주문

○○세무서장이 2001.1.2 청구인에게 결정 고지한 1998년 귀속분 증여세 23,000,330(2001.3.30 이의신청 결정에 따라 12,902,870원으로 2001.4.16 감액 결정된 것)의 부과처분은,

 1. 증여부동산의 전세보증금 142,000,000원 (전세보증금 총액 284,000,000원 중 청구인 지분 1/2 상당액)을 증여재산가액에서 채무로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

 2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

이유

1. 처분내용

청구인은 청구인의 부모 공동소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 314㎡ 및 다가구주택 436.14㎡(대지와 주택을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)중 청구인의 부 최○○ 지분 2분지 1(이하 “증여부동산” 이라 한다)을 1998.3.31 증여받았으나 증여세를 신고하지 않았다.

처분청은 증여부동산을 상속세및증여세법 규정에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 168,462,820원을 증여가액으로 하여 청구인에게 1998년 귀속분 증여세 23,000,330원을 2001.1.2 결정고지하였다가, 청구인이 제기한 이의신청에 의한 결정에 따라 증여부동산을 담보로한 ○○축협 ○○지점 대출금 39,209,954원을 채무공제하여 당초 결정고지한 증여세를 12,902,870원으로 2001.4.16 감액결정하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.2.21 처분청에 이의신청(2001.3.30 일부경정결정)을 거쳐 2001.6.29 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점부동산의 매매실례가액 437,000,000원에서 ○○은행 대출금 60,000,000원, 축협 대출금 39,200,000원 및 전세보증금 284,000,000원을 채무공제한 53,800,000원의 2분지 1인 26,900,000원을 증여가액으로 하여 이 건 증여세를 경정결정하여야 한다고 주장한다.

3. 처분청 의견

위의 청구주장에 대한 처분청은 ○○은행 대출금 60,000,000원은 1996.4.25 대출받은 것으로 청구인의 부모들이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 대출된 것으로서 증여자인 최○○와는 관련이 없는 대출이므로 채무로 공제하기 어렵고, 전세보증금 채무는 사실을 조사하여 채무공제 여부를 판단할 사항이라는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 이 건 심사청구외 쟁점은 쟁점부동산을 담보로한 대출금 및 전세보증금을 채무로서 증여재산가액에서 공제할 수 있는지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

   ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

   ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

   ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

   ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준 신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

    2. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

○ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

   ① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

   ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추징한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 상속세및증여세법시행령 제36조 【증여세과세가액에서 공제되는 채무】

   법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우” 라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법 등】

   ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

    1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

    2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

   ② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제1호에 규정된 금융기관으로 한다.

○ 상속세및증여세법 기본통칙 47-36…5 【부담부 증여의 경우 증여가액】

   증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에는 그 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점부동산은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 314㎡ 및 위 지상에 지하1층 지상2층 다가구주택(12가구) 436.14㎡로서 청구인의 부 최○○와 모 김○○가 청구외 강○○으로부터 1996.11.29 취득하여 공유 지분으로 등기하였다가, 1998.3.31 최○○ 지분 2분지 1이 청구인에게 증여등기되었으며, 1998.8.1 공유자 지분 전부가 매매를 원인으로 청구외 정○○에게 소유권이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

 (2) 처분청은 청구인에게 증여등기된 청구인의 부 지분 2분지 1에 해당하는 대지 157㎡ 및 다가구주택 218.07㎡(증여부동산)를 보충적평가방법으로 평가한 가액을 증여가액으로하여 청구인에게 증여세를 과세하였다가, 이의신청결정에 따라 ○○축협 ○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 채무자 최○○에게 대출한 40,000,000원중 증여일(1998.3.31) 현재의 잔액 39,209,954원을 증여재산가액에서 공제하여 당초 고지한 증여세 23,000,330원을 12,902,870원으로 감액결정하였다.

 (3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, ○○은행(현재 ○○은행)○○지점에서 쟁점부동산에 1993.6.18일 채무자를 강○○으로하여 채권최고액 39,000,000원의 근저당권을 설정하였으며, 1993.6.30일 채무자를 김○○으로하여 채권최고액 39,000,000원의 근저당권을 설정하였다가 1996.4.20 채무자가 강○○으로 변경등기된 사실이 확인되는 바, 청구인의 부모들이 쟁점부동산을 취득할 당시에 ○○은행 ○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 전소유자 강○○에게 60,000,000원을 대출하여 준 사실을 알 수 있다.

 (4) 위 ○○은행의 근저당권은 1998.6.12 청구인의 모 김○○를 채무자로하여 변경등기되었다가 1998.10.7 쟁점부동산을 양수한 정○○를 채무자로하여 변경등기되었으며, ○○은행의 대출금 60,000,000원은 1996.4.25 김○○에게 승계되어 청구외 정○○에게 양도할 때에 위 대출금을 인계한 사실이 청구인의 모 김○○의 ○○은행 ○○지점의 대출금 통장 등에 의하여 확인된다.

