면 조사에서 취득매매계약서가 사후에 작성된 허위계약서로 판단하고 취득당시 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 양도자료 처리보고서 및 결정결의서에 의거 확인된다.

 3) 청구인은 청구주장을 입증하는 서류로 아파트 잔금인출 통장 사본, 쟁점아파트의 등기부등본, 진○○의 차용증, 진○○의 양도금액확인서 등을 제시하였다.

라. 판 단

 1) 청구인이 쟁점아파트의 취득가액을 77,800,000원이라고 주장하면서 그 세부적인 지출내역을 다음과 같이 주장하고 있으나

  가) 당시 쟁점아파트에 전세로 살았던 김○○(000000-0000000)의 전세보증금 30,000천원

  나) 쟁점아파트에 설정된 국민은행 대출금 12,475,515원

  다) 2001.3월 진○○에게 대여한 대여금 7,330천원

  라) 2001.6.27. 쟁점아파트 대금의 일부로 지급한 7,450천원

 위 금액을 합하면 57,255,515천원으로 취득가액인 77,800,000원에도 미치지 못하고 있으며,

 2) 청구인은 이 건 이의신청시에는 전세보증금을 40,000천원이라고 주장하였다가 심사청구시에는 30,000천원 이라고 주장하고 있으며, 전세계약서도 제시하지 못하고 있는바, 청구주장을 신뢰하기 어렵고,

 3) 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 시세는 부동산전문지 및 국세청전산망에 의하면 48,000천원～52,000천원으로 형성되고 있었음을 알 수 있는데, 달리 청구인이 쟁점아파트의 실지 거래가격을 입증할 수 있는 증빙의 제시없이 취득가격을 77,800,000원이라고 주장하는 것은 당시 거래시세에 비하여 턱없이 높아 이를 실지거래가액으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 대통령령이 정하는 환산가액으로 한다고 규정하고 있는 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 부과한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 여겨진다.

5. 결 론

 이건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.