이 유

1. 처분내용

청구인은 1992.2.25. ○○도 ○○○시 ○○동 000번지 전 2,261㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하였다가, 2001.9.10. 청구외 ○○○외 1명에게 양도하고 실지거래가액(취득가액은 410,400,000원, 양도가액은 380,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2001.9.14. 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 세무조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산한 후 청구인의 2001년 과세연도 양도소득세 203,921,230원을 2006.5.10. 결정고지하였다.

 청구인은이에불복하여2006.8.9.이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점토지의 양도시 개인적으로 감당하기 힘들 정도의 부채와 채무보증 등으로 인하여 급매물로 처분하였고, 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 및 거래사실확인서와 같이 양도차익이 없음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 이 건 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인은 양도소득세 실지거래가액 신고 의무지역이 아닌 기준시가 신고지역의 쟁점토지를 매매하고 양도가액은 기준시가보다 현저히 낮고, 취득가액은 높은가액으로 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 양도가액에 대한 조사결과 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙을 포함한 증빙자료를 제시하지 않아, 청구인이 제출한 매매계약서와 거래사실확인서로는 신빙성을 인정할 수 없어 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

 1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

   1～5. 6의2 ～ 7(생략)

  6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

 3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

4) 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

   1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인이 2001. 9.10. 쟁점토지를 청구외 ○○○외 1명에게 양도하고 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않고, 근저당권이 설정된 쟁점토지에 대하여 채무승계 내용이 없는 점, 특별한 사유가 없음에도 양도가액은 기준시가보다 현저히 낮고 취득가액은 기준시가보다 현저히 높은 가액으로 신고하여 【표1】의 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 고지하였음이 양도신고서, 조사종결복명서, 경정결의서에 의하여 확인된다.

              【표1】쟁점토지 실지거래가액 신고 및 결정내용

                                                    (단위 : 천원)

 2) 청구인이 제시한 양도 및 취득시 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 양도대금은 380,000,000원, 계약금, 중도금, 잔금에 대한 내용과 중개인이 없으며, 쟁점토지의 취득가액은 410,400,000원으로 기재되어 있다.

3) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지의 소유기간중 소유권이외의 근저당, 지상권등의 권리등기사항은 【표2】와 같이 확인된다.

             【표2】 쟁점토지 소유권이외 권리 등기현황

 4) 청구인이 실지거래가액의 증빙으로 제시한 양수인 청구외 ○○○외 1명의 거래사실확인서, 양도․취득매매계약서와 취득대금 중 중도금 일부를 지급하였다는 은행미상의 수표번호 이외에는 금융증빙를 포함한 다른 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

 5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액이라 함은 구체적인 거래증빙 등을 갖추어 실지거래가액임이 입증되는 경우를 뜻하는 것이나, 청구인이 제시한 양도시 매매계약서는 양도금액만 기재되어 있을 뿐 계약금, 중도금, 잔금지급 내용이 없으며, 등기부등본상 근저당채무가 확인됨에도 채권채무의 승계내용 등의 특약내용이 기재되어 있지 않고, 매매내용을 뒷받침 할 수 있는 증빙서류가 없어 신빙성을 인정하기 어렵다. 또한 실지거래가액임을 확인할 수 있는 금융거래 증빙 등 구체적인 증거자료의 제출도 없을 뿐만 아니라 청구인은 수도권내 쟁점토지를 9년 이상 보유하였으나 취득가액은 기준시가보다 높고, 양도가액은 기준시가보다 낮게하여 양도차익이 없는 것으로 신고한 점 등으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다고 하겠다.

  따라서, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하여, 이 건 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.