1. 처분내용

 청구인은 전원주택동호인회(청구인외 11명, 이하 󰡒동호인회󰡓이라 한다)의 대표로 2002.8.3. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 624-4 등 임야 3필지(총 10,491㎡, 인허가 면적 전체, 이하 󰡒취득임야󰡓라 한다)를 청구외 김○○(5,530㎡)와 민○○(4,961㎡)로부터 15억원(평당 500,000원)에 매매계약서를 작성하는 한편,

 청구외 김○○ 명의의 부동산 5,530㎡은 2005.12.30.자로 동호인회 중 김○○ (청구인의 배우자, 이하󰡒배우자󰡓라 한다) 명의로, 민○○ 명의 부동산 중 1,551㎡은 2005.12.30.자로 동호인 중 최○○(청구인의 제부, 이하󰡒제부󰡓라 한다) 명의로 소유권을 이전등기 하였으며, 나머지 민○○ 명의 부동산 3,877㎡(이하󰡒미등기부동산󰡓이라 한다)은 부실공사 등으로 대금이 지연되어 청구인 명의로 소유권을 이전등기 하지 않은 상태에서 (주)○○○○앤씨(청구인 처남이 대표이사임. 이하󰡒청구외법인󰡓이라 한다)에 2006.10.24. 양도하였다.

  이에 대하여 ○○세무서장(이하󰡒조사청󰡓이라 한다)은 동호인회가 취득한 부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 미등기부동산을 양도한 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 경정하여 청구인 관할세무서인 처분청에 과세자료로 통보하였다.

<표1> 양도가액 결정내역 (단위 : ㎡, 천원)

 처분청은 2008.8.6. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 52,907,129원을 경정․고지하였다.

 청구인은 미등기부동산 중 같은 ○○리 산75-6 및 629-4번지의 874㎡(이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)에 대하여 불복하여 2008.11. 12. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

 청구인은 쟁점부동산에 대하여 청구외법인과 양도계약서를 작성한 사실이나 등기상 양도된 사실이 없음에도 쟁점부동산을 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

 가. 청구인은 쟁점부동산에 대하여 과세처분 하여 달라고 주장하여 고지․결정한 것으로,

  1) 청구인의 문답서 내용에서 보는 바와 같이 2006년 잔금정산시 착오로 쟁점부동산을 청구외법인 명의로 소유권등기를 하지 못하였으나, 대금관계는 정산된 것이라고 진술하였고,

  2) 등기명의자 청구외 민○○(대리인 ○○환)는 쟁점부동산이 본인의 부동산이 아니라 청구외 김○○의 부동산이라는 진정서를 2007.11.7. ○○○세무서장에게 제출하였으며,

  3) 청구인이 2007.5.9. 토지소유자 청구외 김○○(배우자 김○○)를 상대로 통고한 내용증명에도

   가) 본인 측 세금정리정산의 비협조, 업무처리결비 부담액(대납액)의 미정산, 귀하가 제시한 양도세금 계산서의 오류, 양도세 감면혜택(10%) 기회 상실 등 여러 부분의 정리가 마무리되지 않은 상황에서는 귀하가 당연히 부담하여야 할 양도소득세를 청구인이 책임 질 하등의 이유가 없으며,

   나) 연락이 없거나 우편반송시 모든 책임은 연락을 두절한 귀하가 감수하여야 할 것이며, 청구인은 부득불 양도세 대납지불을 거절할 것임을 분명히 주지시킨다고 되어 있으며,

   다) 첨부서류로 청구외 김○○가 제시한 청구외 민○○ 소유분의 양도소득세액 계산서를 제시하였으며, 그 명세서상에도 쟁점부동산이 포함되어 있음이 확인된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 청구외법인에게 양도된 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

 2) 소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.(2005.12.31. 개정)

  ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액을 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31. 개정)

   6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

 3) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

  4) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

   1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

   2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계

1) 조사청의 조사내용은 다음과 같다.

<표2> 취득․양도가액 내역 (단위 : ㎡, 천원)

  가) 청구인은 동호인회의 대표로 2002.8.3.자로 취득한 임야 중 미등기부동산을 청구인 명의로 소유권을 이전등기 하지 않은 상태에서 2006.10.24. 청구외법인에게 양도하였다.

   (1) 청구인은 동호인회의 대표로 2002.8.3. 민○○ 명의(실질 소유자 김○○)의 취득임야 등을 15억원(평당 500,000원)에 위 <표2>와 같이 취득하는 한편,

   (2) 청구외 김○○ 명의의 부동산 5,530㎡은 2005.12.30.자로 동호인 중 배우자 명의로, 민○○ 명의 부동산중 1,551㎡은 2005.12.30.자로 동호인 중 제부 명의로 소유권을 이전등기 하였으며,

   (3) 청구인은 2006.10.24. 민○○ 명의 부동산 중 3,003㎡는 청구외법인에게 908,400,000원에 양도하기로 계약하였으나 미등기한 상태에서 무신고 하였으며, 나머지 쟁점부동산 874㎡는 청구인은 다음과 같이 특수관계에 있는 청구외법인에게 2006.10.24. 양도하였음에도 매매계약서도 작성하지 않고 미등기한 상태이다.

