1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○군 ○○읍 ○○리 007번지 대지 92㎡ 및 건물 79.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.8.28. 221,500,000원에 취득하여 2007.5.25. 600,000,000원에 양도하고 2008.5.31. 양도소득세 185,009,650원으로 확정신고를 한 후 취득세 및 등록세 4,611,000원과 청구외 김○○(거래당시 김○규에서 2009년 12월 김○○으로 개명, 이하 “김○○”이라 한다)에게 지급한 컨설팅비용 150,000,000원이 누락되었다 하여 2010.2.17. 처분청에 이를 인정하여 달라는 경정청구를 하였다.

 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 취득세 및 등록세 4,611,000원은 필요경비로 추가 인정하였으나 김○○에게 지급한 150,000,000원은 컨설팅비용 여부가 확인되지 않는다 하여 2010.4.16. 취득세 및 등록세 4,611,000원만 일부 인용한다는 경정청구 일부인용 통지를 하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2010.7.9. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

1) 김○○은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 전소유자가 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 중도금 납입 등 계약이행이 어려운 사정을 알고 청구인에게 쟁점부동산을 취득하도록 주선하였을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 잔금 정산을 위하여 청구외 ○○농협(이하 “○○농협”이라 한다)으로부터 융자금 8천만원과 김○○의 母인 전○○(이하 “전○○”이라 한다)으로부터 2006.9.13. 5천만원의 차용을 주선하는 등 자금조달의 편의를 제공받았으며, 쟁점부동산이 아파트 부지확보에 절대적으로 필요한 땅이라는 수익성 분석정보까지 제공하는 등 청구인에게 쟁점부동산 취득․양도의 결정적 역할을 담당하였다.

  가) 청구인과 김○○은 문서상 용역계약을 체결하지 아니하였으나, 쟁점부동산 매매의사 결정을 한 이후 구두상 수수료 약정을 하였으며, 약정에 따라 김○○이 청구인에게 ⓛ쟁점부동산 취득의 중개 및 매매에 따른 수익분석, ②쟁점부동산 매매에 소요되는 자금의 조달편의 제공, ③쟁점부동산 양도협상 등 쟁점부동산 매매거래 전반에 대한 기여를 하였다.

  나) 청구인과 김○○이 세무지식의 부족으로 예정신고 당시 위 수수료를 필요경비로 계상하지 아니한 잘못은 있으나, 김○○이 전문적인 부동산 중개업자가 아니어서 이를 몰랐던 것일 뿐으로 위 컨설팅수수료는 계좌이체를 통하여 실제 지급한 사실이 확인된다.

2) 위와 같은 역할을 담당한 김○○에게 전○○으로부터의 차용금 5천만원을 포함한 150,000,000원을 컨설팅수수료로 지급한 것은 너무도 당연한 것임에도 처분청이 컨설팅수수료가 과다하다거나 지급의 당위성을 인정할 수 없다거나 하는 등의 이유로 이를 인정하지 않음은 부당하다.

3. 처분청 의견

1) 청구인은 경정청구 당시 김○○과의 컨설팅 관련 계약서나 용역을 제공하였다는 객관적이고 구체적인 증빙이나 자료제출을 하지 않았다.

2) 청구인이 처분청을 방문하여 작성한 확인서에 의하면 쟁점부동산 취득가액 221백만원 중 50백만원은 전○○이 제공하였고, 2007.5.25. 컨설팅수수료를 포함하여 150백만원을 청구인이 김○○에게 송금하였다고 확인하였다.

3) 따라서 청구인이 김○○에게 150백만원을 송금한 사실은 인정되나, 청구인이 김○○으로부터 실제 컨설팅 용역을 제공받고 그 대가를 지불한 것인지 불분명하다.

4) 설령 컨설팅 대가로 지급하였다 하더라도 그 지급된 금액에는 컨설팅 수수료와 차입금(또는 투자금)에 대한 원금상환과 이자 또는 투자이익금이 혼재되어 있다 할 것이어서 150백만원 전체를 컨설팅비용으로 필요경비를 계상할 수 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 청구인이 김○○에게 지급한 150,000,000원을 쟁점부동산 매매 컨설팅수수료로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

 1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

 1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득

 (이하 생략)

 2) 소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

 1. ～ 2. (생략)

 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (이하 생략)

 3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

  나. (생략)

  다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

 3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

  ② (생략)

  ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

 (이하 생략)

 4) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

  ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

  ② ～ ③ (생략)

  ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

  ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (이하 생략)

다. 사실관계

1) 2010.3.12. 청구인이 작성한 확인서에는 ‘2007.5.25. 김○○에게 송금한 150백만원은 전○○의 차입금과 김○○의 컨설팅수수료를 포함하여 송금한 것이다’고 기재되어 있다.

2) 2007.5.25. ○○농협 ○○지점이 발행한 무통장입금증에 의하여 청구인이 김○○에게 100,000,000 및 50,000,000원을 송금한 사실이 확인된다.

