○○세무서장이 2008.1.23. 청구인에게 결정․고지한 2003년 과세연도 양도소득세 98,035,626원의 부과처분은,

매수자가 발행한 수표 중 청구인이 아닌 청구외 안○○의 처의 계좌에 입금된 170,000,000원이 ○○북도 ○○시 ○○동 205-16 소재 부동산 양도대금과 관련여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

이 유

1. 처분내용

 청구인은 2003.1.18. 취득한 ○○북도 ○○시 ○○동 205-16 소재 대지 1,449㎡, 건물 2,423㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 2003.7.28. 청구외 김○○(이하󰡒매수자󰡓라 한다)에게 단기양도하고 실지거래가액(양도가액 1,640백만원, 취득가액 1,550백만원, 필요경비 130백만원)으로 양도차익(△40백만원)을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다.

 중부지방국세청장(이하󰡒조사청󰡓이라 한다)은 실지조사를 실시하여 매수자가 청구인에게 지급한 금액이 1,864,862,328원으로 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 1,864,862,328원으로 보아 양도차익을 산정하여 2008.1.23. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 98,035,626원을 경정․고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.4. 23. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

 가. 조사청은 매수자가 쟁점부동산을 담보로 20억원을 대출받아 그 중 1,864백만원<청구인의 금융채무 1,524백만원 상환, 청구인이 20백만원 이서, 청구외 안○○ 등(이하󰡒안○○󰡓이라 한다)이 320백만원 이서>을 받은 사실이 수표추적결과 확인된다하여 양도가액을 1,864백만원으로 보았으나,

 나. 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 양도대금 수령 등 일체의 모든 업무를 청구외 박○○(이하󰡒박○○󰡓또는󰡒중개업자󰡓이라 한다)에게 위임하였으며, 매매계약서상 매매금액 1,640백만원은 적법하게 작성된 것이나, 처분청은 매수인에 대한 아무런 조사도 없이 허위계약서로 보아 양도가액을 1,864백만원으로 결정한 것은 잘못된 것이며,

  1) 청구인은 쟁점부동산과 거래와 관련 없이 매수자가 발행한 수표 20백만원을 중개업자부터 위로 차원에서 받은 것이므로 양도가액에서 제외하여야 하며,

  2) 또한, 매수자가 발행한 수표 320백만원은 중개업자를 통하여 안○○에게 지급한 것으로

  가) 이중 150백만원은 쟁점부동산 취득시 청구외 안○○(안○○의 제)으로부터 차입한 금액을 변제한 것이며,

  나) 나머지 170백만원은 중개업자와 안○○과의 채권채무로 인하여 변제한 것으로 쟁점부동산 양도와는 전혀 관련 없는 양자간의 채권채무이므로 양도가액에 포함시키는 것은 부당하다.

 다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서상 매매금액인 1,640백만원으로 보아야 한다.

3. 처분청 의견

가. 매수자는 주민등록 직권말소자로 소재가 불분명하여 거래금액 확인이 불가하며,

  1) 쟁점부동산 거래당시 작성한 매매계약서는 검인계약서로 근저당채무에 대한 정산내용과 부동산 중개업자가 기재되지 않았으며,

  2) 청구인이 신고한 양도가액 1,640백만원은 당초 청구인이 2007.9.19. 진술한 전말서 상 양도가액 1,741,952,000원과 상이한 것으로 보아 이를 허위 계약서로 보아 인정하지 아니하였다.

 나. 매수자에 대한 금융거래내역 확인한 바, 매수자는 ○○농협 ○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 20억원을 대출받아 그 중 1,864,862,000원이 청구인의 농협채무를 상환(1,524,862,000원)하거나 청구인 등에게 전달(340,000,000원)된 것이 수표추적 결과 확인된다.

