1. 처분내용
청구인은 2002.11.27. ○○북도 ○○시 ○○동 2446번지 대지 6,105.1㎡(이하 쟁점토지라 한다)를 토지구획정리사업시행자인 ○○시장으로부터 1,894백만원에 매수하기로 계약하고, 대금은 5회에 걸쳐 균등하게 378,800천원씩 지급하기로 하여 계약금․중도금 3회․잔금 중 350,000천원은 약정일자에 매매대금을 납부하고, 나머지 잔금 28,800천원에 대하여 납부기한 연장승인(6회)을 요청하여 청주시장이 연장승인을 하여주다가 2006.3.31.까지 납부하지 않으면 매매계약을 해지한다는 최고를 2006.3.6. 통보받자, 청구인은 2006.3.31. 이자 3,480천원을 포함한 32,280천원을 납부하여 매매대금을 청산하였다.
청구인은 2006.7.18. 쟁점토지를 ○○○○음료 주식회사에 3,500백만에 양도한 후 2006.9.28. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지거래가액으로 세율 50% (보유기간 1년 미만)를 적용하여 631,287,149원의 양도소득세를 자진․납부하였다.
그러나 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 거래대금의 98.48% 지급한 시점인 2004.11.26.을 사회통념상 대금지급이 이행되었다고 보아 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하는 양도소득세 세율 40%를 적용하여 2007.1.29. 환급금 126,257,430원의 경정청구서를 제출하였다.
이에 대하여 처분청은 당초 양도소득세 신고내용대로 실제 잔금청산이 이루어진 2006.3.31.을 취득일로 보아 2007.3.29. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2007.4.30. 이 건 심사청구를 하였다.
2. 청구주장
가. 청구인은 자금능력이 있는 자로서 쟁점토지 매입당시부터 인근주민들이 무단경작하고 있어 농작물의 보상비조로 잔금 중 극히 일부인 28,800천원을 남겨두고 ○○시와 협상하기 위한 것이며,
나. ○○시가 매매계약을 해제할 의사가 있었다면 국세징수법 제76조 및 같은 법 시행규칙 제49조의 서식에 의하여 정식적으로 최고서를 발부하여야 함에도 잔금 납부약정일(2004.11.26.)이후 6차례나 납부기한을 연장하면서 납부최고를 공문으로 한 것은 대금의 납부를 독려하기 위한 것이다.
1) ○○시는 일방적으로 매매계약을 해제할 수 있는 시기(2004.11.26.)가 경과하여 일방적으로 해약하는 것은 불가능한 상태이고,
2) 청구인은 쟁점토지 중 약 661㎡를 청구인이 대표이사로 있는 (주)○○○○리어링에 가설재 야적용도로 월 500천원씩 임대(2005.1.20.～2006.6.30.)하여 주었으며,
3) 또한, 청구인은 2006.3.2. ○○○○파트너스(주)와 쟁점토지에 대한 부동산(컨설팅)용역계약을 체결한 후 매수자인 ○○○○음료(주)를 소개 받아 2006.3.31. 나머지 잔금 28,800천원을 납부하고 소유권이전 절차를 밟은 것이지, ○○시의 납부최고서에 기인해서 계약이 해제될 것을 우려하여 납부한 것이 아니다.
4) 이와 같이 잔금 중 일부를 납부하지 않은 상태에서 쟁점토지중 일부를 임대하여 주거나 부동산용역계약을 체결할 수 있었던 것은 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권이 청구인에게 있음을 반증하는 것이다.
다. 따라서 대금을 전부 청산하지 아니하였다 하더라도 사회통념상 전부 청산하였다고 볼만한 정도라면 대금을 청산하였다고 볼 수 있으므로(심사양도99-485, 2003.3.10. 및 재재산-19, 2007.1.5. 같은 뜻), 쟁점토지의 취득시기는 2004.11.26.로 보아야 한다.
라. 그렇다면, 쟁점토지의 보유기간(취득일 2004.11.26. 양도일 2006.7.18.)이 1년 이상 2년 미만에 해당되는 양도소득세 세율 40%를 적용하여야 한다.
3. 처분청 의견
가. 청구인은 농작물의 철거 및 보상비조로 잔금 중 일부인 28,800천원을 남겨두고서 ○○시와 협상을 하려고 한 것이라고 주장만 하지 ○○시에 요청한 공문 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며,
나. ○○시에 6회에 걸쳐 납부기한 연장신청을 한 것과 2006.3.6. 납부최고서를 통보한 것으로 보아 잔금 중 28,800천원은 계약이행을 위한 하자담보 또는 쟁점토지의 계약과 관련한 조건이행을 위한 것이라고 볼 수 없다.
다.청구인이 주장하는 대법원 판례(대법원 88누8609,1989.7.11.)를 보면, 양도의 개념에 대한 내용이지 잔금청산일에 대한 개념으로 볼 수 없고, 유상양도여부를 판단하는 기준은 될 수 있지만 양도시기를 판단하는 기준이 될 수 없다.
