주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 95.10.4 문○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 인하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 311.4㎡, 같은곳 ○○번지 대지 285.8㎡와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 163.3㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)등을 상속받은 사실에 대하여 96.4.2 법정기한내에 상속세신고를 하였다.

처분청은 상속개시일 이후에 ○○감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 감정평가한 가액은 시가로 인정할 수 없다고 하여 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하고, ○○시 ○○동 ○○번지 건물의 지하층 임대보증금 60,000,000원을 채무공제 부인하여 99.7.2 청구인에게 95년도 상속세 300,495,900원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 99.8.12 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 상속개시일로부터 6개월 이내에 ○○감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 감정평가한 가액이 감정평가서에 의하여 확인되는데도 불구하고 처분청이 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 부당하다.

(2) 청구인의 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물 지하는 피상속인이 ○○일보 보급소를 운영한 김○○에게 실제 임대하였고, 임대보증금이 60,000,000원으로 이를 채무공제함이 타당하다.

3. 처분청 의견

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) ○○감정평가법인이 작성한 쟁점토지의 감정평가서는 감정목적이 세무서 제출용으로 되어있고, 소재지가 다른 3개필지인 쟁점토지를 동일한 감정평가법인에 일괄의뢰하여 평가한 것으로서 감정가액을 공시지가보다 150,000,000원 낮게 상속세의 신고목적으로 평가하였으므로 동 감정가액을 당시의 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다.

(2) 청구인이 증빙자료로 제시한 임대계약서상에 임차인의 주민등록번호가 틀리게 기재되어 있으며 임차인의 소득상황 조회결과도 ○○일보로부터 지급받은 소득이 없고 사업자등록도 되어있지 않으므로 임대사실을 인정할 수 없어 임대보증금을 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 공제하지 아니한 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 상속개시일 이후 6개월이내의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부.

(2) 상속재산가액에서 공제되는 채무에 해당하는 임대보증금의 인정 여부.

나. 관련법령

이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

[쟁점(1)과 관련한 법령]

○ 구 상속세법 제9조 (상속재산의 평가)

① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의가액은 증여당시의 현황에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

○ 구 상속세법시행령 제5조(상속재산의 평가방법)

① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

② 유형자산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가

가. 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다.

[쟁점(2)와 관련한 법령]

○ 구상속세법 제4조(상속세과세가액)

① 제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인인 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다.

1. 공과금.

2. 피상속인의 장례비용

3. 채무 (상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여채무를 제외한다).

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산가액에서 공제할 채무 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.

○ 구상속세법시행 제2조(채무의 입증방법)

법 제4조 제3항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류를 제출하는 방법.

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법

다. 사실관계 및 판단

[쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인은 1996. 4. 2 쟁점토지의 가액을 96.1.30 ○○감정평가법인이 감정한 가액인 1,488,417,700원으로 평가하여 상속세 신고하였음을 알 수 있다.

② ○○감정평가법인은 95.10.4을 가격시점으로 하고, 평가목적은 일반시가 참고용 (세무서 제출용)으로 하여 쟁점토지를 아래와 같이 평가하였다.

(단위: ㎡,원,%)

③ 동 감정가액은 쟁점토지와 용도지역이 같고 이용상황이 동일 또는 유사하며, 근거리에 소재한 표준지를 정하여 표준지의 공시지가에 지가변동율(○○동 토지: 0.986, ○○동 토지: 1.0088)과 개별요인비교치(○○동 ○○번지 토지: 0.93, ○○동 ○○번지 토지: 1.00, ○○동 ○○번지 토지:1.05)를 곱하여 산정하였음이 확인된다.

④ 처분청은 위 감정평가서가 상속세 신고를 목적으로 쟁점토지를 평가한 것일 뿐만 아니라 개별공시지가보다 특별히 낮게 평가하여야 할 이유가 없다 하여 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 1,638,240,000원으로 평가하였음이 상속세결정결의서에 의하여 확인된다.

⑤ 지가고시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조에서「감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로하여야 한다」라고 규정한 입법취지는 당초 공시지가를 시가에 근접한 수준으로 고시ㆍ운영할 것을 전제로 한 것이라 할 것이다.

그러나 현실적으로 개별공시지가는 시가에 비하여 현저히 낮게 고시되는 실정이고, 이 건 감정평가서와 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지를 감정평가하는 것은 시가를 감정한다기 보다는 개별공시지가 수준을 비교평가하는 것에 불과하다 할 것이다.

⑥ 따라서, 표준지의 공시지가에 직접 가감산율을 적용하여 계산한 위 감정평가액은 합리적인 방법으로 쟁점토지의 시가를 평가하였다고 보기 어려워 이를 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

⑦ 그러므로 처분청이 쟁점토지의 시가가 불분명하다고 보아 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

[쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 60평 규모의 지하층을 피상속인이 95.4.10 ○○일보 신문보급소를 운영하는 김○○에게 임대하였다고 주장하며, 임대차계약서 및 임차인의 확인서를 제시하고 있다.

② 구 상속세법 시행령 제2조의 규정에 의하면, 상속재산가액에서 공제되는 채무는 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담한 사실이 입증되는 것을 말한다.

③ 그러나, 임차인이 동 소재지에서 사업자등록을 한 사실이 없고 처분청에서 임차인의 소득상황을 조회한 결과 ○○일보로부터 지급받은 소득이 없는 것으로 확인되고 있으며, 청구일 현재 동 건물 지하층이 공가인 상태이므로 임대사실이 확인되지 않는다.

④ 피상속인도 부가가치세 신고시에 임대공급가액명세서를 작성 제출하지 않아 임대사실이 불분명하여 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무인지 확인되지 않고, 상속인이 임차인에게 임대보증금을 실제로 반환한 사실을 입증하는 영수증, 금융자료 등의 객관적 증빙이 없어 임대보증금 변제 사실을 알 수 없다.

⑤ 위의 사실로 보아, 임대사실이 불분명하고 임대보증금 변제 여부가 확인되지 않으므로 처분청에서 동 임대보증금을 상속재산가액에서 채무로 공제하지 않은 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.