주문

○○세무서장이 2005.07.01. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2004년 귀속 양도소득세 9,406,390원의 과세처분은 이를 취소합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○동의 지하1층ㆍ지상 4층의 겸용주택 중 지하 1층 근린생활시설 112.15m² 및 부수토지 62.56m²(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.04.20.에 청구외법인 (주)○○주택건설로부터 80,000,000원에 취득하여 2004.07.02.에 청구외 박○○에게 양도하였으나, 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차익이 없는 것으로 보고 양도소득세 과세표준 및 세액은 신고하지 않았다.

처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.07.01.에 청구인에게 2004년도 귀속 양도소득세 9,406,390원을 결정ㆍ고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.08.16.에 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인이 박○○으로부터 받은 양도가액이 취득가액과 같은 80,000,000원이므로, 취득세, 등록세 등의 기타의 필요경비까지 고려하면 실지거래가액으로 계산할 떄 쟁점부동산의 양도를 통하여 양도차손이 발생하였다.

비록 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았지만, 국세기본법상의 실질과세의 원칙 및 가준시가로 산출한 세액(이 건의 경우 부수(-)인 양도차손)의 범위를 넘을 수 없다는 대법원의 판례(96누 4022(1996.12.10.; 이하“쟁점판례”) 등 다수)의 취지 등을 고려할 때, 쟁점부동산의 실지거래가액에 대해 조사하지 않고 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

소득세법 제96조 및 제97조의 규정, 법정신고기한 및 처분청의 결정일까지 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액을 신고하지 않은 경우에는 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 결정할 수 없다는 재정경제부 예규(재재산46014-272(1999.08.30.); 이하 “쟁점예규”) 및 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 본 국세심판례(국심1999중2479(2000.06.16.); 이하 “쟁점심판례①”)에 근거할 때 청구인이 증빙서류와 함께 양도소득세 과세표준 및 세액을 기한 내에 신고하는 경우에만 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산할 수 있는 것이므로, 청구인의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 양도소득세 무신고에 대하여 기한을 경과한 후 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류가 제출되더라도 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지 여부(이하 “쟁점①”이라 한다)와 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 주장하는 80,000,000원이었는지 여부이하 “쟁점②”이라 한다)를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

○ 소득세법 제96조【양도가액】

  ① … 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

   6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 … 환정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자에 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) … 의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

   4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

  ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

   1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 … ○ 국세기본법 제14조【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 지방세법 제111조【과세표준】

  ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

  ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.(각호 생략)

  ⑤ 다음에 게기하는 취득(괄호 생략)에 대하여는 제2항 단서 … 의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

   3. 판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

○ 지방세법시행령 제82조의 2【취득가격의 입증 등】

  ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

   2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서

○ 지방세법 제130조【과세표준】

  ① 부동산 … 에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.

  ② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

  ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표즌으로 한다.(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

 【먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다】

  (1) 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 근거하면 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하지 않은 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 수 없으므로 이 건 과세처분에 법령 적용의 잘못은 없지만, 쟁점판례의 뜻과 같이 실지거래가액에 의한 양도차액을 계산할 수 있고 동금액이 청구인의 주장과 같이 기준시가로 산출한 세액보다 작은 경우에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세처분은 정당하지 않은 것으로 판단된다. (쟁점판례와 같은 뜻의 국세심판례 : 국심2002서334(2001.05.21.); 이하 “쟁점판례②”) 따라서, 쟁점②에서 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 주장하는 80,000,000원이거 양도가액을 근거로 계산한 양도차액이 이 건 고지세액보다 작은 것으로 확인될 때에는 이 건 과세처분은 정당하지 않은 것으로 판단된다.

  (2) 처분청에서 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한다는 의견의 근거로 제시한 쟁점예규는 일반적인 양도소득세 무신고에 대하여 적용되는 것으로 위 문단에서 예외적으로 기준시가에 의한 양도소득세 과세처분이 정당하지 않은 것으로 보는 경우에는 적용되지 않는 것으로 판단된다. 또한, 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 본 쟁점심판례①은 그 내용 중에서 “… 기준시가에 의한 양도차익(16,087,813원)이 청구인이 주장하는 양도가액(18,500,000원)의 범위를 넘는 경우도 아니어서 청구주장은 이유 없다고 판단된다 …”고 보아서 판결일자가 앞선 쟁점판례의 취지에 부합하지 않으며, 결정일자가 늦으면서 역시 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 반대로 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 부당하다고 본 쟁점심판례②에 의하여 효력이 없어진 것으로 판단된다.