라. 또한, 심사양도99-485(2000.3.31.)의 내용을 보면,
1) 토지거래 허가시 잔금을 지급하는 조건이었으나 추후 토지거래허가지역에서 제외되어 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되는 것이고,
2) 잔금 100백만원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 금액으로서 건물의 철거 담보금액 정도에 불가한 것이며,
3) 토지를 ○○부동산신탁주식회사에 처분신탁등기를 함에 있어 토지의 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 보아 사실상 소유권이 이전되었다고 보아 처분청에서 과세한 당초처분은 정당하다고 판시하였으므로 이 건과는 동일한 내용이 아니므로 받아들일 수 없다.
마. 따라서 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 잔금 청산이 완료된 2006.3.31.으로 보아야 한다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득시기를 잔금이 전부 청산된 시점(2006.3.31.)으로 볼 것인지,사회통념상 거의 지급(98.48%)되었다고 볼 만한 정도의 대금거래가 이행된 시점(2004.11.26.)으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
3) 소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 ' 재정경제부령이 정하는 장기할부조건' 이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30 개정)
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
4) 재재산-19,2007.1.5.
소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 취득․양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일인 바, 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 사회통념상 전부 청산하였다고 볼 만한 정도하면 대금을 청산하였다고 볼 수 있으나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 사실 판단할 사항임.
5) 심사양도99-485, 2000.3.10.
토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도로 볼 수 있을 것(대법원 88누 8609, 1989.7.11. 같은 뜻)인 바, 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되었기에 그 양도시기는 대금지급이 완료된 날로부터 소급되는 것으로서, 청구인은 매매대금의 99.93%를 지급받았으며, 통상 부동산 매매계약의 대금은 매매대금의 50% 이상인 것이 사회통념 내지 관행인 점에 비추어, 쟁점토지 매매대금의 0.07%에 불과한 잔금 1,000,000원은 쟁점토지 지상 무허가건물의 철거를 위한 담보비용 정도에 불과하다는 처분청의 의견이 신뢰성이 있다고 보여지고, 또한 청구인이 잔금 1,000,000원을 남겨둔 상태에서 쟁점토지를 청구외 한국부동산신탁주식회사에 처분신탁등기를 함에 있어서 쟁점토지 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 미루어 쟁점토지는 사실상 청구외법인에게 소유권이 이전되었다고 보아야 할 것이므로, 처분청에서 쟁점토지의 대금이 청산된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
6) 대법88누8609, 1989.7.11.
자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 예외적으로 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 소유권 이전등기 원인일을 취득 또는 양도시기로 본다고 규정하고 있으므로, 비록 원고주장과 같이 원고가 매매대금을 전혀 지급받지 못하였다 하더라도 원고가 이 사건 부동산을 위 조합에 유상으로 양도하기로 하고 소유권 이전등기를 경료하여 준 이상 그 등기 원인일에 위 법조소정의 양도가 있었다고 해석된다고 판단하고 있다.
그러나 소득세법 제4조 제3항의 규정에 의하면 양도로 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하므로, 이 사건과 같은 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 것이고, 위 소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호의 각 규정은 위와 같은 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있는 것으로 의제하는 규정이 아님.
다. 사실관계
1) 청구인은 2002.11.27. 쟁점토지를 ○○시장으로부터 1,894백만원에 매수하기로 계약한 내용은 다음과 같다.
가)대금은 5회<계약금(2002.11.27.), 중도금 3회(2003.5.26., 2003.11.26., 2004.5.26.), 잔금(2004.11.26.)>에 걸쳐 균등하게 378,800천원씩 지급하고(제2조),
나) 기한내에 납부치 않을 시는 ○○시장은 사전통고 없이 일방적으로 해약하여도 청구인은 이의를 제기하지 못하고(제3조),
다) 소유권이전은 잔금을 납부한 후 등기이전 한다(제6조).
2) 청구인이 계약금․중도금 3회․잔금 378,800천원 중 350,000천원은 약정일자에 매매대금을 납부하였으며, 나머지 잔금 28,800천원에 대하여는 본인의 부득이한 사정(경기불황으로 인한 사업 부실, 소득 감소 등)으로 납부기한 연장승인(6회)을 요청하였으며, 이에 대하여 ○○시장이 연장승인(6회)을 하여주다가 2006.3.6.자에 2006.3.31.자에 매매계약을 아래 내용과 같이 해지한다는 최고를 통보하자, 청구인은 이자 3,480천원을 포함한 32,280천원을 납부하고 2006.5.3.자로 등기이전 되었음이 조사복명서 등에 의하여 확인된다.
