이 유

1. 처분내용

  청구인은 父인 전○○가 1993.09.28. 사망함에 따라 상속받은 ○○광역시 ○○구 ○○동 23-2 및 23-6 대지 194.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.12.31. 양도한 후 양도소득세 확정신고를 하면서 실지거래가액에 의하여 양도가액 350,000천원, 취득가액 194,400천원, 필요경비 532,514천원(상속세납부액 57,735천원, 등기이전비용 8,231천원, 종합토지세액 12,083천원, 전세보증금 반환금액 460,000천원)으로 하여 양도차손 382,450천원으로 신고하였다.

   처분청은 청구인이 필요경비로 공제한 상속세납부액, 상속등기 이전비용,종합토지세 납부액, 임대보증금 반환액 등이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호에 의한 필요경비 개산공제 5,832천원을 적용하여 양도차익을 재산정한 후 2008.12.15. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 29,262,230원을 경정․고지하였다.

   청구인은 이에 불복하여 2009.03.09. 이의신청을 거쳐 2009.06.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 父인 전○○로부터 1993.09.28. 상속인 9인(청구인 지분 : 8.5분의 1)이 공동 상속한 후 양도하였으므로, 상속으로 취득하는 과정에서 발생한 비용인 상속세납부액 160,200천원, 상속등기비용 5,588천원, 종합토지세액 14,424천원과 상속세로 인한 경산세무서와의 소송관련 비용 3,397천원을 필요경비로 인정하여야 하며,

  또한 상속개시 당시 피상속인이 8명의 임차인에게 임대하고 있던 건물을 1997년 허물어 2000년에 신축하였으므로 피상속인이 남겨놓은 채무인 임대보증금 반환금 108,000천원과 건물철거비용 10,588천원 등 302,199천원을 필요경비로 인정하여야 한다.

      * 상속인 8인 중 1명이 제외되어 7명(母포함)이 임대보증금을 반환함

3. 처분청 의견

  양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해 자산의 취득에 직접 소요된 가액으로서 소득세법 제97조 제1항에 열거된 항목에 한하는 것인바, 청구인이 주장하는 임대보증금의 반환금액과 상속세 납부세액, 상속이전 등기비용, 종합토지세 납부세액은 필요경비 항목에 해당하지 않는 것이므로 당초처분은 정당한 것이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  상속 받은 토지를 양도한 경우 상속세납부액, 상속등기비용, 종합토지세액, 임대보증금반환금, 건물철거비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

   3. 삭제

   4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

 ② (생략)

 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

   1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

   2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

   1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

   2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

   3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

 ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

 ④ (삭제, 2000. 12. 29.)

 ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

  1. 토 지

   취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

3) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】

 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

   1.「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

   2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

   3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

   4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

   5. 사방사업에 소요된 비용

   6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 ② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등”이라 함은 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 「은행법」에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다.

다. 사실관계

1) 양도소득세신고서, 부동산등기부등본 등 심리자료에 의하면 청구인은 父로부터 1993.09.28. 상속으로 취득한 쟁점토지를 2007.12.31. 양도한 후 양도소득세 신고를 하면서 실지거래가액에 의하여 양도가액 350,000천원, 취득가액 194,400천원, 필요경비 532,514천원(상속세납부세액 57,735천원, 등기이전비용 8,231천원, 종합토지세납부세액 12,083천원, 전세보증금반환금액 460,000천원)으로 하여 양도차손 382,450천원으로 신고한 사실이 확인된다.

2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인 등 상속인 8인이 1993.09.28. 상속을 등기원인으로 하여 1994.05.20. 상속등기를 경료하였으며, 이후 상속세가 체납되자 1997.06.23. ○○세무서장이 압류한 사실이 확인된다.

3) 청구주장과 관련하여 청구인은 상속세납세사실 증명서, 종합토지세과세증명서, 전세보증금에 대한 세입자의 확인서는 제출하였으나, 상속등기비용과 건물철거비용은 관련증빙을 제출하지 않았다.

라. 판단

청구인이 상속세납부액 160,200천원, 상속등기비용 5,588천원, 종합토지세액 14,424천원, ○○세무서와의 소송관련 비용 3,397천원, 임대보증금 반환금 108,000천원과 건물철거비용 10,588천원 등 302,199천원을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비라고 주장하고 있는 데 대하여 살펴본다.

  양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해자산의 취득에 직접 소요된 가액으로 소득세법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호의 규정하는 것으로 한다”고 명시적으로 규정하고 있으므로 이 조항에 열거된 항목이 아닌 경우에는 필요경비로 공제할 수 없는 것인바,

청구인이 필요경비라고 주장하는 내역 중 상속세 납부액, 종합토지세 납부액, 경산세무서 설정비용, 임대보증금 반환액 등은 쟁점토지의 취득에 직접 소요된 가액으로 볼 수 없고 소득세법 제97조 제1항에 열거되어 있는 자본적지출액 이나 양도비 등에도 해당되지 않는 것이므로 필요경비로 인정할 수 없는 것이고,

  건물철거비용은 관련증빙을 제출하지 아니하여 그 금액을 확인할 수 없고, 또한 건물철거비용이 필요경비로 인정되기 위하여는 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백하여야 하는 것(대법원 89누53, 1990.01.25. 같은 뜻임)이므로 쟁점토지를 상속으로 취득한 이 건의 경우에는 해당되지 않는다고 할 것이며,

  상속등기비용(5,588천원)은 쟁점토지의 취득에 직접 소요된 가액으로 필요경비로 인정될 수는 있으나, 청구인이 관련증빙을 제출하지 아니하여 그 금액을 확인할 수 없어 필요경비로 인정하기 어려우며, 설령 그 금액이 확인된다하더라도 당초처분 시 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호에 의한 개산공제 5,832천원을 필요경비로 공제하여 청구인이 주장하는 상속등기비용을 초과하고 있으므로 이 사건 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

5. 결론

   이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.