주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원 처분의 요지

처분청은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ○○번지에 있는 ㅇㅇ산업(주)(이하 ｢이 사건 회사｣라 한다)가 1997. 3. 3. 유상증자를 실시하면서 대표이사 ㅇㅇㅇ의 처인 청구인이 실권주 12,600주(이하 ｢이 사건 주식｣이라 한다)를 액면가격(5,000원)으로 임의 배정받은 것을 불균등 증자에 의한 증여로 의제하고, 증여세를 부과하기 위하여 이 사건 주식을 순자산가치로 평가하면서 이 사건 회사가 보유하고 있던 임대용주택의 토지는 ｢임대주택법 시행규칙｣ 제3조의3 별표에 정한 가격(○○공사로부터 취득한 가격＋임대기간 중 택지비 이자)으로 평가한 반면, 건물은 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 시가표준액으로 평가한 결과 증여가액이 배우자공제액(5억 원)보다 적어 증여세를 과세하지 않았으나 2004. 3. 18. 이 사건 회사 임대용주택의 토지도 ｢상속세 및 증여세법｣ 등에 따라 공시지가로 평가하여 증여세를 추가 징수ㆍ결정하라는 감사원의 시정요구에 따라 임대주택의 토지를 공시지가로 다시 평가하여 같은 해 5. 4. 증여세 27,998,870원(재차증여 가산액에 따른 증여세액 포함)을 추가로 경정ㆍ고지(이하「이 사건 부과처분」이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구 이유

공공용임대주택은 임대주택법령 등에 의하여 매매가격(분양전환가격)이 제한되어 있으므로 위 법령 등에 정한 기준에 따라 평가한 금액으로 증여세를 부과하여야 하는데도 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 평가한 금액으로 증여세를 부과한 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

증여세 과세를 위하여 공공용임대주택에 대한 평가를 하면서 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항의 규정에 따라 토지는 공시지가로, 건물은 시가표준액으로 평가한 것이 적정한지 여부

나. 인정 사실

이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) ㅇㅇ지방국세청은 2000. 7. 17.부터 같은 해 9. 30.사이에 이 사건 회사에 대한 주식변동조사(증여세 조사)를 실시한 결과 1997. 3. 3. 이 사건 회사가 유상증자를 하면서 실권주 229,074주를 청구인 등 13인에게 임의 배정한 불균등증자로 인하여 청구인 등이 받은 이익을 증여로 보고 개인에게는 증여세를, 법인에게는 익금산입하여 법인세를 부과하기로 결정하였다.

(2) ㅇㅇ지방국세청은 청구인이 불균등 증자에 의하여 받은 이 사건 주식의 가액을 ｢구 상속세 및 증여세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)｣ 제54조 제2항에 따라 순자산가치로 산정하면서 이 사건 회사가 보유하고 있던 임대용주택의 토지 및 건물을 같은 법 제61조의 규정에 따라 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 평가하여 증여세 34,252,240원을 과세전통지하였다.

(3) 청구인 등을 대표한 청구외 ㅇㅇㅇ(청구인의 아들)이 2000. 11. 13. 이 사건 회사의 임대용주택은 국민주택기금을 융자받아 건설한 공공건설임대주택으로 의무 임대기간(5년)이 경과한 후 위 주택을 분양전환하거나 매각할 때에는 임대주택법(구 임대주택건설촉진법)령 등에 정한 기준에 따라 분양전환가격을 결정하도록 되어 있으므로 임대용주택의 토지가격은 위 분양전환가격 산정기준에 따라 이 사건 회사가 ○○공사로부터 공급받은 가격으로 평가되어야 한다며 과세전적부심사를 청구하였다.

(4) ㅇㅇ지방국세청은 2001. 2. 23. ○○위원회를 열어 이 사건 회사의 임대용주택의 경우 임대주택법령 등에 의하여 분양전환가격이 제한 받고 있다는 사유로 청구인 등의 주장과 같이 위 법령 등에 정한 산정기준에 따라 산정한 가격을 ｢구 상속세 및 증여세법(1999. 12. 28. 법 제06048호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)｣ 제60조의 규정에 의한 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 후 임대용주택의 토지는 ｢임대주택법 시행규칙｣ 제3조의3 별표에 정한 가격(○○공사로부터 취득한 가격＋임대기간 중 택지비 이자)으로 평가한 반면, 건물은 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 시가표준액으로 평가한 결과 증여자산가액이 배우자공제액보다 적어 증여세를 부과하지 아니 하였다.

(5) 1994. 6. 3. 건설교통부(당시는 건설부)에서 제정한 ｢공공임대주택건설 및 관리지침(1999. 1. 29. 폐지)｣에 따르면 공공용임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정가격의 산술평균가격으로 하되 분양전환 당시의 주택분양가 원가연동제에 의한 분양예정가격에서 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고 되어 있다.

(6) 2001. 4. 10. 이 사건 회사의 주식평가와 관련하여 세무사 ㅇㅇㅇ이 임대용주택의 평가 방법에 대하여 재정경제부에 질의한 결과 같은 해 5. 29. 재정경제부는 증여일 기준 3월 이내의 기간 중에 당해 부동산과 관련하여 매매사실이 있는 경우에는 시가로 볼 수 있으나 동 가액이 없는 경우 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 내지 제65조의 규정에 따라 평가하는 것이라고 회신하였다.

