이 유

1. 처분내용

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 403-8 번지 다세대주택 302호와 402호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1992.1.15. 135백만원에 취득하였으나 분양건설사의 부도로 임의경매가 개시되어 건물은 1993.2.18. 청구외 ○○○이 경락을 받았고 이를 다시 1998.1.17. 청구인이 취득하였으며, 대지는 청구외 유한회사 ○○경영에 경락된 후 2003.11.8. 청구인이 70,619,360원에 취득하여 보유하다가 2006.12.8. 동소 302호를 청구외 ○○○에게 135백만원에, 402호를 청구외 ○○○에게 145백만원에 양도하였다 하면서 양도가액은 실거래가로, 취득가액중 최초 취득가액과 대지 취득가액은 실거래가로 건물은 계약서를 분실하여 기준시가로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고,

처분청은 쟁점주택은 등기부등본상 청구인이 취득한 날인 1998.1.17. 취득일로 하여 환산가액으로 대지는 2003.11.8. 취득시 작성된 검인계약서 금액을 실거래가로 하여 2008.6.1. 양도소득세 34,227,080원을 경정 고지하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2008.9.17. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 403-8 번지 ○○빌라 102호에 거주하는 자로서 청구인이 1992년부터 소유하던 쟁점주택중 2006.12.8. 402호를 ○○○에게 135백만원에, 302호를 ○○○에게 145백만원에 양도하고 2007.5.31. 양도소득세 3,194,740원을 자진납부하였는바,

  1) 청구인은 1992년 1월 쟁점주택을 취득하였으나 미준공상태에서 건설회사가 과다한 부채로 대지가 1992.1.24. 압류되어 1998.6.30. 임의경매가 개시되었고 1999.8.19. (주)○○상호신용금고에 경락되었다가 2002.5.31. ○○경영에 매각되어 2003.11.8. 청구인이 토지만을 재취득하였고,

  2) 건물은 1993.7.22. 청구외 ○○○이 5세대를 경락받았고, 청구인이 1998.2.11. 재취득하였으나 계약서는 분실하여 보관하고 있지 아니하다.

 나. 청구인은 당초 ○○종합건설(주)로부터 쟁점주택을 각각 65백만원씩에 취득하였으나 미준공상태에서 압류되어 제3자에게 경락되었고, 나중에 대지와 건물을 별도로 다시 취득하는 과정을 거쳐 쟁점주택을 취득한 것으로 청구인이 쟁점주택 최초 취득시 ○○종합건설(주)에 지급한 130백만원과 대지 취득시 ○○경영에 지급한 70,619,360원을 취득가액으로 인정하고 건물은 계약서를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 사료된다.

3. 처분청 의견

 청구인이 제출한 ○○종합건설(주)와의 계약서는 쌍방합의계약서로 실지지급증빙이 없고 계약서에 건설회사의 직인도 없으며 동법인은 1992.1.20. 폐업한 법인으로서,

○○종합건설(주)와의 계약에 의한 지급금액 130백만원은 부인하고 , 토지취득가액은 검인계약서 금액인 70,619,360원으로 하고 건물취득가액은 매매계약서 분실로 실가확인이 어려우므로 환산하여 결정한 당초 처분은 정당한 것임.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  청구인이 양도한 쟁점주택의 취득가액을 산정하는 방법의 적정성여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(이하생략)

2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

   3. 삭제 <2000.12.29>

   4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

 ② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

 ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)로 부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

 ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1996.12.30>

 ⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

 ⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

   2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

다. 사실관계

1) 쟁점주택 중 건물은 1992.1.10. ○○종합건설(주)가 보존등기 하였고 1992.8.11. ○○○지방법원○○지원의 경매개시결정에 의해 경매개시 되어 1993.2.18. ○○○에 경락 이전되었고, 청구인은 1998.1.17. 매매를 원인으로 취득한 것으로 등기부등본에 의해 확인된다.

2) 쟁점주택 중 대지는 1991.2.1. ○○종합건설(주)로 소유권 이전되어 1999.8.19. (주)○○상호신용금고에게 경락 이전되었으며 청구인은 2003.10.29. 유한회사 ○○경영으로부터 매매계약에 의해 취득하였음이 등기부등본 및 부동산매매계약서에 의해 확인된다.

3) 청구인은 쟁점주택의 취득과 관련하여 1992.1.15. ○○종합건설과 체결한 매매대금을 각각 65백만원으로 하는 부동산매매계약서를 제시하고 있으며,

대지의 취득과 관련하여 매도인이 유한회사 ○○경영으로 되어 있고, 매매대금을 각각 35,309,680원으로 하여 2003.10.29. 작성된 검인계약서를 제시하고 있다.

4) 당심이 1993.2.18. 쟁점주택을 경락받았던 전소유자 ○○○(011-***-****)에게 확인한바, 전소유자는 쟁점주택등 5채를 경락받아 임대를 하던 중 청구인에게 양도한 것으로 청구인의 주장과 같은 내용은 전혀 알지 못하고 쟁점주택을 경락받아 5년여 동안 임대를 하다가 청구인이 5채를 매입하여 임대사업을 하겠다고 매수의사를 밝혀와 일괄매도 하였다고 확인하고 있음.

라. 판 단

청구인은 쟁점주택을 취득함에 있어 당초 쟁점주택 건설 회사인 ○○종합건설(주)로부터 쟁점주택을 분양 받았으나 건설회사의 부도로 쟁점주택이 압류되어 법원경매가 이루어져 쟁점주택을 경락 받은자 들로부터 다시 대금을 지급하고 취득하였다고 주장하고 있으나,

청구인이 제시한 계약서는 일반적인 부동산 거래시 사용되는 부동산매매계약서 양식으로 건설회사가 분양시 사용하는 분양계약서가 아니고, 구체적인 대금지급 증빙등도 제시하지 못하고 있으며, 또한 등기부상 법원경매에 의해 쟁점주택을 취득한 전소유자가 청구인의 주장을 알지 못한다고 확인하는 등 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.