주 문

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이 유

1. 처분내용

가. 청구인이 ○○ ○○구 ○○동 28, 28-24 소재 대지 834.9㎡(이하 “쟁점토지”라 함) 및 건물 3,042.08㎡를 63억원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하면서, 쟁점토지 및 건물의 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액으로 신고한데 대하여

 ○○지방국세청장이 실지조사를 한 결과 쟁점토지의 장부가액 930,000천원과 건물의 장부상 잔액 856,313천원, 합계 1,786,313천원을 취득당시 실지거래가액으로 보아 2004년 귀속분 양도소득세 360,515천원을 과세예고하는 세무조사결과를 통지하였다.

나. 청구인은 ○○지방국세청장에게 과세전적부심사청구를 하였고, 동 심리과정에서 1989. 10. 19.자 부동산매매계약서(1989.10.20 ○○구청장 검인, 토지매매대금 941,767천원, 이하 “쟁점검인계약서”라 함)가 확인되어 재조사 결정되자, 과세전적부심사청구 결정에 따라 재조사 착수하여

 쟁점검인계약서상 토지 매매대금 941,767천원은 쟁점토지의 취득시 한국감정원 감정가액, 인근 부동산 공인중개사의 당시 시가 확인 및 청구인의 대차대조표상 장부가액과 그 금액의 크기가 유사하고, 청구인이 쟁점검인계약서상 금액이 취득가액과 상이하다는 반증을 제시하지 못하자 위 검인계약서상 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 세무조사결과를 관할세무서장인 처분청에 통지하였다.

다. 처분청은 2006. 6. 1. ○○지방국세청장의 조사결정내용에 따라 373,208,390원의 양도소득세를 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2006. 7. 12. 이 건 이의신청을 청구하였다.

2. 청구인 주장

가. 처분청이 제시한 쟁점 검인계약서는 계약금 및 중도금에 대하여는 지급액 및 지급일자가 기재되어 있지 않고, 매매계약서 작성일인 1989. 10. 19.에 매매대금 전액을 잔금으로 지급하는 것으로 기재되어 있어 객관성이 결여된 매매계약서에 해당할 뿐 아니라, 검인계약서는 원계약서가 아니라 등기시 취득세를 계산하기 위하여 작성되는 것으로 통상 등기비용의 절감 등을 이유로 저가로 작성되는 것이 관행이므로 검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다.

나. 청구인은 조사 당시 양도자를 통해 쟁점 검인계약서에 대한 진위 여부를 조사해 줄 것으로 요구하였으나 이에 대한 조사 확인을 거부하여 쟁점 검인계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하였을 뿐 아니라 당초 양도자들도 검인계약서의 작성 및 거래가액에 대하여 부인하고 있어 이를 근거로 취득 당시의 실지거래가액으로 결정한 것은 부당하다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점 검인계약서는 매매 당사자, 대상부동산, 매매대금 등이 명시되어 있고 매매 당사자들의 서명 날인이 있어 매매계약서의 요건을 갖추고 있고, 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액으로 인정된 대법원 판례(92누282 등)와 국세청 유권해석(서면4팀-864)가 있어 청구인의 주장은 이유없다.

나. 청구인은 전 양도자들이 검인계약서를 부인하고 있다고 주장하나, 조사관서에 제출한 전 양도자들의 확인서에 의하면, 쟁점토지의 매매계약서를 보관하고 있지 않으며, 양도금액이 얼마인지 기억이 없다고 답변하였을 뿐 거래가액을 부인한 것이 아니고, 기 제출받은 확인서가 있어 재차 진위여부를 확인할 필요가 없었다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점 부동산의 검인계약서를 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 등

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 제1호(토지․건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리 등)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

  다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

  2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가에서 ”감정평가법인“이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

  1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

    양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가.

