이 유

1. 처분내용

가. 청구법인은 주택건설업을 영위하는 법인으로서 ○○도 ○○시 ○○동 산 ×××번지 일대 도시개발사업(이하 “쟁점사업”이라 함)을 추진함에 있어

- 청구외 ○○○○○○(주)와 2007.3.20. 금융자문/주선계약을 체결한 후 자문료로 1,900백만원을 지급하였으며, 2007.4.9. 청구외 ○○○건축사사무소(이하 “○○○건축사사무소”라 함)와 설계용역계약을 체결한 후 610백만원을 지급하였고, 청구외 (주)○○○○○○와 용역계약을 체결 후 자문료로 460백만원을 지급하는 등 총 2,970백만원을 지급하고 이에 대한 매입세액 297백만원을 매출세액에서 공제하여 2007년 1기 부가가치세 확정신고를 하였다.

나. ○○지방국세청(이하 “조사청”이라 함)은 2008.10.20～11.6. 기간 중 ○○세무서(이하 “처분청”이라 함)에 대한 종합감사를 실시하여 청구법인이 공제받은 ○○○○○○(주)와 ○○○건축사사무소 및 (주)○○○○○○로부터의 매입세액 297백만원에 대하여 토지관련 매입세액으로 보아 불공제대상이라는 지적을 하였고 처분청에서는 2009.2.19. 부가가치세 376백만원을 경정․고지하였다.

2. 청구주장

□ 청구법인이 ○○○건축사사무소에 지급한 용역비 610백만원에 대한 매입세액(이하 “쟁점매입세액”이라 함)은 부동산을 신축 판매하기 위한 공통매입세액에 해당하므로 안분계산하여 공동주택건설 사업계획서의 국민주택규모이하 주택의 비율인 23.35%만 면세관련 매입세액 불공제 대상이다.

가. 청구법인과 ○○○건축사사무소가 체결한 건축물 설계계약서 제3조(용역범위)에 의하면 ○○○건축사사무소의 용역은 쟁점사업의 공동주택 공사를 위한 제안서(설계부문) 작성 및 실시계획승인 신청에 필요한 설계도서를 작성하는 업무로서 국민주택규모 이하인 면세사업(23.35%)과 국민주택규모 이상인 과세사업(76.65%)에 공통으로 제공되는 용역이다.

나. 청구법인이 2007.4.9. ○○○건축사사무소에 지급한 기획업무비 100백만원은 쟁점사업에 필수적인 제안서 작성 및 설계도서 작성과 관련하여 지급한 금액으로 쟁점사업을 위한 공통매입금액이다.

다. 또한, 도시개발사업 설계용역비로 지급한 510백만원도 쟁점사업과 관련된 주민제안서에 대한 용역대금으로서 공통매입금액에 해당하며 2007.9월 주민제안서를 납품받기 전인 2007.4.9. 세금계산서를 교부받았으나 세금계산서를 교부받은 날부터 7일 이내인 2007.4.13. 대가를 지급하여 부가가치세법 시행령 제54조 제2항의 규정에 의한 선세금계산서에 해당하는 것이다.

라. 이와 같이 청구법인이 ○○○건축사사무소에 지급한 용역대금은 쟁점사업인 부동산을 신축판매 하기 위한 공통매입금액에 해당하는 것이므로 쟁점매입세액은 안분계산하여 공동주택 사업계획서 상 국민주택규모 이하 주택이 차지하는 비율인 23.35%에 대하여만 매입세액 불공제하여야 함에도 전액을 토지관련 매입세액으로 보아 과세함은 부당하다.

3. 처분청 의견

□ ○○○건축사사무소의 매입금액은 건축물의 설계용역과는 직접 관련이 없는 토지관련 매입금액이므로 이에 대한 매입세액 불공제는 정당하다.

가. 청구법인과 ○○○건축사사무소와 2007.4.9. 체결한「건축물의 설계계약서」상에 명시된 각 용역의 범위와 용역비의 지불방법 등에 대한 세부내용을 살펴보면,

  - 청구법인이 ○○○건축사사무소에 최초로 지급한 100백만원은 도시개발사업 기획업무 관련 비용으로서 설계용역 이외의 금액이라고 명시되어 있으며

  - 1단계 지급비용 510백만원은 도시개발구역 지정을 위해 제안서를 작성하는 업무로서 사업시행인가 신청 이전에 지출한 비용이다.