  1) 수표추적결과 청구인이 이서한 금액은 120,000,000원이고,

  2) 나머지 220,000,000원은 안○○의 배우자 등이 이서한 것으로 안○○이 박○○으로부터 받았으므로 쟁점부동산 양도가액과 무관하다고 주장하나,

  가) 청구인과 청구외 안○○(안○○의 형, 이하 󰡒안○○󰡓이라 한다)․안○○․중개업자 간의 채권채무에 대한 차용일자․이자율․상환일자의 확인이 가능한 차용증서 등 구체적인 입증서류를 제시하지 못하고 있고,

  나) 청구인이 쟁점부동산 취득시 안○○으로부터 차입한 금액이 1차 진술시에는 160백만원이라고 하였다가 2차 확인서 징취시에는 150백만원으로 주장하는 등 진술내용이 상이하고, 그 이자지급에 대한 내용도 없다.

  다) 청구인은 안○○이 중개업자에게 170백만원을 대여하였다고 주장하였으나, 안○○은 중개업자의 인적사항을 모르고 있는 점, 청구인이 모르게 중개업자의 차입금 상환, 동 금액을 안○○이 아닌 안○○이 상환 받아 배우자의 대출상환으로 사용하였다는 점으로 미루어 볼 때, 청구주장은 부동산 거래 형태상 이해되지 않은 부분이며 신빙성이 없다 할 것이다.

  다) 따라서 청구인이 이들의 채권채무 관계를 객관적으로 확인할 수 있는 관련 증빙자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 양도가액을 1,864백만원으로 보아 경정한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 부동산 매매계약서 상의 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

 2) 소득세법 제96조【양도가액】

 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

   4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

  3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

  ② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계

1) 청구인은 2003.1.18. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2003.7.28. 매수자에게 양도하고 단기양도로 실지거래가액<양도가액 1,640백만원(기준시가 2,956백만원), 취득가액 1,550백만원(기준시가 3,104백만원), 필요경비 130백만원>으로 양도차익(△40백만원)을 산정하여 양도소득세 신고를 하였음이 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

  2) 조사청은 양도가액 1,640백만원이 기준시가 2,956백만원의 55.4%에 해당되어 매수자에 대한 금융조사를 실시하여 조사한 내용은 아래 <표1>과 같다.

매수자의 금융조회 내용

<표1> (단위 : 원)

   가) 매수자는 주민등록 직권말소자로 현재 소재 불명이므로 매수자를 대상으로 거래금액 확인이 불가능하며,

나) 쟁점부동산 양도시 작성한 부동산매매계약서는 검인계약서로 근저당채무에 대한 정산내용과 부동산중개업자가 기재되지 않았으며,

   다) 청구인의 2007.9.19.자 전말서상 양도가액 1,741,952,052원과 상이하므로 허위계약서임이 확인되고,

    (1) 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련한 일체(매각대금 산정, 대금수령, 차입금 및 은행대출금 변제 등)를 중개업자에게 위임하였다고 일관되게 주장하나, 인적사항이 없어 조사가 불가능한 상태이고,

    (2) 청구인의 2007.9.13.자 전말서에 의하면, 중개업자인 김○○(실제 이름은 박○○이나 조사시 김○○으로 진술한 것으로 보임)이 모든 일을 알아서 처리해 주었으므로 총 매매대금을 알지 못하고, 청구인의 ○○농협 대출금 15억원 및 대출금 이자 61,952,052원, 안○○으로부터 차입한 계약금 150,000,000원, 총 1,711,952,052원을 정산해 주었고, 추가로 현금 30,000,000원을 더 받았다고 되어 있다.(합계 1,741,952,052원)

   (3) 그러나 2007.10.4.자 청구인의 확인서에는 쟁점부동산을 2003.7.28. 김○○(중개업자, 현재 인적사항 불명) 소개로 1,864,862,328원에 양도하였으며, 동 양도대금 중 부동산 취득과 관련하여 ○○농협채무 1,524,862,328원을 반제하였으며, 320,000,000원은 중개업자가 청구인이 안○○에게 지급해야할 채무를 포함하여 안○○에게 지급하였으며, 나머지 20,000,000원을 청구인이 직접 중개업자로부터 수령하였다고 확인하고 있다.