○ 예 규【서면4팀-864, 2005.6.1】

 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임

○ 대법원 판례【92누282, 1992.11.24】

 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 적성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것임

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 ○○ ○○ ○○ 28, 28-24 소재 대지 834.9㎡ 및 건물 3,042.08㎡를 63억원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하면서, 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액으로 신고한데 대하여 ○○지방국세청장의 실지조사 결과 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상의 장부가액(쟁점토지 930,000천원, 건물 856,313천원)을 취득당시 실지거래가액으로 보아 2004년 귀속분 양도소득세 360,515천원을 과세예고하는 세무조사결과를 통지하였다.

 청구인이 이에 대해 과세전적부심사를 청구하여 심리하던 중 1989. 10. 19.자 부동산매매계약서(매매대금 941,767천원)가 확인되어 재조사 결정하자 조사관서는 재조사에 착수한 결과 검인계약서상 매매대금 941,767천원은 쟁점토지의 취득시 평가한 한국감정원 감정가액, 인근 부동산 공인중개사의 당시 시가 확인 및 청구인의 대차대조표상 장부가액과 그 금액의 크기가 유사하고, 청구인이 달리 취득가액에 대한 객관적인 반증을 제시하지 못하자 쟁점검인계약서 기재금액(941,767천원)을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 세무조사결과를 처분청에 통지하였고, 처분청은 2006. 6. 1. ○○지방국세청장의 조사결정내용에 따라 373,208,390원의 양도소득세를 결정고지하였다.

이상의 내용은 조사관서의 결정결의서, 청구인의 종합소득세 신고서, 검인계약서 등에 의해 확인된다.

 (2) 청구인은 쟁점토지를 1989. 10. 20. 청구외 ○○○, ○○○ 형재로부터 매입한 후 1991. 2. 9. 쟁점토지 위에 건물을 신축한 후 부동산임대업을 위하다 2004. 3. 5. 쟁점토지와 건물을 63억원에 양도하고 2004. 5. 31. 양도소득세를 신고․납부하면서 쟁점토지와 건물의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 기준시가로 환산한 가액 3,024백만원을 취득가액으로 하여 신고한 사실과 ○○지방국세청장이 당초 조사시 복식부기의무자인 청구인이 1991년부터 2003년까지 종합소득세 신고시 제출한 부속서류인 대차대조표상의 쟁점토지 및 건물의 장부가액(토지 930백만원, 건물 856백만원)을 취득가액으로 하여 과세예고통지하였음이 양도소득세 신고서, 조사관서의 결정결의서 및 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다.

 (3) 조사관서에서 재조사하여 쟁점토지의 취득가액으로 결정한 쟁점 검인계약서는 전 소유자 ○]○○과 ○○○을 매도자로 하여 1989. 10. 19. 각각 작성된 것으로 1989. 10. 20.자 ○○구청장의 검인이 있으며, 구체적인 계약내용은 다음과 같다..

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 (4) 1989. 10. 23. 청구인이 쟁점토지를 담보목적(청구인의 대표로 있는 (주)○○○의 ○○은행 채무담보)으로 평가의뢰하여 한국감정원에서 감평평가한 감정평가가액은 아래와 같다.

 (5) 청구인은 검인계약서 매매대금이 실지와 달리 작성되었다는 증빙으로 “확인자는 쟁점토지의 취득 당시 청구인이 대표이사로 있는 (주)○○○의 상무로서 자금의 전달 등 계약에 관여하였으며, 당시 평당 590여만원, 총거래가액 15억원으로 흥정하였으나, 매수자의 요청으로 14억8천만원으로 거래가 이루어졌다”는 내용의 청구외 ○○○의 거래사실확인서를 제출하였다.

 (6) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이나(대법 92누282, 1992. 11.24), 청구인은 14억8천만원에 거래되었다는 청구외 ○○○의 거래사실확인서만 제시할 뿐 검인계약서가 사실과 달리 작성되었다는 객관적인 자료의 제시가 없을 뿐 아니라, 검인계약서상의 취득가액 941백만원이 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 장부가격 930백만원 및 청구인이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가격 964백만원과 유사한 가격인 점으로 보아 쟁점 검인계약서는 실제와 달리작성된 것으로 보이지 않으므로 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

5. 결 론

 이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.