1. 처분내용

 청구인은 ⅰ) 2004.5.6.부터 2004.5.31.까지 oo도 oo시 oo면 oo리 산 256번지 외 5필지 임야 64,231㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 취득한 후 21필지로 분할하여 2004.6.3.부터 2004.10.15.까지 청구외 김oo 등에게 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않았으며, ⅱ) 2005.6.21. xx도 xx시 xx면 xx리 산 18-1번지 임야 28,375㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 취득한 후 9필지로 분할하여 2005.12.22. 변oo외 7인에게 양도하고 양도차손 6,600천원이 발생하였다 하여 납부할 세액이 없는 것으로 양도소득세 신고를 하였고, ⅲ) 2004.10.15.부터 2005.5.16.까지 **도 **시 **면 **리 107-1번지 외 11필지 답 19,798㎡(이하 “쟁점토지③”이라 한다)를 취득한 후 17필지로 분할하여 2005.3.25.부터 2005.4.16.까지 유**외 12인에게 양도하고 양도차익 67,177천원에 대한 양도소득세 7,353천원을 신고․납부하였다.

 **지방국세청장은 청구인에 대한 자금출처 및 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 양도소득세 대상으로 본 쟁점토지①,②,③(이하 “쟁점토지”라 한다)의 양도행위가 측량, 벌목, 진입로 포장 등 토지의 가치를 증가시켜 분할 양도하였으므로 사업성이 있는 부동산매매업에 해당한다고 보아, 당초 신고된 양도소득세를 결정취소하고 2007.1.15. 2004년 과세연도 종합소득세 97,051,940원과 2005년 과세연도 종합소득세 33,283,910원을 경정․고지하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2007.3.27. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 청구외 지oo과 공동으로 이 사건 쟁점토지를 취득한 후 분할양도하여 이익금을 반분하기로 약정하였고, 양도당시 각 매수인들에게 도로개설 또는 지목변경을 조건으로 양도하였으나 현재까지 그 조건을 이행하지 못하여 사업이 종결되지 않은 관계로 이익에 관한 정산이 끝나지 않은 상태이므로 소득이 확정되지 않았음에도, 처분청은 쟁점토지의 매매사업을 청구인 단독으로 한 것으로 사실관계를 오인하고, 또 확정되지 않은 소득을 확정된 것으로 잘못 판단하여 위법한 부과처분을 하였으므로 마땅히 취소되어야 한다

 가. 2004년 귀속 종합소득세가 과세된 쟁점토지①은 청구외 지oo과 동업으로 매수하여 양도하였는데, 양도당시 매수인들과 도로개설(포장)을 특약하였으나 현재까지 도로포장을 하지 못한 상태이며 도로포장에 따른 추가 발생비용을 고려하면 소득발생이 없으므로 종합소득세 과세는 부당하고,

 나. 2005년 귀속 종합소득세가 과세된 쟁점토지②에 대한 매매도 청구외 지oo과 동업한 것으로 양도당시 각 매수인들과 2008년 12월말경까지 지목을 과수원으로 변경하되 만약 지목변경이 안되면 계약을 해지하고 원금을 포함하여 연12%의 금리로 보상․반환하기로 약정하였으나, 현재까지 지목변경이 이루어지지 않았고 지oo과의 동업관계 정산이 안된 관계로 구체적인 소득이 발생되지 않았으며,

 다. 쟁점토지③은 청구외 지oo, 박정o, 박제o과 동업한 것으로 양도당시 매수인들과 도로개설(포장)을 특약하였는데, 현재까지 도로포장을 이루지 못한 상태여서 소득발생이 확정되지 않은 상태임에도 이를 고려치 않고 청구외 지oo의 동업관계를 부인하여 종합소득세를 부과처분한 것은 위법하다.

3. 처분청 의견

 청구인은 쟁점토지의 매매에 관하여 청구외 지oo과의 동업관계를 주장하나 지oo은 쟁점토지의 취득시 청구인에게 2억원을 대여하고 이자를 포함하여 2억3천만원을 회수하였을 뿐 청구인과 동업관계에 있다고 볼 수 없고,

소득이 확정되지 않았다는 청구인의 주장에 대해서도 소득세법의 규정에 의하여 쟁점토지의 잔금청산일 또는 소유권 이전 등기일을 당해 부동산 매매 수입금액의 수입할 시기로 보고, 이에 대한 필요경비를 확정된 날이 속하는 연도의 비용으로 보아 사업소득금액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  1) 쟁점토지의 매매에 관하여 청구외 지oo이 청구인과 동업관계인지 여부

  2) 양도계약 당시의 조건이 미이행 되어 추가 비용발생 개연성이 높은 쟁점토지의 매매에 대하여 잔금청산 또는 등기완료된 시점의 수입으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

  ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

  ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 2) 소득세법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】

  ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입․제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

  ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

  ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산․부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 3) 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】

  사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

 11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매

    대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일로 한다.

 4) 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

  2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

  27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인은 쟁점토지①을 분할하여 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않았고, 쟁점토지②의 분할․양도에 대하여 2006.2.10. 양도가액 263,800천원, 취득가액 260,000천원, 필요경비 10,400천원으로 하여 양도차손이 6,600천원이 발생한 것으로 양도소득세 신고를 하였으며, 쟁점토지③의 분할․양도에 대하여는 2006.2.10. 양도가액 334,099천원, 취득가액 256,215천원, 필요경비 10,246천원으로 하여 양도소득세 7,353천원(공동사업자 박제o, 박정o 금액 합산)을 신고하고 납부하였음이 국세청 전산조회 및 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2) 처분청의 조사종결보고서에 의하면,

  (가) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 매입한 후 측량․벌목․진입로 포장 등으로 가치를 증가시켜 분할․양도하였으므로 사업성이 있다 할 것이고, 이에 따라 비록 양도소득세로 신고하였다 하더라도 부동산매매업으로 보아 사업소득으로서 종합소득세를 과세함이 타당하므로 당초 신고한 양도소득세를 결정취소하고 종합소득세를 과세하였으며, 청구인은 처분청이 쟁점토지의 분할․양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 데에는 처분청과 다툼이 없다.

