주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 소재 대지 740.5㎡ 및 지하 2층ㆍ지상 5층 건물 2,868㎡(이하 대지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다) 소유자로서, 쟁점부동산을 특수관계자인 청구외 (주)○○어패럴에게 보증금 5억원에 임대하고 있다.

처분청에서는, 동 임대행위가 시가에 미달하게 임대한 것이라 하여 부당행위계산부인대상이라고 보아, 인근 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 576.8㎡ 및 지하 1층ㆍ지상 5층 건물 1,598.88㎡(이하 대지와 건물을 “임대실례부동산”이라 한다)의 임대실례를 기준으로 두 부동산의 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 적정임대료를 환산한 다음, 적정임대료 상당액과 당초 신고한 금액과의 차액 197,913,996원(1996년 79,693,428원, 1997년 118,220,568원)을 종합소득금액에 합산하는 한편, 1996년 과세연도 다른 사업장의 지급처 불분명 급료 등 21,594,280원을 필요경비 불산입하여, 1999.7.9. 청구인에게 1996년 과세연도 종합소득세 51,184,480원, 1997년 과세연도 59,684,740원, 합계 110,869,220원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.10.2. 심사청구하였다.

2. 청구주장

쟁점부동산의 인접지역은 재개발 대상인 불량주택 밀집지역으로서 비교대상 부동산이 전혀 없는 바, 당해 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황 등 부동산 거래가격을 형성하는 개별적 요인은 물론 인접 유사지역내의 동일한 용도의 부동산 임대가격을 참작하여 합리적으로 산정한 가격을 기준으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정하여야 할 것임에도, 위치도 현격히 다르고 주위환경은 물론 이용상황 또한 전혀 다른 비교대상이 될 수 없는 부동산(임대실례부동산)의 임대료를 기준으로 쟁점부동산의 적정임대료를 환산하여 과세함은 부당하다.

3. 처분청 의견

임대실례부동산은 위치, 주위환경 등이 쟁점부동산과 유사하고, 지방세법상 건물과세시가표준액이 건물 구조, 용도 등을 고려하여 산정되는 점으로 미루어 임대실례부동산의 임대료를 기준으로 두 부동산의 기준시가(토지는 공시지가, 건물은 지방세법상 과세시가표준액)에 의하여 쟁점부동산의 적정임대료를 환산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 임대에 대하여 부당행위계산부인대상으로 보아 임대실례부동산의 임대료를 두 부동산의 기준시가에 의하여 환산한 다음, 그 환산가액을 쟁점부동산의 적정임대료로 하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

○ 소득세법 제41조【부당행위계산】

제1항은『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하면서,

○ 같은 법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

제1항 제4호는『당해 거주자가 대표자인 법인』을 법 제41조의 “특수관계있는 자”에 해당한다고 규정하고 있으며, 제2항 제2호는『특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때』를 법 제41조의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”에 해당한다고 규정하고 있다.

○ 같은 법 기본통칙 41-1【부당행위계산의 시부인 기준】에서

『영 제98조에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다.』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 처분청 결정 임대실례부동산을 비교하여 보면 다음 표와 같다.

(2) 부당행위계산부인에 따른 각 과세연도의 소득금액 계산에 있어서, 적정임대료의 산정에 대하여 관련 법규상 명문화된 규정이 없는바, 특수관계자에게 부동산을 임대함에 있어서의 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 시가, 즉 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하여야 하는 것으로서, 당해 부동산의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하여야 할 것(소득46011-4043, 1998.12.23., 심사 종소98-547, 1998.11.6., 소득46011 -2371, 1997.9.8., 대법88누3987, 1989.11.14. 등 다수 같은 뜻)이라고 판단된다.

(3) 위 표에서 보는 바와 같이 쟁점부동산과 임대실례부동산의 구조와 위치 및 주변환경은 비슷하거나 같다고 보여지고, 임대실례부동산보다 쟁점부동산이 새 건물인 점, 엘리베이터가 있는 점, 토지 면적 및 건물 연면적이 넓은 점 등으로 볼 때에는 오히려 임대실례부동산보다 쟁점부동산의 임대조건이 더 좋다고 판단된다.

(4) 또한, 처분청 담당공무원이 현지 확인한 바에 의하면, 당시 쟁점부동산이 봉재공장으로 이용되고는 있으나 사무실로도 얼마든지 사용할 수 있는 정도의 시설을 갖추고 있다고 하므로 이용상황이 다르다는 점만으로 비교대상 부동산이 될 수 없다고는 보여지지 않는다.

(5) 위 내용을 종합하면, 처분청에서 쟁점부동산보다 오히려 임대조건이 나쁜 임대실례부동산을 비교대상으로 하여, 임대실례부동산의 임대료를 두 부동산의 기준시가에 의하여 환산한 다음, 그 환산가액을 쟁점부동산의 적정임대료로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.