    (4) 또한, 2007.10.4.자 안○○의 확인서에 의하면, 안○○은 본인의 형 안○○이 청구인에게 계약금으로 대여한 150,000,000원 및 중개업자에게 개인적으로 대여한 170,000,000원 등 총 320,000,000원을 대여하였으며,

     (가) 2003.7.28. 청구인이 쟁점부동산 양도대금으로 수령한 금액 중 320,000,000원을 중개업자로부터 수령한 사실이 있으며,

     (나) 수령한 대금 중 110,000,000원은 처제인 이○○의 전세보증금으로 지급하였고, 나머지 210,000,000원은 안○○의 배우자인 이○○의 대출금 상환에 사용하였다고 확인하고 있다.

  3) 위 내용에 따라 쟁점부동산의 실지 양도금액이 얼마인지에 대하여 살펴보면 아래 <표2>와 같다.

청구인 주장 및 관련인 확인내용

<표2> (단위 : 원)

   가) 청구인과 매수자간에 작성한 계약서에는 1,640백만원으로 되어 있으며,

   나) 조사청이 매수인의 금융계좌 추적결과 확인된 금액에는 대출금 상환 1,524,862,328원과 청구인이 이서한 120,000,000원 및 안○○의 처 등이 이서한 220백만원을 합한 1,864,862,328원을 양도가액으로 보았으나,

다) 청구인의 주장대로 위 <표2>에서 보는 바와 같이 부채상환 1,524,862,328원, 중개업자로부터 받은 20,000,000원, 아래 내용과 같이 안○○에게 빌린 150,000,000원을 대하여는 양도가액에 포함하는 것이 타당하다고 보이나,

   ① 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 안○○의 배우자인 이○○가 새마을금고에서 2002.12.11.자로 180백만원을 대출받아

   ② 이 중 150백만원을 2002.12.23. 등에 안○○의 형인 안○○의 농협 계좌(○○○○○○-52-035801)에 입금된 후 청구인에게 지급하였다고 주장하면서 관련 증빙자료를 제시하고 있다.

   라) 그러나 중개업자가 안○○에게 지급한 170,000,000원은 쟁점부동산 양도가액에서 제외하여 달라고 주장하면서 중개업자 및 안○○의 확인서를 제출하였으므로 이에 대하여 보면,

    (1) 2007.10.4.자 청구인의 확인서에는 1,864,862,328원에 양도하였다고 되어있으면서도 매수인이 발행한 수표 340,000,000원 중에서 170,000,000원은 청구인이 아닌 중개업자가 안○○에게 지급하였다고 진술하였다.

    (2) 2008.2.20.자에 중개업자가 제출한 확인서에는 매수자로부터 차입금 190,000,000원과 이자명분과 소개비로 30,000,000원, 합계 220,000,000원을 받아 안○○에게서 차용한 170,000,000원을 상환하였으므로 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하면서 제시한 내용과 증빙자료에 대하여 보면,

    (가) 중개업자는 2003.7.28. 현재 안○○ 사장님으로부터 차용한 243백만원 중 170백만원은 상환하고 73백만원에 대하여는 2003.10.31.까지 상환하여 드릴 것을 약속한 2003.7.28.자 차용증(주소 : ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 204동 102호, 당시 전화번호 ○○○-○○33-3406 기재)을 제시하고 있으며,

    (나) 2008.5.29.자 중개업자의 확인서에는 인감증명서(○○시 ○○구 ○○○동 386-4, 2006.11.15.전입, 일본 전화번호 080-○○17-0474)를 첨부하여 안○○과의 채무관계가 있다고 주장하면서 제시한 통장사본에 의하면,

     ① 중개업자의 중소기업은행 통장사본(○○○-○○7769-02-017)에는 4건 81백만원이 입금된 사실이 있다고 주장하나 안○○의 처인 이○○ 명의로 입금된 금액은 2건 21백만원만 확인이 되고 나머지 2건 60백만원은 다른 사람명의로 입금되었다.

