1. 처분내용
청구인은 부동산매매업을 영위하는 사업자로 ○○도 ○○시 ○○동 000-1번지 토지 1,263㎡ 및 위 지상 건물 138.59㎡를(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 2004.9.14. 경락에 의하여 취득한 후 2004.12.9. 청구외 박○○외 1명에게 양도하였으나, 이에 대한 2004년 과세연도 종합소득세 신고시 누락하였다.
처분청은 쟁점부동산에 대한 현지확인결과 쟁점부동산은 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)이 임차한 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 1271, 1271-1번지 위 지상 4층 건물 585㎡의 임대보증금 3억원의 임차권(이하 “쟁점임차권”이라 한다)과 교환으로 양도된 것으로 확인하고 부동산교환계약서상의 임대보증금 3억원을 양도가액으로, 취득시 경락가액인 67,200천원을 취득가액으로 보아 소득금액을 산정한 후, 다른 누락소득금액과 합산하여 2005.12.8 청구인에게2004년 과세연도 종합소득세 90,221,940원을 경정․고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 8. 이 건 심사청구를 하였다.
2. 청구주장
쟁점부동산의 실지교환가액은 1억원으로, 부동산교환계약서상에는 박○○ 소유의 쟁점임차권과 교환한 것으로 되어 있으나 이는 계약을 성사시키려는 수단이었을 뿐, 실제로는 쟁점임차권과의 교환차액 2억원은 임대기간 만료시 수령하여 박○○에게 반환하기로 약정하고 교환계약서와 거래사실확인서 및 사실확인서를 작성한 것이며, 청구인은 쟁점부동산을 2004.9.14. 임의경매로 67,200천원에 낙찰받아 취득한 후 불과 2개월 후인 2004.11.25. 쟁점부동산을 1억원으로 평가하여 교환거래가 이루어진 것으로 저가로 교환거래가 이루어진 것이 아님에도 처분청이 청구인이 주장하는 실지교환가액을 인정하지 아니하고 교환계약서상 교환가액 3억원을 양도가액으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
3. 처분청 의견
청구인은 쟁점부동산의 매수자인 박○○의 사실확인서와 거래사실확인서를 제시하며 실지교환가액이 3억원이 아닌 1억원으로 차액은 차후 반환하기로 약정하였다고 주장하나, 교환계약에 의해 부동산을 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 당사자간에 교환된 금액으로 보는 것으로,
부동산교환계약서 내용의 일부를 보면, “을(박○○)과 갑(청구인)은 서로 부동산을 충분히 파악하고 판단하여 교환차액이 없이 계약하며, 을은 갑이 요구하는 금액으로의 거래사실확인서 및 인감을 구비하여 줄 것이며 이를 이행하지 않아 발생되는 양도소득세는 을이 책임진다”는 내용으로 보아 계약 당시 작성된 사실확인서와 거래사실확인서는 약정에 의해 임의적으로 작성된 것으로 보이고, 차액 2억원을 차후에 반환하기로 하였다는 주장을 확인할 수 있는 공증 등의 방법이나 증빙이 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 180,000천원～190,000천원으로 부동산 매매업자인 청구인이 기준시가 이하로 쟁점부동산을 평가하여 교환하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 교환가액 3억원을 양도가액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점부동산의 교환가액을 3억원으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
1) 소득세법 제80조【결정과 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
2) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
3) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
청구인은 쟁점부동산을 2004.12.9. 박○○외 1명에게 양도한 후 종합소득세 신고시 누락한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 교환계약서상의 교환가액인 3억원으로 산정하였고 청구인은 실제 교환가액은 1억원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
1) 청구인은 쟁점부동산을 ○○지방법원 ○○지원장으로부터 임의경매로 낙찰받아 2004.9.15. 취득하여 청구외 박○○과 청구외 김○○(박○○의 처)에게 2004.12.9. 매매한 후 2004년 과세연도 종합소득세 신고시 누락하였으며, 처분청은 쟁점부동산 등의 양도내용을 현지확인하여 쟁점부동산이 쟁점임차권과 교환된 사실을 확인하고 쟁점임차권의 임대보증금 3억원을 양도가액으로, 취득시 경락가액인 67,200천원을 취득가액로 보아 다른 신고누락 소득금액과 합산하여 부동산매매업으로 종합소득세를 경정․고지하였음이 등기부등본과 결정결의서 및 조사복명서 등에 의하여 확인된다.
2) 처분청이 쟁점부동산의 매수인인 박○○에게 매수가액을 확인하며 제출받은 부동산교환계약서에 의하면, 쟁점부동산과 쟁점임차권과의 교환계약내용이 일반계약서식이 아닌 자유서식으로 수기로 기재되어 있으며, 계약사항 제1항에 “甲(청구인)과 乙(박○○) 서로간의 부동산을 충분히 파악하고 판단하여 교환차액 없이 계약한다”, 계약사항 제5항에 “乙은 甲이 양도소득세까지 물어가면서 계약할 의사를 충분히 알기에, 乙은 甲이 요구하는 금액으로의 거래사실확인서 및 인감을 구비하여 줄 것이며, 그럼에도 양도소득세가 나올시는 甲이 납세하고 그렇지 않음으로 발생하는 양도소득세는 乙이 책임진다”는 내용으로 기재되어 있다.
