주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 전 757㎡, 같은 곳 ○○번지 답 82㎡와 위 지상 5층건물 978.34㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 98.9.25. 양도하고 98.10월 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 양도 및 취득에 관한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 99.7.4. 기준시가에 의하여 ’98년 귀속분 양도소득세 36,264,320원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 99.9.21. 본 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

(1)주소지 관할세무서장이 아닌 구 납세지 관할세무서장이 청구인이 신고한 자산양도차익예정신고에 대한 실지조사, ○○위원회 심의결정, 결정전조사결과 통지를 하는 등 사실상 양도소득세 결정처분으로 보여지는 모든 사전조사결정을 하였으므로, 부과권을 행사하여야 할 납세지 관할세무서장이 그 결정을 근거로 하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 무효이다.

(2)청구인이 쟁점부동산을 양도하고 당초 신고한 실지거래가액은 사실과 다르나, 실제의 취득가액 및 양도가액이 각 증거서류에 의거 확인되므로 이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 함에도, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

(1)국세의 과세표준과 세액의 결정 또는 경정결정은 그 처분당시 당해 납세지를 관할하는 세무서장이 하는 것으로, 본 건의 경우 청구인의 구 납세지 관할세무서장이 통보한 과세자료에 의거 처분청이 결정한 것으로 적법하다.

(2)청구인이 당초 신고한 쟁점부동산에 대한 취득ㆍ양도시의 실지거래가액은 사실이 아닌 것으로 청구인도 이를 인정하고 있으며, 거래상대방의 진술에 의한 거래가액은 진술내용을 구체적으로 확인할 수 있는 거래증빙 없어 실지거래가액으로 볼 수 없고 청구인이 심사청구시 제시한 거래증빙에 의해서도 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의거 기준시가로 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

구 납세지 관할세무서장이 조사하여 통보한 자료에 의거 처분청이 결정고지한 처분의 당부 및 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액에 의한 당초신고를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부.

나. 관계법령

○ 소득세법 제6조【납세지】

제1항에서『거주자에 대한 소득세의 납세지는 그 주소지로 한다』라고 규정하고 있고

○ 국세기본법 제44조【결정 또는 경정결정의 관할】에서

『국세의 과세표준과 세액의 결정 또는 경정결정은 그 처분당시 당해 국세의 납세지를 관할하는 세무서장이 행한다』라고 규정하고 있으며

○ 소득세법 제96조【양도가액】에서

『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1.제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】에서

『①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1.취득가액

가.제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】에서

『④법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1~2.(생략)

3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1.(생략)

2.제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 심리판단

○ 사실관계를 본다.

(1)청구인은 쟁점부동산을 97.3.3. 청구외 송○○으로부터 495,000,00원에 취득하여 98.9.25. 청구외 지○○에게 320,000,00원에 양도한 것으로 취득 및 양도시의 부동산 매매계약서를 첨부하여 98.10월 청구인의 구 납세지 관할세무서장인 ○○세무서장에게 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다.

(2)청구인의 구납세지 관할세무서장인 ○○세무서장은 청구인의 신고내용에 대해 99.2월 실지조사를 하면서, 쟁점부동산을 청구인에게 실질적인 현금거래 없이 채무 850,000,000원을 인계하는 조건으로 양도하였다는 청구외 송○○의 진술과 쟁점부동산을 청구인으로부터 청구인의 채무 550,000,000원을 인수하고 청구외 지○○ 등이 소유하고 있던 부동산(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 건물 84.9㎡, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,531㎡, 같은 곳 ○○번지 답 2,743㎡, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 4,788㎡)을 제공하는 조건으로 교환계약에 의거 취득하였다는 청구외 지○○의 진술을 확인하였다.

청구인이 신고한 가액과 위 진술내용의 실지거래가액이 다르고 진술내용의 실지거래가액도 채무인계인수내역이 구체적으로 입증되지 아니하며 교환대상 부동산이 평가도 없이 교환계약이 되어 있는 등 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 보아 99.3월 ○○협의회 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의거 결정하여 청구인에게 양도소득세를 고지하려 하였으나 청구인의 납세지 변동으로 변동된 납세지 관할세무서장인 처분청에 99.5.15. 과세자료를 통보하게 되었고, 처분청은 위 통보받은 과세자료에 의거 쟁점부동산에 대해 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 99.7.4. 98귀속분 양도소득세 36,264,320원을 결정하여 고지하였음이 확인된다.

(3)한편, 청구인은 98.12.24.까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하다가 98.12.15.부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 주소지를 이전하였음이 주민등록표에 의거 확인된다.

○ 사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴본다.

(1)구 납세지 세무서장에 행한 일련의 전단계 결정을 근거로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 결정하여 고지한 처분은 무효라는 주장에 대해 살펴본다.

