주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원처분의 요지

가. 청구인은 청구인의 형인 청구외 ㅇㅇㅇ과 공동소유인 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 509㎡ 및 건물 1,509.07㎡ 중 청구인의 지분(1/2지분)인 대지 254.5㎡와 건물 795.035㎡(이하 「이 사건 부동산」이라 한다)를 1999. 3. 3. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도하고, 같은 해 3. 5. 양도가액 500,000,000원, 취득가액 471,500,000원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 21,122,211원으로 산정하고 산출세액을 2,457,109원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

나. 청구외 ○○지방국세청장은 2001. 6. 1.부터 같은 해 6. 20.까지 ㅇㅇ세무서에 대한 감사를 실시하고 이 사건 부동산의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 사유로 기준시가를 적용하여 양도가액은 754,550,320원, 취득가액은 242,937,615원으로 하여 양도차익을 498,926,289원으로 산정하고 양도소득세 152,596,180원을 부과하도록 2001. 7. 10. 처분청에 지시하였다.

다. 처분청은 위 지시에 따라 2001. 8. 3.자로 청구인에게 양도소득세 152,596,180원을 부과, 고지(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다)하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

가. 청구취지

이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구이유

(1) 청구인은 청구인이 감정평가 의뢰한 감정기관에서 표준지로 선정한 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 토지는 이 사건 부동산과 인접하여 이 사건 부동산과 가장 유사한 토지이므로 그 토지를 표준지로 하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여 신고한 것으로 그 양도가액은 정당하며,

(2) 이 사건 부동산의 임대에 따른 임대보증금은 청구인과 양수자간에 이 사건 부동산의 공사비를 정산하면서 상계하였는데도 처분청이 양도가액에 임대보증금이 반영되지 아니한 것으로 보아 양도가액을 부인한 것은 부당하고 청구인이 신고한 양도가액은 정당하다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

청구인이 신고한 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 인정사실

이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1999. 2. 9. 청구인의 형인 청구외 ㅇㅇㅇ과 이 사건 부동산의 매매계약(잔금일 같은 해 3. 3.)을 체결하고, 같은 해 3. 5. 양도가액 500,000,000원, 취득가액 471,500,000원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 21,122,211원으로 산정하고 산출세액을 2,457,109원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

(2) 처분청은 2000. 6. 7.부터 같은 해 6. 20.까지 실지거래가액으로 신고한 청구인의 양도가액 및 취득가액이 적정한지 여부를 조사하고 청구인의 신고내용을 그대로 인정하였다.

(3) 청구외 ○○지방국세청장은 2001. 6. 1.부터 같은 해 6. 20.까지 ㅇㅇ세무서에 대한 감사를 실시하고 실지거래가액으로 신고한 청구인의 양도가액 500,000,000원이

(가) 청구외 ○○감정평가법인에서 잘못된 표준지(○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지, 1999. 1. 1.기준 표준지가 ㎡당 1,700,000원)를 적용하여 감정평가한 것으로 부당하고,

(나) 양도가액 500,000,000원의 수수내역도 양도당시의 임대보증금 117,000,000원이 일체 반영되지 않은 채 수수되는 등 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 사유로 기준시가를 적용하여 양도가액은 754,550,320원, 취득가액은 242,937,615원으로 하여 양도차익을 498,926,289원으로 산정하고 양도소득세 152,596,180원을 부과하도록 2001. 7. 10. 처분청에 지시하였다.

(4) 처분청은 위 지시에 따라 2001. 8. 3.자로 청구인에게 양도소득세 152,596,180원을 부과, 고지하였다.

(5) 한편, 이 사건 부동산 양도와 관련하여 청구인이 청구외 ㅇㅇㅇ로부터 1999. 2. 9. 100,000,000원, 같은 해 2. 25. 100,000,000원, 같은 해 3. 3. 200,000,000원, 계 400,000,000원을 수령한 사실이 금융기관 자료에 의하여 확인되고, 나머지 100,000,000원은 청구인이 같은 해 2. 24. 현금으로 수령하여 이 중 70,000,000원을 같은 날 금융기관 차입금 상환에 사용하였다고 주장한다.

(6) 청구인이 1999. 4. 9. ㅇㅇ세무서장에게 제출한 부가가치세 신고서 등에 의하면 1999. 2. 28. 기준으로 이 사건 부동산에 임대보증금 58,500,000원(117,000,000원의 1/2)이 있는 것으로 되어 있다.

(7) 청구인이 1999. 3. 5. 처분청에 이 사건 부동산 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 하면서 제출한 1999. 2. 9.자 부동산매매계약서에 따르면 특약사항없이 이 사건 부동산의 매매가액이 500,000,000원인 것으로 기재되어 있다.