 【다음, 쟁점②에 대하여 살펴본다】

  (1) 쟁점부동산의 취득가액이 80,000,000원인 사실은 (ⅰ) 청구인이 1996.04.20.에 청구외법인(주)○○주택건설(000-00-00000)로부터 쟁점부동산을 분양받으면서 작성하여 대금청산일 1996.06.01. 이후인 1996.06.04.에 ○○구청에 제출한 검인계약서 (ⅱ) 동금액을 과세표준으로 하여 계산한 등록세 및 교육세를 1996.06.04.에 ○○구청에 납부한 영수증 및 (ⅲ) (주)○○주택건설의 대표자인 청구외 최○○가 2005.06.27.에 작성한 확인서의 내용으로 확인된다.

  (3) 위 “부동산매매계약서”의 특약사항에는 “계약된 건물 내에 세입자는 매수인이 승계하기로 한다”라고 기재되어 있다. 국세통합전산망에 의하면 청구외 이○○가 쟁점부동산을 사업장으로 하여 내의류 도매업체인 ○○언더웨어(000-00-00000)을 2003.08.20.에 개업한 후 현재까지 운영하고 있는 것으로 확인되는데, 심리과정에서 이○○와 통화한 바에 의하면 청구인과 임차보증금 없이 매월 임대료 400,000원에 임대차계약을 체결하였는데, 임대인이 박○○으로 바뀐 2004년11월 이후 매월 임대료와 함께 임차보증금 5,000,000원을 지급하였다고 한다.

  (4) 위 “부동산매매계약서”에 중개업자로 기재되어 있는 ○○부동산중개인사무소(000-00-00000)를 운영하는 청구외 박○○이 2005.08.08.에 작성한 “호가 확인서”에는 2004년 7월과 8월의 쟁점부동산의 평당 호가가 2,460,000원이었다고 기재되어 있다. 동금액을 기준으로 계산한 쟁점부동산의 가액은 83,456,423원이다.

  (5) 심리과정에서 청구인이 제출한 쟁점부동산과 인접한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○동의 겸용주택 중 지하 1층 근린생활시설 98.61m² 및 부수토지 55.01m²(이하 “인근부동산”이라 한다)의 2004.07.19.자 매매계약서에는 (주)○○주택건설이 청구외 박○○에게 인근부동산을 79,000,000원에 양도하는 것으로 기재되어 있다.

  (6) 심리과정에서 ○○구청 세무과에 확인한 바에 의하면, 쟁점부동산의 양도당시 검인계약서의 매매대금은 80,000,000원으로 기재되어 있었지만 동금액이 양도당시 지방세 시가표준액인 159,248,220원보다 낮아서 지방세 시가표준액을 과세표준액으로 등록세 및 교육세를 계산하였다고 한다. 반면, 박○○은 2004.09.01.에 검인계약서상의 매매대금인 79,000,000원을 과세표준으로 하여 등록세 및 교육세를 납부하였는데, 동금액은 매매당시 인근부동산의 지방세 시가표준액인 139,714,040원보다 낮았지만 지방세법 제130조 제3항 등의 규정에 의하여 (주)○○주택건설의 장부가액으로 확인되는 것으로 보고 과세표준으로 인정하였다고 한다.

  (7) 쟁점부동산의 취득일과 양도일 당시 쟁점부동산과 인근부동산의 기준시가를 비교하면 아래의 표와 같다.

  (8) 심리과정에서 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 박○○과 통화한 바에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 “부동산매매계약서”에 기재된 바와 같이 80,000,000원이었으며, 동금액은 쟁점부동산 인근의 일반적인 시세라고 한다.

  (9) 이상의 사실관계를 종합하여 판단하면, 비록 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 및 지방세 시가표준에 비해 청구인이 주장하는 매매대금(80,000,000원)이 작지만, 쟁점부동산과 인접하면서 기준시가 및 지방세 시가표준이 비슷한 수준인 인근부동산이 쟁점부동산의 양도일인 2004.07.02.과 가까운 2004.07.19.에 79,000,000원에 거래된 사실이 확인되기 떄문에, 쟁점부동산의 양도가액도 청구인이 주장하는 80,000,000원이거나 80,000,000원이 아니더라도 양도차액 계산시 취득가액 외에 양도가액에서 공제하는 필요경비를 고려할 떄 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차액이 발생하지 않는 수준으로 볼 수 있다.

  (10) 따라서, 쟁점①의 판단과 종합할 때 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 계산한 양도차액이 없는 것으로 보이는 이 건에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분청의 과세처분은 사실관계 및 법령해석을 잘못한 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.