주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

이유

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 1991.8.12 전세금 16,000,000원을 주고 입주하여 1994.11.1 전출한 자로서, 쟁점주택 소유자 청구외 유○○(주민등록번호 : 000000-0000000)이 1988.10.31 납기분 양도소득세 16,747,050원을 체납하여 납부하지 아니하자, 처분청은 쟁점주택을 1992.1.17 압류하였고, ○○공사는 2004.10.12 공매처분 후 배분과정에서 청구인이 임차인으로서 대항력요건을 상실했다는 이유로 소액임차보증금 7백만원을 배분하지 아니하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.11.2 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

 청구인은 전세권을 설정하고 있으며, 이 건에 대하여 국세청장으로부터 청구인의 경우 소액임차보증금에 해당되어 압류주택이 공매되는 경우 그 환가대금에서 7백만원까지는 우선변제를 받을 수 있다는 회신을 받은 바 있음에도, 처분청은 2004.10.12 쟁점주택을 고매하여 배분하는 과정에서 청구인의 소액임차보증금을 배정하지 아니한 이 건 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

(1) 이 건 압류와 관련된 체납국세의 납부기한(1988.10.31)보다 청구인의 전세권 설정등기일(1992.3.23)이 늦어 국세보다 우선하지 못하여 쟁점주택의 공매대금 배분에서 제외되었으며,

(2) 소액임차인의 경우 체납처분절차에 의한 공매시는 최초의 공매공고일(2001.7.26) 이전에 대항력(주택의 인도와 주민등록을 마친 경우)을 갖춘 경우에는 소액임차보증금 7백만원을 우선 변제받을수 있으나, 청구인은 공매대금배정일인 2004.10.12 현재 전세권만을 유지하고 이사하여 임차인으로서의 대항력을 상실하여 배분에서 제외한 이 건 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 체납처분절차에 의한 쟁점주택 공매시 최초의 공매공고일 이전에 소액임차인으로서 청구인이 대항력을 갖추고 공매대금 배분일까지 이를 계속 유지하였는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

 (1) 국세기본법 제35조【국세의 우선】

  ① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

   4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차관계 잇는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한채권

 (2) 국세징수법 제67조 【공매의 방법과 공고】

  ② 세무서장은 공매를 하고자 할 때에는 다음 각호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일재산에 대한 공매ㆍ재공매 등 수회의 공매에 관한 사항을 일괄하여 공고할 수 있다.

   1. 매수대금의 납부기한

   2. 공매재산의 명칭ㆍ소재ㆍ수량ㆍ품질ㆍ매각예정가격 기타 중요한 사항

   3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시

   4. 개찰의 장소와 일시

   5. 보증금을 받을 때에는 그 금액

  ③ 공매공고는 지방국세청ㆍ세무서ㆍ세관ㆍ시ㆍ군 기타 적절한 장소에 게시하여 행한다. 다만, 필요에 따라 관보 또는 일간신문에 게재할 수 있다.

 (3) 주택임대차보호법 제8조 【보증금 중 일정액의 보호】

  ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 (4) 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 (5) 소액임차보증금의 우선변제 【조세 46019-248, 2000.10.09】 예규

 국세기본법 제35조 제1항 제4호의 규정에 의거 국세채권보다 우선하는 주택임대차보호법 제8조에 의한 소액임차보증금은 국세징수법 제67종,; 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 국세보다 우선하여 배분한다.

  * 공매공고일은 최초의 공매공고일을 말함 [국세청, 징세46101-747, 2001.12.4]

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

  ① 처분청은 쟁점주택의 소유자인 청구외 유○○이 1988.10.31 납기분 양도소득세 16,747,050원을 납부하지 아니하자, 1992.1.17 쟁점주택을 압류하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

  ② 청구인은 쟁점주택에 1991.8.9 전세금 16,000,000원을 주고 입주하였으며, 1991.8.13 주민등록을 마쳤고, 1992.3.23 전세권을 설정하였음이 “등기부등본” 및 청구인의 “주민등록초본”에 의하여 확인된다.

  ③ 청구인은 1994.5.17 국세청장에게 “세입자 전세금 보호에 대한 질의”를 하여 국세청장은 1994.5.28 소액임차보증금 7백만원을 우선변제 받을 수 있다는 내용을 아래와 같이 회신하였음이 청구인의 질문서와 국세청장의 회신문에 의하여 확인된다.

  ④ 청구인은 국세청장의 “잘의에 대한 회신문”을 받은 후 1994.11.1 쟁점주택에서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호로 전출하였음이 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.

  ⑤ ○○공사 ○○지사장은 쟁점주택을 공매하여 2004.10.12 배분하면서 청구인에게는 아래와 같은 사유로 배분에서 제외하였음이 ○○공사 ○○지사장의 “배분이의에 대한 의견서”에 의하여 확인된다.

 (2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

  ① 청구인의 주택임차보증금은 주택임대차보호법에서 정하는 소액임차보증금(○○시의 경우 2천만원)에 해다오디어 쟁점주택이 공매되는 경우 그 환가대금에서 7백만원가지는 우선변제를 받을 수 있다는 회신을 국세청장으로부터 1994.5.28 받은 바 있음에도 쟁점압류부동산을 2004.10.12 공매하여 배분하면서 청구인에게는 배분에서 제외한 이 건 처분은 부당하다고 주장하는 내용에 대하여 살펴본다.

  ② 쟁점주택의 소유자인 청구외 유○○이 1988.10.31 납기분 양도소득세를 체납하자 처분청은 쟁점주택을 1992.1.17 압류하였고, 청구인은 1991.8.9 전세금 16,000,000원을 주고 1991.8.13 주민등록을 마치고 1992.3.23 전세권을 설정하였으며, 청구인이 국세청장에게 질의를 할 당시인 1994.5.17은 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력 요건(주민등록의 전입과 주택의 인도를 마친 경우)를 갖추고 있는 경우에 해당한 것으로 보여진다.

  ③ 청구인이 소액임차보증금을 배분받기 위해서는 공매대금 배분일까지 위와 같은 대항력 요건을 갖추고 유지하여야 하나, 청구인은 국세청장의 질의회신문을 받은 1994.5.28 이후인 1994.11.1 쟁점주택에서 이사를 함으로써 전세권만을 유지하게 되어 이 때부터 청구인은 대항력 요건을 상실하여 결국 배분에서 제외된 것으로 보여진다.

 (3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면,

  청구인은 쟁점주택의 공매대금 배분일인 2004.10.12 현재 주택임대차보호법 제3조의 대항력 요건을 갖추지 못한 것으로 보여지므로, 처분청이 청구인의 소액임차보증금 7백만원을 공매대금 배분에서 제외한 이 건 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 판결한다.