나. 따라서, 쟁점매입세액을 건축물의 설계용역과는 직접 관련없는 토지관련 매입세액으로 보아 매입세액 불공제한 당초 과세처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 사업시행자가 도시개발사업과 관련하여 건축사사무소에 지급한 용역비에 대한 매입세액을 토지관련 매입세액으로 보아 불공제한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 등

 1) 부가가치세법 제17조【납부세액】

  ① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액”이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액”이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 “매입세액”이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 “환급세액”이라 한다)으로 한다.

   1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액

  ② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

   4. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령이 정하는 토지관련 매입세액

 2) 부가가치세법 시행령 제54조【세금계산서의 교부특례】

  ② 사업자가 재화 또는 용역의 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부하고 그 세금계산서 교부일부터 7일 이내에 대가를 지급받는 경우에는 법 제16조 제1항에 따라 세금계산서를 교부한 것으로 본다(2007.2.28. 신설)

 3) 부가가치세법 시행령 제60조【매입세액의 범위】

  ⑥ 법 제17조 제2항 제4호에서 “대통령령이 정하는 토지관련 매입세액”이라 함은 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각호의 1에 해당하는 매입세액을 말한다.

   1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

   2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의취득 및 철거비용에 관련된 매입세액

   3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

 4) 부가가치세법 시행령 제61조【매입세액의 안분계산】

  ① 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고 확정신고를 하는 때에 정산한다.

     면세사업에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 × 면세공급가액/총공급가액

 5) 재소비-141(2005.9.5)

  사업자가 토지취득 전에 사업성 검토를 위한 토지적성평가용역, 생태계식생조사용역, 환경영향평가용역 등의 사전평가용역을 제공받은 경우 토지의 취득여부에 관계없이 동 사전평가용역비를 지급하면서 부담한 부가가치세는 부가가치세법 시행령 제60조 제6항의 규정에 의한 토지관련 매입세액에 해당하는 것임.

 6) 국심2007서2743(2007.12.11)

청구법인은 아파트신축부지를 완전히 소유하지 않은 상태에서 공사시행자의 지위에서 아파트건설사업계획 승인을 위하여 지구단위계획 수립용역, 교통영향평가용역 등의 계약을 체결하고 용역을 수행하게 한 후 쟁점용역비를 지급한 바, 쟁점용역비는 토지를 취득하기 전의 사전평가용역비로 보여지므로 토지관련 매입세액으로 보아 매출세액에서 공제하지 아니하는 것이 타당함(국심2005광3712, 20064.19. 국심2005부2482, 2006.1.3. 같은 뜻)

 7) 서면3팀-690(2008.04.01)

사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의해 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 따란 계산하는 것임(서삼-2826.2006.11.16. 같은 뜻)

다. 사실관계

 1) 청구법인은 200×.×.××. 설립하여 주택건설을 영위하는 법인으로서 쟁점사업을 추진하는 과정에서 ○○○○○○(주)와 ○○○건축사사무소 및 (주)○○○○○○에 용역을 의뢰하고 지급한 2,970백만원에 대한 매입세액 297백만원에 대하여 2007년 1기 부가가치세 확정신고시 매출세액에서 공제받은 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

  ○ ○○○건축사사무소에 지급한 510백만원의 거래내역

    - 세금계산서 교부일자 : 2007.4.9.

    - 대금지급일자 : 2007.4.13.

    - 용역(주민제안서) 납품일자 : 2007.9.

 2) 청구법인이 제출한 쟁점사업 관련서류 및 주요내용은 아래와 같다.

 가) 시행사, 시공사, 금융자문사 제3자가 2007.2.27. 체결한 양해각서

  ○ 목적 : 쟁점사업의 원활한 추진과 성공적인 완수를 위하여 당사자간의 역할과 책임을 명확히 하고 기타 사업추진에 필요한 기본사항을 정하는데 그 목적이 있다.

  ○ 참여자의 역할

   - 갑(청구법인) : 쟁점사업의 시행 및 운영업무, 토지매입, 인허가업무, 기타 사업시행 관련 제반업무 및 비용부담

   - 을[(주)○○] :쟁점사업의 공사목적물에 대한 시공 및 책임준공, 기타 시공사로서 제반 업무지원

   - 병[○○○○○○(주)] : 쟁점사업의 금융자문사로서 금융지원 또는 금융주선과 관련한 독점적 지위확보

 나) ○○○○지구 공동주택건설 사업계획서(2007.3.)