거주자에 대한 소득세의 납세지는 그 주소지로 하도록 되어 있고, 국세의 과세표준과세액의 결정 또는 경정결정은 그 처분당시 국세의 납세지를 관할하는 세무서장이 행하도록 되어 있는 바

본 건의 결정까지의 일련의 과정을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 98.10월 ○○세무서장에게 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였고 동 신고를 받은 ○○세무서장은 실지거래가액 조사, ○○위원회 심의결정, 결정전조사내용 통지, 과세적부심사청구결정 등을 한 후, 청구인이 98.12.15. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 주소지를 이전하였음이 확인되어 청구인의 변경된 납세지 관할세무서장인 처분청에 위 조사내용을 포함한 과세자료를 통보하였고, 처분청은 통보받은 동 자료에 의거 양도소득세를 결정하여 청구인에게 고지하였음을 알 수 있다.

청구인은 처분청이 쟁점부동산 양도신고에 대한 실지거래가액 조사, ○○위원회 심의결정, 결정전조사내용 통지, 과세적부심사청구결정 등을 하지 아니하였고 구 납세지 세무서장이 행한 위 일련의 조사내용에 의거 양도소득세를 결정하였으므로 무효라고 주장하나

납세자의 자산양도차익예정신고에 대해 관할세무서장이 행하는 실지거래가액 조사, ○○위원회 심의결정, 결정전조사내용 통지, 과세적부심사청구 결정 등은 과세표준과 세액을 결정하기 위한 내부행위로 청구인이 신고를 받은 구 납세지 관할세무서정이 행한 위 일련의 행위는 과세표준과 세액을 결정하기 위한 당연한 행위이고

이러한 일련의 절차를 진행하던 중 청구인의 주소지가 변경됨에 따라 동 진행사항을 변경된 납세지 관할세무서장인 처분청에 통보하여 처분청이 이를 근거로 과세표준과 세액을 결정한 것으로, 이는 국세의 과세표준과 세액의 결정당시 국세의 납세지를 관할하는 세무서장인 처분청이 행한 결정으로 당연한 것이라 할 것이며, 처분청이 본 건 과세표준과 세액을 결정하면서 구 납세지 관할세무서장이 행한 결정전의 일련의 내부행위를 다시 진행하여야만 하는 것은 아니라고 판단된다.

(2)청구인이 쟁점부동산을 양도하고 당초 신고한 실지거래가액은 사실과 다르나, 실제의 취득가액과 양도가액이 각 증거서류에 의거 확인되므로 이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하여야 한다는 주장에 대해 살펴본다.

전시 법령에 규정된 바와 같이, 양도소득금액을 결정하는 경우 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 과세할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바

청구인은 쟁점부동산을 98.9.25. 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내인 98.10월 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 구 납세지 관할세무서장에게 신고하였음이 확인되나, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액(320,000,000원) 및 취득가액(495,000,000원)이 거래증빙에 의해 사실과 다른 것으로 확인되었고 청구인도 심사청구에서 이를 인정하고 있음을 알 수 있다.

이에 대해, 청구인은 쟁점부동산 양도에 대한 소유권이전 등기 과정에서 법무사가 등기이전과 양도소득세 신고를 일괄하여 처리한다고 하여 어차피 양도소득이 결손이므로 법무사에게 처리를 위임하는 바람에 실지거래가액과 다르게 신고되었다고 하며, 쟁점부동산의 실거래취득가액은 950,000,000원이고 실거래양도가액은 672,040,000원임이 각 증거서류에 의해 확인되므로 이를 근거로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으므로, 청구인이 제출한 증빙자료에 의거 실지거래가액이 확인되는 지를 본다.

(가)청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 당초 자산양도차익예정신고시 495,000,000원으로 신고하였고, 처분청의 실지거래가액 조사시 거래상대방인 청구외 송○○은 현금거래 없이 850,000,00원의 채무를 인계하는 조건으로 양도하였다고 진술하였으며, 본 심사청구시 청구인은 실지취득가액이 950,000,000원이라고 밝히며 매매계약서 등을 증빙으로 제시하고 있다.

청구인이 밝히고 있는 실지취득가액 950,000,000원의 내역을 보면, 쟁점부동산에 관련되어 있는 채무 550,000,000원(전세권자 이○○의 근저당권 설정금액 320,000,000원, ○○신용금고 대출금액 200,000,000원, 1층 식당 및 지하 다방 전세금 30,000,000원)과 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 269.1㎡외 2필지에 설정되어 있는 400,000,000원의 근저당권(96.6.18. 설정계약, 채무자 황○○, 채권자 청구인)을 청구인이 인수하는 것으로 되어 있으나, 전세권자 이○○의 실지전세금이 얼마인지 불분명하고(일반적으로 근저당권 설정시에 채권액에 일정금액을 가산하여 채권최고액으로 설정하고 있음), 1층 식당 및 지하 다방 전세금에 대한 증빙도 없으며, 특히 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 당사자인 청구외 송○○의 채무가 아닌 청구외 황○○의 채무(청구인이 채권자로 되어 있는 근저당 설정금액)인 400,000,000원이 취득가액에 포함되어 있는 등, 청구인이 제시한 증빙으로는 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 판단된다.

