주 문

   ○○세무서장이 2007.11.10. 청구인에게 결정고지한 2007년 과세연도 양도소득세 8,266,230원은 이 건 과세대상인 ○○시 ○동 ○○번지 소재 임야 2,120㎡ 중 2120분의 662의 취득가액을 20,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 처분내용

 청구인은 ○○도 ○○시 ○동 ○○번지 소재 임야 2,120㎡ 중 2120분의 662(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.1.27. 청구외 강○○(이하 “강○○”라 한다)로부터 증여받은 것으로 하여 1992년 1월 증여재산가액을 6,289,000원으로 하여 증여세 신고를 하였고,

1. 청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 25,000,000원에 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 6,289,000원으로 하여 소득세법 제104조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 2007.08.31. 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.

2. 처분청은 쟁점토지가 소득세법 제104조 제1항 2의7호의 비사업용토지에 해당됨을 확인하고 장기보유특별공제액 5,330,295원을 공제 배제하여 중과세 세율인 60%를 적용하여 2007.11.10. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 8,266,230원을 결정고지 하였다.

   청구인은 이에 불복하여 2007.12.3. 이의신청을 거쳐 2008.4.2. 심사청구를 하였다.

2. 청구 주장

가. 쟁점토지의 등기부등본상에는 청구인이 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있으나 사실은 강○○로부터 20,000,000원에 매매로 취득한 것으로서 매수대금은 강○○의 동생이자 대리인인 청구외 강△△(59****-, 이하 “강△△”이라 한다)에게 지급하였음이 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에 의하여 확인된다.

나. 청구인은 ○○은행 무통장 입금증으로 계약금 1,00,000원을 제외한 1992.02.13. 중도금 8,000,000원, 1992.02.26. 잔금 11,000,000원을 강○○의 대리인인 강△△에게 보냈으며, 의뢰인을 청구인의 아들인 청구외 신○○(이하 “신○○”이라 한다)로 한 것은 그 당시는 금융실명거래제가 시행되기 전이었고, 청구인의 부인인 청구외 양○○(이하 “양○○”이라 한다)이 별 생각 없이 아들인 신○○(당시 15세)을 의뢰인으로 한 것일 뿐이며, 청구인이 쟁점토지를 강○○로부터 증여받을 만한 특수관계에 있지 아니하였다.

3. 처분청 의견

가. 청구인은 등기부상 등기원인인 증여가 아닌 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였다고 쟁점매매계약서․무통장 입금증을 제시하고 있으나, 쟁점매매계약서는 매도자인 강○○의 도장이 누락되어 사인간에 임의로 작성된 것으로 추정되어 신빙성이 부족한 점, 원거리 매매임에도 공인중개사의 개입이 없는 점, 매매계약서의 상단에 간인된 인장과 강△△ 및 청구인의 도장이 서로 다른 점, 무통장입금증의 송금인과 수령인이 매매당사자와 서로 다른 점, 당초 취득 시 증여를 원인으로 등기할 수밖에 없었던 불가피한 정황이 나타나지 않는 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장은 받아들이기 어렵다.

나. 쟁점토지의 등기부에 청구인이 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 소유권이전등기를 한 후 증여세까지 납부한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점토지를 매매에 의하여 취득한 것으로 보기에는 부족하므로 처분청이 쟁점토지를 증여에 의하여 취득한 것으로 보아 비사업용토지에 대한 중과세율로 양도소득세를 경정한 당초처분은 정당하다.

4. 사실관계 및 심리의견

가. 쟁점

 쟁점토지의 취득원인이 매매이고, 취득가액이 20,000,000원인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령

 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

  ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

  ② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

 3) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

  ① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

   2의7. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산

   양도소득과세표준의 100분의 60

 4) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

  ① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

   1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

    가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

    나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

   2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

    가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림·보안림·채종림·시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것

    나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야

    다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

   3.～7. (생략)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

  ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 5) 소득세법 시행령 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

  ② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에서 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)또는 그와 연접한 시․군․구안의 지역에 주민등록이 되어 있는 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.

  ③ 법 제104조의3 제1항 제2호 다목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

   1.～8. (생략)

 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 7) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

  ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

  ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

 8) 국세기본법 제14조 【실질과세】

  ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

  ② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인은 쟁점토지를 1992.1.27. 강○○로부터 증여를 원인으로 하여 1992.01.29. 소유권 이전등기를 하였고, 2007.06.19. ○○지방법원의 가압류결정(2007카단****)에 따라 2007.06.19. 청구인의 쟁점토지에 대한 가압류 등기를 마친 이○○(채권자, 청구금액 1천만원)에게 2007.07.23. 매매를 원인으로 하여 2007.07.23. 쟁점토지의 이전등기를 하여 주었음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

2)청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 이○○에게 양도하고 양도가액 25,000,000원, 취득가액을 증여재산가액인 6,289,000원, 필요경비 943,500원, 장기보유특별공제 5,330,295원, 양도소득기본공제 2,500,000원, 과세표준을 9,937,355원으로 하여 소득세법 제104조 제1항 제1호에 의한 세율인 9%를 적용하여 2007.08.31. 양도소득세 804,920원을 예정신고․납부한 사실이 양도소득세 신고서 및 국세청 전산시스템에 의해 확인된다.

3)처분청은 청구인의 신고한 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액 등은 그대로 인정하면서도 쟁점토지를 소득세법 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지에 해당되는 것으로 보아 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 소득세법 제104조 제1항 제2호의7의 규정에 의한 60% 중과세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 확인된다.