  ○ 사업범위

   - 위치 : ○○도 ○○시 ○○동 산 ×××번지 일원

   - 구역면적 98,267㎡, 사업면적 73,061㎡

   - 사업내용 : 공동주택(아파트) 건설사업

    ․ 전용면적 85㎡ : 332세대(23.35%)

    ․ 전용면적 85㎡이상 : 718세대(76.65%)

   - 사업시행자 : ○○○○○(주)

   - 사업시행기간 : 2007년 ～ 2011년

   - 총 사업비 : 3,176억원

다) 청구법인과 ○○○○○○(주)가 2007.3.20. 체결한 금융자문/주선계약서

  ○ 계약당사자 : “갑” 청구법인, “을” ○○○○○○(주)

  제1조(목적)

   본 계약의 목적은 “갑”이 추진하고 있는 ○○도 ○○시 ○○동 산×××번지 일대 도시개발사업(이하 “대상사업”이라 함다)에 대한 “을”의 금융지원 또는 “을”의 금융주선(이한 “본건 금융주선 등”이라 한다)의 기본사항을 정하는데 있다.

  제2조(금융자문사의 선정)

   1. “갑”은 “을”을 “본건 금융주선 등”의 금융자문사로 선정하고 “을”은 이를 수락한다.

   2. “을”은 “본건 금융주선 등”의 금융자문사로서 다음과 같은 업무를 수행하기로 하며, “갑”은 “을”에게 “본건 금융주선 등”과 관련된 금융자문사 역할 담당을 본 계약체결일로부터 대상사업이 완료되는 날까지의 기간(“독점적 지위 부여기간”)동안 독점적으로 부여한다.

  가. 본건 금융지원 또는 기타 금융주선과 관련한 업무주관

    나. 본건 금융지원을 원활하게 추진하기 위하여 자산유동화 증권을 발행하는 경우에는 당해 유가증권 등 발행업무 주관

    다. “본건 금융주선 등”의 업무가 원활히 수행될 수 있도록 “갑”과 함께 관련 기관들의 업무에 대한 감독 및 조정업무 총괄

  제3조(대상사업 및 대출규모)

 “본건 금융주선 등”의 대상사업은 “갑”이 추진하고 있는 ○○도 ○○시 ○○동 산×××번지 일대 도시개발사업이며, “본건 금융주선 등”과 관련된 대출금액은 총 380억원 내외로 한다. 또한, “갑”이 “을”에게 지급하는 금융자문/주선수수료는 “을” 또는 “을”이 주선한 금융기관으로부터 “본건 금융주선 등”에 의하여 “갑”에 조달되는 대출금액 및 대출기간을 기준으로 지급하기로 하며 세부 지급조건은 본 계약서 별첨의 “Indicative Terms & Conditions”을 기준으로 하여 지급하기로 한다.

  제9조(기타 사항)

   1. 본 계약서에 언급되지 않은 사항은 본 계약서 별첨의 “Indicative Terms & Conditions”를 따르기로 하며 “을”의 “본건 금융주선 등”의 진행은 영업상 합리적인 노력을 조건으로 한다.

 라) 계약서 별첨의 “Indicative Terms & Conditions”

  ○ 차주 : ○○○○○ 주식회사 또는 신규설립 SPC

  ○ 대주 : ○○○○○○(주) 또는 ○○○○○○(주)가 주선한 금융기관

  ○ 대출금액 : 총 380억원 내외

   - 1차 (브릿지론) : 약 380억, - 2차 (본 PF) : 추후 협의

  ○ 금융자문/주선수수료

   - 1차 : 금융주선총액의 5%(VAT 별도)

   - 2차 : 금융주선총액의 2%(VAT 별도)

  ○ 수수료 지급시기 : 대출금 최초 인출일

  ○ 인출선행 조건

 - 1차 : 사업부지에 대한 토지매매계약체결 80%이상이 완료된 후 일시인출 3자양해각서(○○○○○빌(주), (주)○○, ○○○○○○(주) 체결

   - 2차 : 시공사의 책임준공 및 채무인수에 대한 이사회회의록 징구 등

마) 청구법인과 ○○○건축사사무소가 2007.4.9. 체결한 건축물의 설계계약서

  ○ 계약당사자 : 건축주 “갑” 청구법인, 건축사 “을” ○○○건축사사무소

  ○ 계약금액 : 일금 일십칠억원청(￦1,700,000,000)/VAT별도

  제2조(용역기간)

 설계용역업무의 수행기간은 계약일로부터 도시개발사업지구 내 공동주택 사업 착공일까지로 하며, 착공일부터 공동주택 준공시까지 별도의 비용이 발생되지 않는 범위 내에서 “갑”의 업무에 협조하여야 한다.

