중도금 수령상태에서 근저당권을 설정하고 소유권이전등기를 하였으나, 잔금을 지급하지 않아 임의경매신청하여 소유권을 재취득한 경우 과세대상이 되는지 여부

예규·판례

중도금 수령상태에서 근저당권을 설정하...

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심사청구기각

감심-1998-0328

생산일자 1998.10.27.

AI 요약

요지

임의경매는 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로서 경락인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 원래의 소유권을 환원한 것이라고 볼 수 없어 청구 주장은 이유가 없음

상세내용

주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원처분의 요지

청구인이 1994. 11. 12. 청구 외 (주) ㅇㅇ건설(이하 ‘위 ㅇㅇ건설’이 라 한다)에게 별지 ‘토지목록’ 기재 토지 7필지 계 3,325㎡(이하 ‘이 사건 전체 매각토지’라 한다)를 대금 700,000,000원에 양도하기로 하는 계약을 맺고 그 계약금과 중도금 계 200,000,000원만 받은 상태에서 같은 해 12. 23. 이 사건 전체 매각토지에 대한 소유권이전등기를 먼저 넘겨주고 이 사건 전체 매각토지 중 하나인 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 대지 2,748㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 같은 날짜로 채권(1995. 10. 30. 지급받기로 한 위 매매대금 중 잔금 채권임)최고액 500,000,000원, 근저당권자 청구인으로 하는 근저당권설정등기절차를 밟은 후 각 그 무렵 위 자산양도차익예정신고와 위 양도소득세과세표준확정신고를 하고 그 양도소득세 62,955,590원과 이에 부가되는 농어촌특별세 13,982,230원을 각 자진 납부하였다가 위 매매대금 중 잔금을 약정대로 지급받지 못한 상태에서 이 사건 토지가 다시 다른 사람 명의로 소유권이전등기되므로 관할법원에 이 사건 토지에 대하여 위 근저당권의 실행을 위한 부동산임의경매신청을 하고 그 경매절차에서 낙찰자가 되어 1997. 5. 8.자로 위 낙찰을 원인으로 하는 청구인 명의로의 소유권이전등기를 넘겨받고나서 1997. 6. 5. 처분청에 전에 위와 같이 자진 납부하였던 양도소득세액 중 이 사건 토지의 양도에 따른 부분은 착오이었으므로 이를 제외하는 것으로 감액경정하여 달라는 취지의 과세표준 및 세액의 경정 청구를 한 데 대하여 처분청은 청구인의 위 경정청구를 받아들이지 않은 채 1998. 3. 16. 자로 청구인이 한 위 양도차익예정신고와 양도소득세과세표준확정신고 그리고 각 그 자진납부세액 그대로 그 양도차익과 세액을 결정하고(이 사건 과세요건 성립 당시의 소득세는 정부가 그 과세표준과 세액을 결정하는 때에 그 세액이 확정되는 이른바 부과주의 국세이었다) 이에 따라 청구인에게 더 이상 납부할 양도소득세액과 이에 부가되는 농어촌특별세액이 없다는 내용의 통지(이하 ‘이 사건 결정 통지’라 한다)를 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 결정통지 중 이 사건 토지에 해당하는 양도소득세액 47,587,857원 부분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 이 사건 전체 매각토지 중 이 사건 토지는 잔금을 지급받지 못하였다가 경매절차에서 그 소유권을 환원한 것으로서 이에 대하여는 민법상 매매가 유효하게 실현된 것도 아닌데다가 소득세법상 양도소득세의 과세대상이 되는 자산이 유상으로 양도된 것도 아닌 이 사건 토지에 관하여 처분청이 한 이 사건 결정통지부분은 위법 내지 부당한 것이라는 취지의 주장을 한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 매도인이 매매대상 토지에 관하여 그 매매대금의 잔금을 지급받기 전에 매수인에게 먼저 소유권이전등기를 넘겨주고 그 잔금지급을 담보하기 위한 근저당권을 설정받았다가 그 잔금을 지급받지 못하고 위 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 낙찰받아 그 토지에 대한 소유권을 다시 취득한 경우 그 토지에 대한 위 소유권이전등기가 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 양도가 되는지 여부에 있다고 하겠다.

관계 법령의 규정을 보건대, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제3항 전단은 제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 양도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다라고 규정하고 있고 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제53조 제1항은 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 그 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이라고 규정하고 있다.