3) 2010년 5월 김○○이 작성한 거래사실 확인서의 기재내용은 다음과 같다.

  가) 본인은 보험영업을 하면서 우연히 쟁점부동산 주위가 개발되어 지가 상승이 예견된다는 정보를 입수하고 직접 투자하려 하였으나 자금여력이 부족하고 전 소유자와의 친분관계 등으로 여의치 아니하여 평소 친분관계가 있던 청구인에게 쟁점부동산 매매를 권유하게 되었다.

  나) 2006년 쟁점부동산 매입 당시 청구인의 자금이 부족하여 ○○농협으로부터 청구인이 융자를 받게 하고 본인의 모친인 전○○으로부터 50,000,000원의 차입을 중개하는 등 청구인의 쟁점부동산 취득과 관련한 정보제공, 자금조달 지원과 수익분석 등의 용역을 제공하였다.

  다) 2007년 쟁점부동산 양도 당시 거래중개, 대금결제 및 서류 준비 등을 대리하는 등 쟁점부동산 매매거래 전반에 걸쳐 청구인에게 단순 중개인의 역할과는 구분되는 컨설팅용역을 제공하고 전○○의 대여금을 포함하여 150백만원을 용역의 대가로 수령하였다.

  라) 위 용역대가는 본인의 컨설팅용역 제공과 관련한 비용에 충당하고 일부는 부동산을 취득하는데 사용하였다.

  마) 당초 청구인이 본인의 용역수수료에 대한 세금을 책임지기로 하였으나 추후에 청구인이 사업실패로 과다한 세금을 납부하지 못하여 고생하고 있다는 소식을 듣고 본인이 세무사 등과 상의한바, 본인에게 부담되는 세금이 얼마 안된다는 자문을 받아 본인이 수령한 금원을 기타소득으로 기한후 신고를 하였다.

4) 김○○은 2008.12.23. 위 용역수수료를 기타소득으로 하여 2007년 과세연도에 대한 종합소득세 기한후신고․납부를 하였으며, 그 내용은 다음과 같다.

  가) 종합소득세 신고내역

  나) 김○○은 위 기한후신고에 대한 보충 설명서에 ‘쟁점부동산은 10개월만에 약 160%의 양도차익이 발생한 건으로, 본인은 청구인에게 쟁점부동산의 취득부터 양도까지의 전반적인 관리운용용역을 제공하였을 뿐 아니라, 외부자금 조달에도 보증을 서는 등 전반적인 컨설팅용역을 제공하고 그 수수료로 양도차익의 50%, 최고 150백만원을 영수하기로 구두로 약정하여 실제로 150백만원을 지급받은 사실이 있으나 세무신고 방법을 몰라 이를 누락한 사실이 있어 종합소득세를 기한 후에 신고한다.’고 기재되어 있다.

5) 처분청은 2010.4.1. 15시4분 김○○과 통화하여 150백만원의 비용과 관련하여 사실을 확인하려 하였으나 김○○이 진술을 거부하였다고 주장한다.

6) 청구인이 쟁점부동산을 221,500,000원에 취득하여 600,000,000원에 양도한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

7) 청구인의 쟁점부동산 취득 계약서의 특약사항에는 ‘청구외 박○준과 계약한 계약서는 8월 25일부로 청구인에게 승계하기로 약속함에 있어 하자 발생시 청구인이 명의부분에 한하여 모든 책임을 지기로 함’이라고 기재되어 있으며, 대리인으로 청구외 전○한이 기재되어 있다.

8) 2010.7.29. 청구외 주식회사○○아이(쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 법인) 대표이사가 작성한 거래사실 확인서에는 ‘쟁점부동산 거래당시 김○○은 청구인을 대리(회의시마다 청구인과 동행)하여 당사와 매매계약을 체결함에 있어 매매금액의 확정, 매매조건의 타결 등 상당한 역할을 수행하였다’고 기재되어 있다.

9) 김○○은 2008.6.5. 부동산임대업을 영위하는 간이사업자로 사업자등록을 하여 현재까지 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 0000-10번지에서 임대사업을 하고 있으며, 다른 사업자등록을 한 사실은 없는 것으로 확인된다.

라. 판 단

 청구인은 청구인이 김○○에게 지급한 150,000,000원은 청구인이 쟁점부동산을 취득․양도하는 과정에서 김○○이 제공한 컨설팅수수료이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

 청구인이 김○○에게 지급한 150,000,000원 중 50,000,000원은 전○○으로부터 차입한 금액을 반환한 것이므로 필요경비에서 제외되는 것이며, 나머지 100,000,000원도 통상의 컨설팅수수료에 비하여 너무 고액인 점, 위 금원의 성격이 컨설팅수수료인지, 금전소비대차거래인지, 쟁점부동산 처분에 따른 이익금의 분배인지 명확하지 않으므로 이를 필요경비로 보기는 어렵다 할 것이어서 이를 제외한 금액만을 필요경비로 인정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.