  제3조(용역범위)

   “을”이 “갑”에게 제공할 용역의 범위는 1단계 도시개발구역지정을 위한 제안서를 작성하는 단순업무 및 도시개발사업 구역지정에 따라 2단계 실시계획승인 신청에 필요한 건축물의 건축을 위한 설계도서를 작성하는 업무, 실시계획인가 승인에 따른 공동주택의 공사를 위한 설계도서를 작성하는 업무(이하 “설계업무”라 한다)로 한다.

  제4조(용역비의 지불방법)

   ⓛ 설계업무의 대가는 다음과 같이 이행함을 원칙으로 하되, “갑”과 “을”이 협의하여 추가․조정할 수 있다.

* 청구일로부터 30일이내 현금정산 조건이며 VAT 별도금액임.

바) 청구법인이 ○○○건축사사무소로부터 2007.9. 납품받은 ○○시 ○○지구 도시개발구역지정 제안서의 내용(목차)

   󰊱 도시개발구역지정 제안서

   󰊲 도시개발구역 조사서

   󰊳 개발계획의 내용에 관한 서류

     - 개발계획(안), 공동주택건설 사업계획서, 환경성 검토서, 교통성 검토서, 사전재해 영향성 검토서

   󰊴 기초조사 등에 관한 서류

     - 인구현항 및 전망, 토지이용 및 지장물 현황, 주변지역 교통현황, 재해방지대책, 상위․관련 계획, 녹지분포 현황

   󰊵 토지면적 및 토지소유자의 동의에 관한 서류

   󰊶 지장물 조서

   󰊷 위치도

   󰊸 구역계설정도 및 경계설정 사유

   󰊹 도시관리계획 및 지구단위계획구역의 결정에 필요한 도서

     - 도시관리계획 결정(변경)조서, 도시관리계획 결정(변경)도, 도시관리계획 용도지역 결정(변경)도, 도시관리계획 도시계획시설 결정(변경)도, 토지이용계획도

 󰊺󰋃지적도 사본 및 임야도 사본

  󰊺󰋄편입농지 및 임야현황에 관한 조사자료

     - 편입농지현황, 편입임야현황

  󰊺󰋅농지전용협의 요청서

사) 청구법인은 2007.11.16. ○○○○지구 도시개발구역지정 제안서를 ○○시에 제출하였으며 2008.11.14. ○○○○○로부터 ○○○○지구 도시개발구역 지정고시를 받은 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

  ○ ○○○○지구 도시개발구역지정에 따른 승인조건

   - 도시개발법 및 도시개발업무처리지침 준수

   - 기타 관련법에 의한 절차 등의 제반조치 이행

   - ○○도 도시계획위원회 심의결과 조건부 의결내용에 대한 이행 철저

   - 지역도시과-×××(200×.×.×)호로 기 시행된 관계기관 및 관계부서의 협의사항에 대한 이행 철저

 3) 처분청에서는 조사청의 감사지적에 따라 청구법인의 쟁점매입세액에 대하여 불공제하고 2009.2.19. 부가가치세 376백만원을 경정․고지한 사실이 국세통합전산망 및 심리자료에 의하여 확인된다.

 4) 조사청에서 처분청에 대한 종합감사시 청구법인이 공제받은 매입세액 중 토지관련 매입세액으로 보아 불공제 대상으로 지적한 금액 및 불공제 근거는 아래와 같이 심리자료에 나타나 있다.

《감사지적 불공제 매입세액 내역》

                                                               (천원)

라. 판단

 1) 부가가치세법 제17조 제2항 제4호 및 같은법 시행령 제60조 제6항 제1호․제3호에 의하면 토지의 형질변경 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액, 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액은 토지관련 매입세액으로서 매출세액에서 공제하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며,

 2) 사업자가 토지를 취득하기 전에 지구단위계획수립용역, 교통영향평가용역 등을 제공받은 경우 동 용역비를 지급하면서 부담한 부가가치세는 토지 관련 매입세액으로 해석(재소비-141, 2005.9.5. 외)되고 있다.

 3) 청구법인이 ○○○건축사사무소에 지급한 100백만원은 도시개발사업 기획용로서 설계용역 이외의 금액이라고 명시되어 있으며, 1단계 지급비용 510백만원도 청구법인이 도시개발구역 지정을 위한 제안서 작성비용으로 사업시행 인가신청 이전에 지출한 것으로,

 4) 이는 청구법인이 아파트 신축부지를 완전히 소유하지 않은 상태에서 공사시행자의 지위에서 도시개발구역 지정을 위한 사전평가 용역비로 지급한 토지관련 비용으로 보아야 할 것이므로 이에 따른 매입세액을 토지관련 매입세액으로 보아 매출세액에서 불공제한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.