4)청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 청구외 이○○에게 25,000,000원에 양도하였고, 쟁점토지가 소득세법 제104조의3의 규정에 의한 비사업용토지에 해당되어 소득세법 제104조 제1항 제2호의7에 의한 60%의 중과세율 적용대상이라는 데 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다.

5)청구인은 처분청의 양도소득세 결정고지에 대하여 불복하여 이의신청 및 심사청구 제기 시 쟁점토지는 강○○로부터 증여받은 것이 아니라 매매에 의하여 취득한 것이라면서 다음과 같은 쟁점매매계약서와 ○○은행 무통장입금증 및 강△△의 부동산거래사실확인서를 제출하였다.

가) 부동산매매계약서

청구인은 강○○가 ○○도에 거주하는 관계로 ○○에 거주하는 강○○의 친동생인 강△△을 대리인으로 하여 1992.01.26. 매매계약을 맺었는바, 매매대금은 20백만원, 계약금은 1백만원, 중도금 8백만원(1992.01.26.), 잔금 11백만원(1992.02.26.)을 각각 지급하기로 하며,

   계약조건은 계약과 동시에 매수인에게 소유권(지분등기)를 이전키로 하고, 소유권이전 완료 후 중도금 및 잔금을 지급키로 하며,

   등기이전에 필요한 서류를 등기소에 접수와 동시에 매매잔금 19백만원에 대하여 매수인은 매도인에게 현금보관증을 교부하고, 매매대금 완불 시 현금보관증을 회수하기로 한 것으로 나타난다.

나) ○○은행 무통장 입금증

   청구인이 제시한 ○○은행 무통장 입금증에 의하면 받는 분은 강△△이고, 의뢰인은 신○○이며, 동 무통장입금표상 부동산매매계약서상의 중도금과 잔금의 지급일자와 지급금액과 동일한 금액이 동일한 날짜에 송금되었음이 확인된다.

다) 강△△의 부동산 거래사실 확인서

   쟁점토지의 매도 당시 강△△과 청구인은 동일직장 선후배관계에 있었고, 쟁점토지가 ○○도에 있는 관계로 강○○의 친동생인 강△△을 통해서 매매계약이 진행 되었으며, 특히 계약금만 지급한 상태에서 소유권을 이전키로 하였고, 잔금 완불시 매수자인 청구인이 매도자(대리인)에게 써준 현금보관증을 돌려 주었으며, 실제 매매계약을 체결하였으나 증여로 등기된 것은 매도자의 부친이 세금문제로 변경한 것 같다면서 쟁점토지가 20백만원에 매매로 거래되었음을 2008.05.08. 확인한 것으로 나타난다.

6)청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 개별공시지가는 9,500/㎡이나 양도할 당시의 개별공시지가는 20,900원/㎡인 것으로 국세청전산조회결과 확인되나 청구인은 이에 대하여 심사청구 시 쟁점토지가 속한 지역이 개발이 되면 지가가 크게 오를 것이라는 말을 듣고 실제 시세보다 높은 20백만원에 샀으나 실제로는 개발이 이루어지지 않았고, 그마저도 채무변제 등을 위하여 급히 팔려다 보니 시세보다 낮게 팔게 된 것이라고 이 건 심사청구 심의과정에서 조사공무원에게 진술하였다.

7) 청구인은 이의신청 및 심사청구 시 쟁점매매계약서 및 무통장입금증의 사본을 각각 제출하였으나 이 건 심사청구 심의과정에서 동 증빙서류의 원본을 요구하여 확인한 결과 쟁점토지의 취득당시의 매매가액은 20백만원이고, 중도금과 잔금을 쟁점매매계약서상의 지불일자에 맞추어 무통장입금으로 강○○의 대리인인 강△△에게 신○○의 이름으로 송금하였으며, 신○○의 이름으로 송금한 것은 당시는 금융실명제가 실시되기 전이라서 청구인의 부인인 양○○이 별생각없이 습관대로 15세에 불과한 아들(신○○)의 이름으로 송금하였고, 그 당시에는 청구인과 강△△이 같은 직장【※(주)○○기공】에서 근무하였다고 청구인은 진술을 하였다.

8) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 볼 때,

   청구인이 비록 쟁점토지를 강○○로부터 증여로 취득한 것으로 소유권 이전등기 및 증여세 신고를 하였고, 쟁점토지의 양도 시에도 취득가액을 증여재산가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 사실이나,

   청구인이 이의신청 및 심사청구 시 제출한 쟁점매매계약서․○○은행 무통장입금증 및 강△△의 부동산 거래사실확인서를 검토한 결과 쟁점매매계약서의 기재내역과 금융거래내역이 일치하고, 그러한 사실을 강○○의 대리인이었던 강△△도 확인하였으며, 청구인이 강○○로부터 쟁점토지를 증여받을 만한 특수한 관계에 있지 않았고, 당시 쟁점토지가 속한 일대가 개발된다는 소문이 있어 청구인이 쟁점토지를 비싸게 샀다가 채무 등의 변제를 위하여 급하게 팔다보니 시세보다 낮게 판 것으로 보인다.

   따라서 처분청의 당초처분 중 쟁점토지를 강○○로부터 증여받은 것으로 보아 증여재산가액을 취득가액으로 적용한 것은 부당하므로 실제 매매가액인 20백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론

   이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.