(나) 2004년에 양도한 쟁점토지①의 양도차익 결정내역과 필지별 분할․양도내역은 <표1>, <표2>와 같으며, 벌목과 측량 및 진입로 확보에 사용된 291,514천원을 필요경비로 공제하고, 지oo 등 분양알선자에 대한 수수료 303,540천원을 필요경비로 추가 추인하였음이 확인된다.

<표1> 쟁점토지①의 양도차익 결정내역(2004년 귀속)

                                                          (단위 : 천원)

<표2> 쟁점토지①의 필지 분할 및 양도내역

                                                          (단위 : 천원)

  (다) 2005년도에 양도한 쟁점토지②와 쟁점토지③의 양도차익 결정내역과 필지별 분할․양도내역이 <표3>, <표4> 및 <표5>, <표6>과 같으며, 쟁점토지②의 매매와 관련하여 벌목에 따른 필요경비로 40,738천원을 공제하고, 지oo 등 분양알선자에 대한 수수료 302,810천원을 필요경비로 추인하였으며, 쟁점토지③의 매매와 관련하여서는 벌목과 측량 및 진입로 포장에 사용된 138,771천원을 필요경비로 공제하고, 지oo 등 분양 알선자에 대한 수수료 88,674천원을 필요경비로 추인하였음이 확인된다.

<표3> 쟁점토지②의 양도차익 결정내역(2005년 귀속)

                                                          (단위 : 천원)

<표4> 쟁점토지②의 필지 분할 및 양도내역

                                                          (단위 : 천원)

<표5> 쟁점토지③의 양도차익 결정내역(2005년 귀속)

                                                          (단위 : 천원)

<표6> 쟁점토지③의 필지 분할 및 양도내역

                                                          (단위 : 천원)

  (라) 청구인이 쟁점토지의 분할 후 양도과정에서 분양을 알선․중개한 지oo외 7인에게 지급한 중개수수료 758,024천원에 대하여 부가세 등을 누락한 과세자료로 관할세무서에 통보하였음이 확인되며, 이 중 지oo의 중개수수료 475,810천원에 대하여는 처분청(oo세무서장)이 2007.6.1. 부가가치세 2004년 제1기 과세기간 5,911천원, 2004년 제2기 과세기간 21,194천원, 2005년 제2기 과세기간 29,746천원을 경정․고지하였음이 확인된다.

  (마) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하는 과정에서 지oo으로부터 200,000천원을 차입하고 이자 30,000천원을 포함하여 230,000천원을 상환한 사실에 대하여 이자소득 과세자료를 파생하였으며, 지oo이 청구인으로부터 중개수수료 명목으로 시가 140,000천원 상당의 토지를 남편 김o두 명의로 받은 사실에 대하여 증여세 과세자료로 파생하였고, 또한 쟁점토지의 진입로 공사 및 벌목공사 등에 소요된 경비 203,530천원을 추가로 비용공제 인정하는 한편, 공사업체 등에 대하여 과세자료를 통보하였음이 확인된다.

 3) 등기부등본에 의하면, 쟁점토지①, ②는 청구인 단독으로 취득하여 청구인 명의로 소유권이전 등기하였다가 분할하여 양도하였으며, 쟁점토지③은 청구인과 박제o, 박정o가 공동으로 취득하여 각각의 공유지분으로 소유권이전 등기하였다가 분할하여 양도하였음이 확인되고, 이에 따라 처분청도 쟁점토지①, ②는 청구인의 단독사업으로, 쟁점토지③은 청구인과 박제o, 박정o의 공동사업으로 보아 과세한 사실이 경정결의서에 의하여 확인된다.

 4) 청구인은 쟁점토지를 청구외 지oo과 공동으로 취득 후 분할․양도하였고, 양도당시의 계약조건의 미이행 등으로 추가비용발생이 예상됨에 따라 청구외 지oo과 공동사업의 정산이 끝나지 않았으므로 확정되지 않은 소득에 대한 과세처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

 (가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인 단독 또는 청구인과 박제o, 박정o가 공동으로 쟁점토지를 취득하여 소유권 이전한 사실은 확인되나, 지oo이 청구인과 함께 취득하여 지oo 명의로 소유권 이전된 사실은 확인할 수 없으며, 지oo은 청구인에게 쟁점토지의 취득자금으로 200,000천원을 대여하고 이자포함 230,000천원을 회수하였고 쟁점토지의 분양을 알선․중개하여 수수료를 청구인으로부터 수령한 사실 등으로 볼 때 공동으로 사업을 영위하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

 (나) 소득세법 시행령 제48조 제11호에 의하면, 「사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 부동산매매업의 경우는 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일로 한다」라고 규정하고 있어 쟁점토지의 매매에 관하여 잔금청산과 소유권 이전이 완료된 날이 속하는 사업연도의 수입금액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하고, 「거주자의 각 연도 필요경비의 귀속연도는 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다」라고 규정한 소득세법 제39조 제1항에 비추어 볼 때, 비록 지목변경 및 도로개설 등 양도계약조건의 미이행으로 장래에 추가 비용의 발생 가능성이 높다 하더라도 필요경비로 확정되지 않았으므로 수입금액에서 당해 비용을 공제하지 않고 고지한 이건 부과처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.