이 유

1. 처분내용

 청구인은 2005.2.7. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리(이하 “○○리”라고 한다) 산94-10번지, 산94-11번지, 산94-12번지, 산94-13번지 총 15,348㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 매수인을 ‘청구인 외 3인’으로 하여 매매계약을 체결한바, ○○리 산94-11번지는 2005.11.7. 윤◆◆(2005.2.7. 가등기)이, ○○리 산94-12번지는 2005.2.7. 민◉◉가, ○○리 산94-13번지는 2005.11.7. 청구인(2005.2.7. 가등기)이 각각 소유권이전등기하였으며, ○○리 산94-10번지는 2005.11.7. 산94-10번지, 산94-24번지, 산94-25번지로 분할한 후 같은 날 ○○리 산94-10번지는 청구외 김♣♣(청구인의 子)이, ○○리 산94-24번지는 청구외 김▣▣ 외 2인이, ○○리 산94-25번지는 청구인이 각각 소유권이전등기하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양수도에 대하여 조사한 결과, 청구인이 ○○리 산94-13번지를 양도한 후 양도소득세를 과소신고하고, ○○리 산94-11번지, 산94-12번지, 산94-24번지를 각각 윤◆◆, 민◉◉, 김▣▣ 외 2인에게 미등기 전매한 것으로 보아 2010.3.19. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 419,522,782원을 결정․고지하였다.

청구인은 이 중 ○○리 산94-11번지, 산94-12번지, 산94-24번지를 각각 윤◆◆, 민◉◉, 김▣▣ 외 2인에게 미등기 전매하였다는 결정내용에 불복하여 2010.5.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 청구인은 자금여건상 민◉◉, 윤◆◆ 외에 추후 다른 공동매수인 1인을 추가 모집하기로 하고(당초 청구인의 친구인 청구외 윤♠♠이 공동매수인으로 참여하기로 하였으나 매매계약과정에서 토지가격이 비싸다는 이유로 참여하지 아니함) 매수인을 ‘청구인 외 3인’으로 하여 2004.10.19. 청구외 김♠♠(김♠♠은 아래 토지를 2004.9.30. 취득하였으나 1년 미만 단기양도에 따른 실거래가 신고 적용을 회피하기 위하여 가등기 후 잔금지급 및 본등기를 미룬 실지소유자로서 매매계약서상 등기명의자인 청구외 김◈◈ 및 이◈◈의 매도대리인으로 기재됨)과의 사이에 ○○리 산94번지 8,000평을 2,550백만원에 매입하는 내용의 매매계약을 체결하였으나, 추가 공동매수인을 모집하지 못하고 윤◆◆도 채권회수 지연 등으로 대금을 준비하지 못하여 2004.11.15. 중도금 400백만원 중 160백만원을 지급하지 못함에 따라(계약금은 청구인이 2004.10.19. 50백만원, 2004.10.20. 150백만원을 각 지불하였고, 중도금은 2004.11.15. 청구인이 60백만원, 민◉◉가 180백만원 합계 240백만원을 지급하였음) 계약평수 및 금액을 절반수준으로 하여 2005.2.7. 쟁점부동산을 1,520백만원에 매입(이하 “쟁점거래”라 한다)하는 내용의 수정계약을 체결하였는바, 쟁점거래에 따른 매매대금의 지급내역은 다음과 같다.

(단위 : 천원)

나. 청구인은 2005.3.7. 잔금을 지급하지 못하여 2005.4.12. 청구외 이♣♣로부터 사채 90백만원을 차용하여 중도금으로 지급하였고, 2005.5.12. 잔금 160백만원을 지급하여(이후 지연이자 명목의 금액을 추가 지급함) 쟁점거래를 종결하였는바, 2005.5.13. 청구외 (주)▣▣상호저축은행으로부터 300백만원을 대출받아 이♣♣의 사채 등 부채상환에 사용하였다.

다. 이후 청구인은 공동매수인 1인을 추가 물색하다 평소 사업관계로 친분이 있는 청구외 송◆◆를 통해 청구외 김▣▣, 장△△ 및 조△△을 소개받았는바, 김▣▣ 외 2인은 청구인이 2005.5.20. 가등기한 ○○리 산94-10번지 1/2지분을 2005.10.28. 427백만원에 매입하였다.

라. 청구인은 공동매수인의 소개자로서 민◉◉와 윤◆◆으로부터 쟁점부동산의 매입에 관한 위임을 받아 매매 업무를 처리하다 보니 다른 공동매수인으로부터 매수대금을 지급받아 김♠♠에게 전달하였으며, 대금이 부족할 때는 청구인이 일부 선납하고 후에 정산하였다.