다음으로 청구인이 이 사건 토지에 관하여 위 ㅇㅇ건설에게 소유권이전등기하여 주었다가 다시 청구인 명의로 소유권이전등기하게 된 경위, 청구인이 이 사건 전체 매각토지에 대한 양도소득세를 자진 납부한 경위 및 처분청에서 이 사건 결정통지를 한 경위 등 사실 관계를 보건대, 청구인과 위 ㅇㅇ건설은 1994. 11. 12. 청구인이 그 소유인 이 사건 전체 매각토지를 위 ㅇㅇ건설에 대금 700,000,000원에 매도하되 그 날 계약금 30,000,000원을 지급받고 중도금 170,000,000원을 같은 해 12. 21.에 지급받으며 잔금 500,000,000원을 1995. 10. 30. 그 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하면서 지급받기로 한다는 내용의 부동산매매계약을 맺은 사실, 청구인은 위와 같이 중도금까지 받은 뒤에 맺은 위 ㅇㅇ건설과 사이의, 이 사건 전체 매각토지에 대한 소유권이전등기절차를 먼저 이행하되 위 ㅇㅇ건설이 위 매매대금의 잔금지급을 담보하는 의미에서 이 사건 전체 매각토지 중 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 500,000,000원, 근저당권자를 청구인으로 하는 근저당권설정등기를 하였다가 위 잔금을 정산하고 위 근저당권설정등기의 말소절차를 밟기로 한다는, 추가 약정에 따라 그 잔금을 지급받지 아니한 채로 1994. 12. 23. 이 사건 전체 매각토지에 대한 소유전이전등기를 먼저 넘겨주고 같은 날짜로 이 사건 토지에 대한 위와 같은 근저당권설정등기를 받아둔 사실, 청구인은 그 뒤인 1995. 1. 23. 처분청에 위 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서를 제출하면서 납부할 양도소득세액을 62,955,590원으로 신고하였다가 같은 달 27. 위 세액을 자진 납부하였고 같은 해 5. 17.에는 처분청에 위 양도소득세과세표준확정신고 및 자진납부계산서를 제출하면서 자진납부양도소득세액을 위 금액으로, 이에 부가되는 자진 납부할 농어촌특별세액을 13,982,230원으로 신고하고 나서 같은 달 29. 위 농어촌특별세액을 자진 납부한 사실, 위 ㅇㅇ건설은 그 뒤 위 약정의 잔금지급기일이 지나도록 위 잔금을 지급하지 아니하고 있다가 이 사건 토지를 청구 외 ㅇㅇ종합건설 (주)에 매각하여 1996. 1. 19.자로 그 소유권이전등기까지 넘겨준 사실, 청구인은 이에 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇㅇ지원에 이 사건 토지에 대하여 위 근저당권의 실행을 위한 부동산임의 경매신청을 하고 그 경매절차에서 낙찰자가 되어 그 경락대금을 납입하고 1997. 5. 8.자로 이 사건 토지에 대한 같은 해 2. 20. 낙찰을 원인으로 하는 자기 명의로의 소유권이전등기를 넘겨받은 사실 그리고 처분청은 1998. 3. 16.자로 구 소득세법 제99조, 제94조 제2항과 구 소득세법시행령 제146조, 제142조 제3항(통지서에 기재되어 있는 소득세법 제114조 제1항 및 동 법시행령 제177조 제2항은 오기인 것으로 보인다)의 규정에 의하여 그 양도차익과 세액을 결정하여 이 사건 결정통지를 한 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다.

살피건대, 위 인정의 사실에 의하면 청구인은 위 ㅇㅇ건설과 사이의 부동산매매계약의 추가약정에 따라 이 사건 전체 매각토지에 대하여 그 잔금을 받기 전에 매수인인 위 ㅇㅇ건설에 그 소유권이전등기를 넘겨주면서 그 계약의 이행을 종결하고 그 잔금 채권을 담보하기 위하여 이 사건 전체 매각토지 중 하나인 이 사건 토지에 관한 근저당권을 설정받았다가 그 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받아 다시 취득하였다는 것 뿐이니 이 사건 토지도 위 양도로 인하여 유상으로 이전된 것이고 그 양도시기는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우로서 그 등기일이라고 보아야 할 것인데다가 근저당권의 실행을 위한 임의경매는 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로서 경락인은 목적 부동산의 소유권을 경락 당시의 소유자로부터 승계취득하는 것이므로 청구인이 경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받아 취득한 것을 가리켜 원래의 소유권을 환원한 것이라고 볼 수도 없는 것인즉 이와 다른 견해를 전제로 하는 청구인의 위 주장은 모두 이유 없는 것이라고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 청구인에게 그가 위 ㅇㅇ건설에 이 사건 토지를 포함한 이 사건 전체 매각토지를 소유권이전등기하여 준 날에 그 모두를 양도한 것으로 보아 이 사건 양도차익과 세액을 결정하고서 한 이 사건 결정통지는 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.