(8) 청구인이 2001. 9. 4. 이 건 심사청구시 제출한 1999. 2. 9.자 부동산매매계약서에 따르면 이 사건 부동산의 매매가액은 500,000,000원이며, 특약사항으로 ‘임대보증금은 매도자의 양도가액에 포함하여 99.6.말까지 정리’라고 기재되어 있고, 함께 제출한 임대보증금 정산서(작성일자 모름)에 따르면 임대보증금 58,500,000원은 청구인이 1988년 9월에 이 사건 부동산의 증축공사를 하면서 공유지분을 초과하여 부담한 공사비 53,500,000원을 공제하고 차액 5,000,000원을 1999년 6월 중 정산하며, 청구외 ㅇㅇㅇ이 같은 해 6. 20. 그 차액 5,000,000원을 수령한 것으로 기재되어 있다.

(9) 청구외 ㅇㅇ감정평가법인은 청구인으로부터 청구인과 청구외 ㅇㅇㅇ 공동소유의 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 509㎡와 건물 1,509.07㎡를 감정평가 의뢰받아 1999. 2. 12. 같은 해 2. 10.자를 기준으로 토지 814,400,000원(㎡당 단가 1,600,000원), 건물 176,961,000원, 계 991,361,000원으로 감정평가하였으며, 2001. 8. 21. 청구인에게 위 토지는 같은 시 같은 구 같은 동 ○○번지을 표준지로 하여 표준지의 1998. 1. 1.기준 개별공시지가 ㎡당 1,900,000원에 1998. 1. 1.부터 평가기준일인 1999. 2. 10.까지의 토지가격 변동분(18.52% 하락) 및 개별요인(1.03)을 감안하여 ㎡당 1,600,000원[1,900,000원×(1-18.52%)×1.03]으로 평가하였다고 토지가격산출근거를 회신하였다.

(10) ㅇㅇ구청장이 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 제10조의2의 규정에 의하여 결정․공시한 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지와 ○○번지의 1990년도부터 2001년도까지 ㎡당 개별공시지가는 다음과 같다.

                                                              (금액 : 원, %)

다. 관계 법령의 규정

구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정 되기 전의 것) 제96조는 「양도금액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 규정하면서 그 제1호는 「제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있다.

또한 구 소득세법시행령(1999. 12. 31. 대통통령 제16664호로 개정 되기 전의 것) 제166조 제4항은 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서 그 제3호는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 제5항은 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.」라고 규정하며 그 제2호는 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

라. 판단

위 관계법령을 종합하면 양도자가 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하고 그 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하나 그 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

위 인정사실에서 본바와 같이 청구인은 1999. 3. 5. 처분청에 이 사건 부동산 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 하면서 특약사항없이 양도가액이 500,000,000원으로 되어 있는 부동산매매계약서를 제출하였다가, 2001. 9. 4. 이 건 심사청구시에는 ‘임대보증금은 매도자의 양도가액에 포함하여 99.6.말까지 정리’라는 특약사항이 기재되어 있는 부동산매매계약서를 제출한 것으로 보아 이 사건 부동산의 임대보증금이 양도가액에 포함되어 있는 지가 불분명하여 부동산 중개인의 중개도 없이 형제간에 체결된 이 사건 부동산 매매계약서의 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

또한 청구인은 이 사건 부동산의 임대보증금 58,500,000원과 관련하여 1988년 9월에 이 사건 부동산의 증축공사를 하면서 이 사건 부동산 매수자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 자금사정이 어려워 청구인이 공유지분을 초과하여 부담한 공사비 53,500,000원과 상계하고 그 차액 5,000,000원을 청구외 ㅇㅇㅇ이 1999. 6. 20. 수령한 것으로 기재되어 있는 임대보증금 정산서(작성일자 모름)를 제출하였는데 이는 1988년 9월에 청구인이 추가 부담한 공사비 53,500,000원을 이 사건 부동산을 매입하는 청구외 ㅇㅇㅇ로부터 1999년 6월 이 사건 임대보증금과 상계할 때까지 변제받지 못했다는 것으로 이러한 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

그리고 이 사건 부동산의 감정가액에 대하여 살펴보면 청구외 ㅇㅇ감정평가법인은 1999. 2. 10.자를 기준으로 이 사건 부동산의 토지를 평가하면서 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지를 표준지로 하여 표준지의 1998. 1. 1.기준 개별공시지가인 ㎡당 1,900,000원에 1998. 1. 1.부터 평가기준일인 1999. 2. 10.까지의 토지가격 변동분(18.52% 하락) 및 개별요인(1.03)을 감안하여 ㎡당 1,600,000원[1,900,000원×(1-18.52%)×1.03]으로 평가하였는데 위 인정사실에서 본바와 같이 처음으로 개별공시지가를 결정․공시한 1990년도부터 2001년도까지 이 사건 부동산(토지)의 개별공시지가가 청구외 ㅇㅇ감정평가법인이 표준지로 정한 토지의 개별공시지가보다 매년 적게는 28%상당 많게는 80%상당 높은데도 청구외 ㅇㅇ감정평가법인이 이 사건 부동산(토지)의 개별공시지가를 임의로 정한 표준지의 개별공시지가보다 3%상당 높은 것으로 평가한 것으로 보아 감정가액은 적정하지 않은 것으로 판단된다.

따라서 청구인이 신고한 이 사건 부동산 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.