     (가)청구외법인의 대표이사인 청구외 김○○은 청구인의 처남이며, 감사 김○○은 배우자이며,

     (나) 청구외법인이 쟁점부동산 등을 담보로 ○○은행 ○○로 지점에 제출한 협조공문에도 청구인은 연대보증인으로 되어있다.

     (다) 청구인이 운영하는 ○○○○팅그룹(○○○-29-○○884)와 ○○○○앤씨(○○○-85-○○402)의 사업장 주소지도 ○○시 ○○구 ○○동 24번지 ○○○○지 2c-1213으로 청구외법인의 소재지와 동일한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

  나) 조사청이 쟁점부동산을 미등기 전매로 본 사유를 보면,

   (1) 청구인의 2008.5.28.자 문답서에 민○○ 소유의 미등기부동산(쟁점부동산 포함)에 대한 취득가액은 429,100,000원이며, 2006년 잔금정산시 착오로 쟁점부동산을 청구외법인 명의로 소유권등기를 하지 못하였으나, 대금관계는 정산된 것이라고 진술하였으며,

 (2) 조사청에서 취득임야에 대하여 조사한 자금흐름은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 취득임야 대금거래내역 (단위 : ㎡, 백만)

   (3) 등기명의자 청구외 민○○(대리인 ○○환)는 쟁점부동산이 본인의 소유가 아닌 청구외 김○○의 부동산이라는 진정서를 2007.11.7. ○○○세무서장에게 제출하여 조사에 착수하였으며,

   (4) 청구인이 2007.5.9. 토지소유자 청구외 김○○(배우자 김○○)를 상대로 통고한 내용증명에도

    (가) 청구인 측 세금정리정산의 비협조, 업무처리결비 부담액(대납액)의 미정산, 귀하가 제시한 양도세금 계산서의 오류, 양도세 감면혜택(10%) 기회 상실 등 여러 부분의 정리가 마무리되지 않은 상황에서는 귀하가 당연히 부담하여야 할 양도소득세를 청구인이 책임 질 하등의 이유가 없으며,

    (나) 연락이 없거나 우편반송시 모든 책임은 연락을 두절한 귀하가 감수하여야 할 것이며, 청구인은 부득불 양도세 대납지불을 거절할 것임을 분명히 주지시킨다고 되어 있으며,

    (다) 첨부서류로 청구외 김○○가 제시한 청구외 민○○ 소유분의 양도소득세액 계산서를 제시하였으며, 그 명세서상에도 쟁점부동산이 포함되어 있음이 확인된다.

  다) 조사청은 쟁점부동산 양도에 대하여 과세한 내역은 앞 <표1> 및 <표2>와 같으며, 산출내역은 다음과 같다.

   (1) 양도가액 : 1,172,782,000원

   (가) 청구인이 원소유자 하○○을 대리하여 2006.9.26. 청구외법인과 계약한 ○○군 ○○면 ○○리 626-3등(변경전 산 75-5)의 3,003㎡은 908,400,000원(㎡당 302,498원, 평당 1백만원)에 계약되어 있으나,

     거래대금 908,400,000원은 청구인을 통하지 않고 앞 <표3>과 같이 청구외법인이 직접 실소유자인 김○○에게 공사대금 등을 차감한 475,000,000원을 직접 지급한 것으로 되어 있어 동일날짜에 취득․양도하는 문제가 발생되어 단기양도로 보아 과세하였음.

 (나) 소유권이 청구외법인으로 이전되지 아니한 쟁점부동산 874㎡에 대하여도 평당 1백만원을 적용하여 양도가액을 271,382,000원으로 산정하였음.

   (2) 취득가액 : 1,084,100,000원

    앞 <표2> 및 청구인의 문답서 내용과 같이 미등기부동산 취득대금 429,100,000원과 김○○에게 추가 지급한 27,000,000원을 합한 456,100,000원으로 결정함.

   (3) 자본적 지출액 : 628,000,000원

    청구인이 쟁점부동산에 펜션주택을 짓기 위하여 청구외 ○○찬에게 하도급을 준 628,000,000원을 공사비용으로 인정함.

라. 판단

  청구인은 쟁점부동산에 대하여 청구외법인과 양도계약서를 작성한 것은 사실이나 등기상 양도된 사실이 없으므로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나,

청구인이 2007.5.9. 토지소유자 청구외 김○○를 상대로 통고한 내용증명에도 쟁점부동산이 포함되어 있어 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아야 하고, 거래대금도 청구외법인이 직접 실소유자인 김○○에게 공사대금 등을 차감한 잔금 475,000,000원을 직접 지급한 사실 뿐만 아니라 청구인이 2006년 잔금정산시 착오로 쟁점부동산을 청구외법인 명의로 소유권이전등기를 하지 못하였으나 대금관계는 정산된 것이라고 진술한 사실로 보아 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에게 이전된 것으로 보는 것이 타당하다고 보인다.

 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.