3) 청구인이 제시한 사실확인서에 의하면, 청구인과 박○○은 쟁점부동산과 쟁점임차권을 교환계약하였고, 쟁점부동산의 교환가액은 일억으로 정하고 나머지 차액 2억원에 대하여는 2007.10.10.까지 현금으로 받기로 계약한 것이라고 기재되어 있으며, 단서에 "추후 청구인이 매매가 일억원 이상으로 발생할 수 있는 양도소득세는 박○○이 책임지고 납부하고, 박○○이 쟁점부동산의 공시지가가 약 1억8천만원으로 그 이하로는 등록세․취득세를 신고할 수 없는 점을 청구인이 인정하여 공시지가 이상의 매매금액으로 발생하는 등록세․취득세 등은 청구인이 책임진다는 내용으로 기재되어 있다.
4) 청구인이 제시한 부동산거래사실확인서에 의하면, 쟁점부동산에 대한 거래대금은 1억원, 대금지급방법은 일시불(교환)이라고 기재되어 있으나 교환대상 명세는 없으며, 매도인은 청구인, 매수인 및 확인자는 박○○과 박○○의 처 청구외 김○○이며 작성일자는 2004.12.8.로 기재되어 있다.
4) 청구인은 2005.8.16 ○○경찰서장에게 매수인인 박○○을 배임․횡령 등의 혐의로 고소하며 제출한 고소장 내용에 의하면, 청구인과 박○○은 쟁점부동산과 쟁점임차권 3억원과 교환계약하였으나, 이에 대해 건물주인인 청구외 원○○가 동의하지 않아 23개월간 월 200만원의 월세를 지급하기로 계약하였고, 박○○은 그에 대한 대가로 부동산에 비치된 시설 및 집기를 청구인에게 넘기기로 구두계약하였으나 박○○이 집기등을 횡령하였기에 고소한다는 내용이며 이 후 고소사건에 대하여 ○○청은 2006.7.4. 최종 불기소처분 결정을 하였다.
5) 당심에서 쟁점임차권의 임대주인 청구외 원○○에게 임대차계약 승계내용에 대하여 문의한 바 청구인과의 임대차계약서 사본을 제출하면서 다음과 같은 진술을 하였다.
가) 쟁점임차권의 건물은 건축업을 영위하는 박○○이 신축하여 소유한 것으로 2004.9.14. 본인이 30억원에 매수하면서 단서조항으로 매매건물의 4층 전체를 전세금 3억원에 박○○에 임대하는 것으로 매매계약을 하였으며,
나) 청구인은 쟁점임차권을 승계하였다고 하며 새로운 임대차계약을 요구하여 박○○이 동의하므로, 임대기간은 2004.10.10.부터 2007.10.9.까지, 전세보증금 3억은 그대로 승계하며, 월임대료 2백만원의 계약사항으로 2004.11.27. 임대차계약을 체결하였고, 계약서상의 임차인은 청구인의 요구로 청구인과 청구인의 동생 청구외 이○○ 공동명의로 계약하였다.
6) 당심에서 박○○에게 청구인이 주장하는 교환가액 1억원과 쟁점임차권과의 차액 2억원을 반환받을 권리의 존재여부에 문의한 바 교환계약서내용과 같다는 진술을 하고 있다.
7) 청구인은 교환가액이 1억원이라는 증빙서류로 사실확인서 및 거래사실확인서 이외에 반환약정서, 공증서 등의 구체적이고 객관적인 증빙서류는 제시하지 못하고 있다.
8) 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면,
청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 사실확인서상의 교환가액 1억원이라고 주장하며 수입금액을 감액하여 줄 것을 주장하고 있으나,
① 처분청이 박○○으로부터 매수가액을 확인하면서 제출된 부동산교환계약서상 청구인과 박○○은 교환차액없이 계약한다는 내용이 계약사항 1번으로 명시되어 있으며, 사실확인서 및 부동산거래사실확인서는 계약사항 5번의 내용에 따라 청구인의 요구로 임의작성된 것으로 보이고, ② 청구인이 박○○을 배임․횡령의 혐의로 고소한 사건에서도 쟁점부동산을 쟁점임차권 3억원과 교환에 의해 계약하였다는 점을 명시하고 있는 점, ③ 교환계약후 건물주인 청구외 원○○는 청구인 갱신 임대차계약서에서도 청구인의 요구로 청구인과 청구인의 동생 청구외 이○○와 쟁점임차권가액으로 임대차계약을 체결하였고 박○○과 임대보증금반환의 약정을 한 사실이 없는 점, ④ 박○○은 교환계약서의 교환가액으로 계약하였으며 교환차액 2억원을 반환받을 권리는 없다는 진술을 하고 있는 점, ⑤ 청구인의 주장대로 교환가액이 1억원으로 본다면, 청구인은 새로운 임대차계약에 의해 임대보증금 3억원을 소유하고 있는데 반하여 임대차계약기간 만료시까지 교환차액 2억원에 대한 반환약정 및 공증 등의 자료를 제시하지 못하고 있고 임대기간 만료시까지 2억원을 청구인이 차입한 것과 마찬가지 임에도 어떠한 형태라도 교환차액에 대한 이자지급이나 보전약정이 없는 점으로 볼 때,
쟁점부동산의 실지교환가액이 1억원이라는 청구주장은 사실확인서이외에 이를 뒷받침 할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 못할 뿐만 아니라, 교환차액을 반환할 의무가 있다면 공동매수인과의 계약이나 별도의 약정등이 확인되어야 할 것이나 이러한 사실이 없는 것으로 보아 신빙성이 없으므로 받아들이기 어렵다 하겠다.
따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 부동산교환계약서상의 3억원으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결 론
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.