 (5) 한편, ○○축협 ○○지점에서 1997.10.4일 채무자를 최○○로하여 쟁점부동산에 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정하고 40,000,000원을 대출하였으며, 처분청에서는 청구인의 이의신청에 의한 결정에 따라 위 대출금의 증여일 현재 잔액 39,209,954원을 채무로 인정하여 이 건 증여세를 감액결정한 사실이 확인되므로, ○○축협의 대출금채무를 증여가액에서 공제하여야 한다는 청구주장에 대하여는 심리를 생략하기로 한다.

 (6) 청구인이 증여받은 지분과 청구인의 어머니 지분을 포함한 쟁점부동산 전부를 청구외 정○○에게 매도하면서 1998.7.20 계약한 부동산매매계약서에 의하면, 매매대금을 437,000,000원으로 하되 쟁점부동산을 담보로한 ○○은행 대출금 60,000,000원과 축협 대출금 40,000,000원 및 전세보증금 채무 284,000,000원을 매수자에게 승계하기로 하고 계약금 20,000,000원과 잔금 33,000,000원을 수수하는 것으로 하여 계약한 사실이 확인되며, 위 계약서의 기재내용 등에 비추어 볼 때에 진실된 계약서로 판단되나,

 전시한 상속세및증여세법에서는 증여일 전후 3월의 기간 중에 매매실례가액이 있는 경우에는 증여재산의 평가를 매매실례가액에 의하여 산정할 수 있도록 규정하고 있으므로, 이 건 증여일(1998.3.31)로부터 3월이 경과한 후에 매매계약(1998.7.20)한 이 건의 경우에는 증여부동산가액을 매매실례가액으로 평가하기 어렵다고 판단되므로 처분청에서 보충적인 평가방법으로 증여부동산을 평가하여 과세한 처분은 정당하다 할 것이다.

 (7) 청구인은 쟁점부동산에 거주한 전세입자와의 전세계약서 및 세입자의 주민등록초본 등을 제출하였는 바, 그 내용을 요약하면 아래 표와 같다.

(금액 단위 ： 천원)

 ※ 전세계약서는 ○○축협 ○○지점에 대출받을 당시에 제출된 것으로 모두 확정일자를 공증받은 것으로서 이의신청시에는 제출하지 못하였으나, 이 건 심사청구시에 ○○축협 ○○지점에서 확인받아 제출함.

 위와 같은 사실관계를 바탕으로 증여부동산과 관련된 대출금 및 전세보증금을 증여재산가액에서 채무로 공제할 수 있는지를 살펴본다.

 먼저, ○○은행 대출금 60,000,000원의 경우에는 증여자의 처 김○○를 채무자로하여 대출된 것으로서 위 대출금 채무를 청구인이 인수한 사실이 확인되지 않을뿐더러 대출금 채무가 청구인의 모 김○○로부터 매수인 정○○에게 승계되어 증여재산가액에서 공제할 채무로 보기는 어렵다고 판단되므로, 처분청에서 위 대출금 채무를 공제하지 아니하고 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당한 처분으로 판단된다.

 다음으로, 쟁점부동산의 전세보증금을 증여재산가액에서 채무로서 공제할 수 있는지에 대하여 본다.

 쟁점부동산은 12가구가 거주할수 있는 다가구주택으로서 위에 표에서 살펴본 바와 같이 공증된 전세계약서와 세입자들의 주민등록초본 등에 의하여 전세보증금 284,000,000원이 확인되는 바, 쟁점부동산의 2분지 1을 부로부터 증여받아 등기부등본상 공유자로 등재된 청구인에게도 전세보증금에 대한 변제의무가 있다고 할 것이고 전세보증금이 존재한 상태에서 증여부동산이 청구인에게 증여된 것이므로 동 전세보증금 채무도 수증자인 청구인에게 증여 당시 승계되었다고 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 전세보증금 중 청구인 지분인 1/2에 해당하는 142,000,000원을 청구인이 부담하여야 할 채무로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 수증자가 인수한 채무상당액 부분을 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세하는 것과 증여가액을 초과하여 채무를 인수하는 경우에는 그 차액을 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보아 증여자에게 증여세를 과세하는 것(재삼46014-1049, 1995.4.26참조)은 별론으로 하더라도 증여 당시 존재하여 확인되는 전세보증금을 채무로 인정하지 아니하여 증여재산가액에서 공제하지 아니하고 과세한 처분은 사실관계 조사 등을 소홀히 한 부당한 처분으로 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.