(7) 감사원은 2003. 10. 14.부터 같은 해 11. 27.사이에 실시한 ㅇㅇ지방국세청 감사결과 ｢구 상속세 및 증여세법｣ 제60조의 규정에 증여세가 부과되는 자산은 증여일 현재의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 경우 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가하도록 되어 있고, 위 규정에 의하여 임대주택의 토지는 공시지가로, 건물은 시가표준액으로 평가할 경우 임대주택법시행규칙에 의한 산정가격보다 평가액이 적어 청구인에게 불리한 점이 없는데도 과세전적부심사에서 임대용주택의 건물을 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 시가표준액으로 평가한 것은 그대로 두고, 청구인에게 유리한 임대용주택의 토지에 대하여만 임대주택법시행규칙 제3조의3의 규정에 정한 기준에 따라 평가하도록 결정한 것은 부당하다는 사유로 토지를 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 다시 평가하여 2004. 3. 18. 증여세 65,657,950원을 추가 징수결정 하도록 시정요구 하였다.

(8) 2004. 5. 4. ㅇㅇ지방국세청은 청구인에 대한 증여세 27,998,870원(재차증여 가산액에 따른 증여세액 포함) 을 추가 징수ㆍ결정안을 작성하여 처분청에 통보하였으며 같은 날 처분청은 이 사건 부과처분을 하였다.

다. 관계 법령의 규정

(1) ｢구 상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항에는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 되어 있고, 제2항에 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 가격으로 하되 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 것은 시가로 인정하도록 되어 있으며, 제3항에는 시가를 산정하기 어려운 경우에 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가(이하 ｢보충적 평가방법｣이라 한다)하도록 규정하고 있다.

(2) ｢구 상속세 및 증여세법｣ 제63조 제1항 다 목 및 ｢같은 법 시행령｣ 제54조 및 제55조에 비상장 주식의 평가는 당해법인의 자산 및 수익 등을 감안한 산식에 의하여 평가한 가격으로 하도록 하고, 같은 법 제61조 제1항의 규정에 토지는 ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣에 의한 개별공시지가로, 건물은 지방세법에 의한 시가표준액에 의하여 평가한다고 규정하고 있다.

(3) ｢구 상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항에는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령에서 시가로 정하는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매 등에 의하여 확인되는 가격을 말한다고 규정하고, 제54조 제2항에는 총자산의 가액 중 부동산 등의 가액이 50% 이상인 법인의 주식은 순자산가치로 평가한다고 규정하고 있다.

(4) ｢구 임대주택법 시행령(1997. 4. 1. 대통령령 제14915호로 개정되기 전의 것)｣ 제13조에는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 임대주택은 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택 임차인 등에게 우선적으로 매각하고, 매각방법 및 절차에 관하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하도록 규정하고 있다.

(5) ｢구 임대주택법시행규칙(1997. 4. 25. 건설교통부령 제98호로 개정되기 전의 것)｣ 제2조의2 및 제4조에는 임대기간이 5년인 임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 임대의무기간, 매각시기, 매각가격의 산정기준 등을 공고하도록 규정하고 있다.

라. 판단

이 사건의 초점은 증여세를 부과하기 위하여 이 사건 회사 주식의 가액을 산정할 때 임대용주택(토지 및 건물)을 어떠한 방법으로 평가할 것인가에 있다.

청구인은 임대용주택의 분양전환가격이 임대주택법령과 ｢공공임대주택건설 및 관리지침｣ 등에 건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격 범위 내에서 정하도록 제한되어 있으므로 위 분양전환가격 산정기준에 따라 산정된 가격을 시가로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

｢구 상속세 및 증여세법｣ 제60조의 규정에 따르면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가로 평가하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로운 거래에서 성립된 가격을 말하며, 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정하고 있고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 따라 평가하도록 되어 있다. 따라서 임대용주택의 분양전환가격의 범위를 임대주택법령과 ｢공공임대주택건설 및 관리지침｣ 등에 정하고 있다 하더라도 위 분양전환가격 산정기준에 따른 가격을 시가로 본다는 규정을 관련 법령에 정하기 전에는 이를 시가로 볼 수 없다 할 것이다. 또한 임대용주택의 분양전환가격은 주택분양가 원가연동제 적용 등으로 임대용주택의 소재지역에 따라 임대주택법령 등으로 평가한 자산가액이 ｢상속세 및 증여세법｣의 보충적 평가방법으로 평가한 가액보다 많거나 적을 수 있으며, 임대주택법령 등에 따라 평가한 가액이 보충적 평가방법으로 평가한 가액보다 많을 경우 임대용주택소유자는 분양전환가격 산정기준은 분양가격의 범위를 정한 것일 뿐 위 기준에 의한 가격보다 낮은 가격으로 분양될 수 있기 때문에 시가가 될 수 없다고 주장할 수 있으므로 분양전환가격 산정기준에 따라 산정된 금액을 시가로 적용하기는 더욱 어렵다 할 것이다. 따라서 임대용주택의 분양전환가격 산정기준에 따라 산정된 가격을 ｢상속세 및 증여세법｣ 상의 시가로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고, 당해 임대용주택에 대한 실제 매매가격이 없는 한 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항의 규정에 따라 토지 및 건물을 각각 공시지가 및 시가표준액으로 평가한 처분청의 처분은 정당하다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 청구인의 심사청구는 이유가 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.