(나)청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 당초 자산양도차익예정신고시 320,000,000원으로 신고하였고, 처분청의 실지거래가액 조사시 거래상대방인 청구외 지○○은 현금거래 없이 550,000,00원의 채무를 인수하고 전시 사실관계에 기술한 청구외 지○○ 등이 소유하고 있던 부동산을 제공하는 조건으로 교환계약에 의거 취득하였다고 진술하였으며, 본 심사청구시 청구인은 실지취득가액이 672,040,000원이라고 밝히며 부동산 교환에 대한 매매계약서를 제시하고 있다.

청구인이 밝히고 있는 실지양도가액 672,040,000원의 내역을 보면, 쟁점부동산에 관련되어 있는 채무 550,000,000원(전세권자 이○○의 근저당권 설정금액 320,000,000원, ○○신용금고 대출금액 200,000,000원, 1층 식당 및 지하 다방 전세금 30,000,000원)과 쟁점부동산을 양수하는 청구외 지○○ 등으로부터 받은 부동산 평가액 122,040,000원(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호를 60,000,000원으로, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,448평을 평당 25,000원으로, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지, ○○번지 답 1,292평을 평당 20,000원으로 평가)을 합한 금액으로 되어 있으나

청구인이 쟁점부동산과 교환하기로 한 부동산 중 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 4,788㎡만 계약당사자인 청구외 지○○ 소유로 되어 있고, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지 답 4,274㎡는 청구외 지○○ 소유로 되어 있으며 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호는 청구외 오○○ 소유로 되어 있는 등 소유자가 각각 상이하며, 청구인이 교환으로 취득한 위 부동산이 98.10.16. 청구외 김○○(청구인의 처)이 취득한 것으로 등기되어 있는 등, 청구인과 청구외 지○○간의 부동산교환계약의 효력이 있는지도 의문시 되는 것으로 보여지는 바

이에 대해서는 별론으로 하더라도 (청구인이 교환으로 취득한 부동산에 대한 등기시 제출한 계약서에는 위 각 부동산의 소유자로부터 청구인의 처 김○○이 취득한 것으로 되어 있을 것이다), 청구인과 청구외 지○○(지○○이 대리계약)간의 부동산교환계약서에 의하면 쟁점 부동산의 가액과 청구외 지○○ 등이 소유하고 있는 부동산의 가액이 표시되지 않았고 다만 쟁점부동산에 관련된 채무 550,000,000원을 인계인수한다는 특약사항만 있을 뿐 이고

청구인이 이 건 심사청구시 제시한 사실확인서에도 교환부동산 중 ○○시 ○○면 ○○리 토지에 대해 청구외 지○○은 평당 25,000원, 청구외 이○○(교환계약시 입회인)은 45,000원, ○○시 ○○면 ○○리 토지도 지○○은 20,0000원, 이○○은 40,000원으로 평가하였다고 확인하는 등 교환부동산에 대한 평가가액이 확실하지 아니함을 알 수 있다.

양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 당해 물건의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받는 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다.

따라서, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대하여 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하나, 그렇지 못한 단순교환의 경우에는 그 실지거래가액은 파악할 수 없는 것으로(대법원 94누6840, 94.12.9 대법원 98두17982, 99.2.9외 다수), 청구인은 청구외 지○○과 쟁점부동산 및 청구외 지○○ 등이 소유한 부동산을 교환계약하면서 동 부동산에 대해 공신력 있는 감정평가기관의 시가감정을 하지 아니하였으므로 그 감정가액의 차액을 지급하는 등 정산절차를 거친 바도 없으며, 청구인이 양도가액이라고 주장하는 금액은 공신력있는 시가감정에 의한 감정가액도 아니고 그 금액이 부동산교환계약서에 표시된 바도 없으며, 단지 청구인과 청구외 지○○이 임의로 정한 가액에 불과하므로 동 금액이 양도당시의 객관적인 실지거래가액이라고 볼 수는 없다고 판단된다.

그렇다면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 당초 신고한 가액이 실지거래가액과 상이하고 심사청구시 제출한 실지거래가액에 대한 증빙에 의해서도 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이상의 심리내용과 같이, 이 건 심사청구의 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.