가) ○○시는 매매계약서 제3조에 따라 즉시 해약을 해도 되지만, 귀하의 자금사정에 따른 기한 연장을 6회에 걸쳐 요청하여 이를 수락하였으므로, 원활한공영개발사업 특별회계업무추진을 위하여 귀하의 연장신청 기일인 2006.3.31.까지 남은 잔액과 이에 대한 일반시중은행 대출금리 이자율을 가산(연장기간)하여 납부하실 것을 최고합니다.
나) 만약, 그때까지도 체납된 잔금과 연체이자를 납부하지 않으실 경우에는 매매계약을 이행할 의사가 없는 것으로 보고 우리시에서는 그 일익부로 귀하와의 매매계약을 해제하고, ○○시 도시계획사업 토지구획정리 체비지관리 및 처분규칙 제12조에 따라 처리코자 하오니 착오 없으시기 바랍니다.
3) 청구인은 2006.7.18. 쟁점토지를 ○○○○음료 주식회사에 3,500백만에 양도한 후 2006.9.28. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지거래가액으로 세율 50%(보유기간 1년 미만)를 적용하여 631,287,149원의 양도소득세를 자진․납부하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다.
4)그러나 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 거래대금의 98.48% 지급한 시점인 2004.11.26. 사회통념상 대금지급이 거의 이행되었다고 보아 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하는 양도소득세 세율 40%를 적용하여 2007.1.29. 환급금 126,257,430원의 경정청구서를 제출하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다.
5) 처분청은 이에 대하여 실제 잔금청산이 이루어지고 당초 양도소득세 신고내용에 기재된 2006.3.31.을 취득일로 보는 것이 정당한 것으로 보아 청구인의 주장을 받아들이지 않고 2007. 3.29. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였음이 경정청구 처리결과 통지서에 의하여 확인된다.
6) 청구인은 잔금 중 일부를 납부하지 않은 상태에서 아래와 같이 쟁점토지중 일부를 임대하여 주거나 부동산용역계약을 체결할 수 있었던 것은 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권이 청구인에게 있음을 반증하는 것이라고 주장하면서 부동산 임대차계약서, 부동산 용역계약서, 세금계산서와 입금표 등을 제시하였다.
가)청구인은 쟁점토지 중 약 661㎡를 청구인이 대표이사로 있는 (주)○○○○리어링에 가설재 야적용도로 월 500천원씩 임대(2005.1.20.～2006.6.30.)하여 선지급으로 2005.1.7. 6백만원, 2006.1.4. 3백만원을 현금으로 지급하였음이 (주)○○○○리어링의 계정별원장 및 분개장, 지출결의서에 의하여 확인된다.
나)2006.3.2. ○○○○○파트너스 주식회사(대표 박○○)와 쟁점토지에 대한 부동산(컨설팅)용역계약(용역기간 2006.3.2.～2006.8.30.)을 50,000,000원(부가가치세 별도)에 체결한 후 2006.3.31. 나머지 잔금 28,800천원을 납부하고 소유권이전 절차를 밟은 것이지, ○○시의 납부최고서에 기인해서 계약이 해제될 것을 우려하여 납부한 것이 아니다.
라. 판단
청구인은 농작물의 철거 및 보상비조로 잔금 중 일부인 28,800천원을 남겨두고서 ○○시와 협상을 하려고 한 것이므로 매매대금의 98% 받은 시점인 중도금 지급일(2003.3.6.)을 대금청산일로 보아야 한다고 주장하나,
청구인은 ○○시와 협상하기 위하여 요청한 공문 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, ○○시에 6회에 걸쳐 납부기한 연장신청을 한 것과 ○○시가 2006.3.6. 납부최고서를 통보한 것으로 보아 잔금 중 28,800천원은 계약이행을 위한 하자담보 또는 쟁점토지의 계약과 관련한 조건이행을 위한 것이라고 볼 수 없으며,
청구인이 주장하는 대법원 판례(대법원 88누8609,1989.7.11.)에서의 내용은 양도의 개념에 대한 내용이지 잔금청산일에 대한 개념으로 볼 수 없고, 유상양도의 해석내용으로 유상양도인지 양도가 아닌지를 판단하는 기준은 될 수 있지만 양도시기를 판단하는 기준이 될 수 없으며, 또한, 심사양도99-485(2000.3.10.)에서의 내용은 토지거래 허가시 잔금을 지급하는 조건이었으나 추후 토지거래허가지역에서 제외되어 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되고, 잔금 100백만원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 건물의 철거 담보금액 정도에 불가한 것이며, 토지를 ○○부동산신탁주식회사에 처분신탁등기를 함에 있어 토지의 취득자를 청구외법인이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 보아 사실상 소유권이 이전되었다고 본 것으로, 이는 과세관청의 손을 들어준 것으로 조세회피 목적이 있는 경우 아주 예외적으로 적용하여야 할 것으로 보인다.
따라서 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 잔금 청산이 완료된 2006.3.31.으로 보아 양도소득세 세율 50%를 적용하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
5. 결론
이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.