     ② 안○○의 처인 이○○의 ○○은행 통장(○○○-○○1842-13-001)에서 수표 및 현금으로 인출하여 중개업자에게 8건 161백만원을 지급하였다고 주장하나 중개업자 명의로 이체된 금액은 1건 20백만원만 확인이 되고 있다.

    ③ 비록 인출된 금액이 중개업자에게 지급한 사실이 3건 80백만원만 확인되나, 중개업자의 통장에 입금(81백만원)되었거나 안○○의 처인 이○○의 통장에서 출금(161백만원)된 금액을 합한 금액 242백만원과 차용한 243백만원과 비슷한 것으로 보아 중개업자가 안○○으로부터 자금을 차입한 것으로 보인다.

   (다) 심리과정에서 중개업자와의 통화한 바, 중개업자는 교도소에서 출감되어 일본으로 갔다가 자녀들이 병원에 입원하여 현재에는 서울에 임시 거주하고 있다고 하면서, 중개업자는 사기사건과 관련하여 교도소에 있다가 출감하여 보니 대부업을 같이 한 동업자 이○○ 등이 사무실을 폐쇄하는 관계로 현재 연락이 되지 않아 채권채무관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있다고 주장하고 있다.

   (라) 국세통합전산망에 의해 청구인 등에 대해 사업내역 확인한 바 아래내용과 같이 확인되고 있다.

《청구인 등 사업내역》

라. 판단

청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 매매계약서상 매매금액 1,640백만원은 적법하게 작성된 것이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 소득금액 산정의 기초가 되는 필요경비액에 대한 입증책임도 원칙적으로는 과세관청에게 있으며, 다만 구체적 경비항목에 대한 입증이 난이하든가 당사자 사이의 형평성 등을 고려하여 납세자 측에 그 입증책임을 돌리는 수가 있을 뿐이라 할 것이므로(대법원 1991.2.22. 90누 5382 같은 뜻)

 청구인과 매수자간에 작성한 계약서에는 1,640백만원으로 되어 있음에도 조사청이 매수인의 금융계좌 추적결과 확인된 청구인의 대출금을 상환한 1,524,862,328원과 청구인이 이서한 수표 120,000,000원 및 안○○의 처 등이 이서한 수표 220,000,000원을 합한 1,864,862,328원을 양도가액으로 보았으나,

청구인이 매수인의 자금으로 농협채무를 상환한 1,524,862,328원, 중개업자로부터 받은 매수인 발행수표 20,000,000원, 매수인이 발행한 수표로 안○○으로부터 빌린 자금을 상환한 150,000,000원에 대하여는 쟁점부동산의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다고 보인다.

그러나 매수인이 발행한 수표 중 안○○의 처가 이서한 170,000,000원에 대하여는 중개업자가 매수자로부터 받을 채권을 받아 다시 안○○에게 지급한 금액이라면 쟁점부동산 양도가액에서 제외하는 것이 타당하고, 중개업자가 청구인 등으로부터 쟁점부동산과 관련하여 받은 금액을 다시 안○○에게 지급한 것이라면 쟁점부동산의 양도금액에 포함하되 필요경비로 인정하여 주어야 할 것으로 보인다.

 위에서 보는 바와 같이 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있음에도 매수인 및 중개인이 연락이 되지 않는다하여 이에 대한 사실확인을 소홀히 하여 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

  따라서 매수자가 발행한 수표 중 청구인이 아닌 안○○의 처의 계좌에 입금된 170,000,000원이 쟁점부동산 양도대금 및 필요경비에 포함할 것인지 관련여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.