마. 2004.10.19. 당초 작성한 매매계약서 내용을 보면 특약사항으로 소유권 이전일(2005.10.20.)을 별도로 정하고, 매매예약가등기를 설정하는 한편 총면적 12,360평 중 가분할도면의 8,000평을 매매목적물로 하는 등 구체적인이 내용이 적시된 점을 볼 때 진실성이 담보된 사실계약이라고 할 것이고, 개인이 혼자서 25억원이 넘는 금액을 거래하는 것은 위험성 및 자금사정 등을 고려할 때 상식적으로 어려운 일이어서 공동으로 매입하는 것이 일반적인 부동산거래관행이며, 청구인도 이러한 상황을 고려하여 투자자를 모집해서 공동으로 매입한 것이고, 위 매매계약서상 매수인을 ‘청구인외 3인’으로 기재한 점이나 이후 자금확보가 안되어 거래규모를 축소하여 수정계약을 한 점을 보아도 쟁점거래가 진실된 것임을 알 수 있다.

바. 민◉◉는 2004.11월부터 2005.2월까지 이 건 거래의 전 과정에 거쳐 매매대금을 정상적으로 납부하였고, 쟁점거래의 잔금청산시점인 2005.5.12. 이전 2005.2.7. 자신의 지분 매수대금을 완불한 후 당일 소유권이전등기를 한바, 청구인이 아직 잔금을 지불하지 아니하여 소유권행사를 할 수 없는 상태에서 미등기 전매를 하였다는 처분청의 주장은 납득하기 어려운 것이고, 민◉◉도 진술서를 통해 청구인은 단지 소개자일 뿐이고 공동으로 매입한다는 사실을 알고 있었다고 진술하고 있다. 한편 청구인 등은 당초 공동매입 과정에서 대로변 광장 사거리의 접근성 등을 감안하여 토지가액을 조정하기로 하였으며, 민◉◉의 매입토지가 대로변 전면에 위치하여 청구인의 매입토지보다 평당 매수금액이 높았던 것인바, 토지의 특성상 도로접근성에 따라 토지의 가치가 차이나는 것이 거래의 현실이고, 투자자간 합리적인 의사결정에 의하여 위 가치의 차액을 결정한 것이므로, 이를 전매차익으로 본 처분청의 주장은 부당하다.

사. 윤◆◆은 평소 청구인과 잘 알고 지내는 사이로 이 건 거래에 있어 처음부터 매입의사를 같이 하였으나, 자신의 채권회수가 지연되어 매입대금을 늦게 지불하였으며, 매매대금을 완납하고 2005.1.30. 개별계약서를 작성한 후에는 소유권이전등기를 요구하였으나 당시 청구인의 자금사정이 어려워 김♠♠이 대금완납을 담보하고 독촉하는 차원에서 본등기를 후에 하였다. 위 개별계약서를 보면 매도인란에 ‘김◈◈, 이◈◈의 대리인’ 자격으로 청구인의 기명날인이 있는바, 만일 청구인이 윤◆◆에게 미등기전매를 하려고 하였다면 어설프게 청구인의 흔적을 ◇◇지 않았을 것이다. 한편 윤◆◆ 소유의 토지도 일부 도로접근성이 좋아 매매대금에 차이가 있으며, 이를 전매차익으로 본 처분청의 주장은 부당하다.

아. 김▣▣ 외 2인은 2005.5.20. 칭구인이 ○○리 산94-10번지를 가등기한 이후 공동매수인으로 참여하여 2005.9.1. 위 토지의 1/2지분을 매입하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2005.10.28. 잔금을 지급한 후 2005.11.7. 위 토지를 분할등기하면서 소유권이전등기한바, 이들 중 1인인 장◈◈은 청구인이 단지 이 건 거래를 주선하였음을 확인하고 있다. 따라서 위 거래는 미등기 전매가 아닌 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것(국심2007서4125, 2008.3.12.)으로 70%의 세율이 아닌 일반세율 적용대상 거래이다.

자. 이 건 심사청구에 앞서 제기한 과세전적부심사청구 결정문(사건번호: ○○2010-＊＊＊, 2010.2.26., 이하 “이 건 적부심결정문”이라 한다)에 의하면, 부동산매매계약서상 매수인 ‘김◉◉ 외 3인’의 지분표시나 대금조달방법, 구분분할 등에 관한 구체적인 특약사항이 없는 점과 청구인이 매도인으로부터 매도위임을 받았다는 그 자체가 전매가능성을 나타낸다는 이유로 불채택하였으나, 공동매수인 모두 공동매입사실을 확인하고 있고, 이 건 매매계약 시작단계부터 매입대금을 지불한 객관적 사실이 확인됨에도 단순히 공동매수인간의 상호신뢰에 의하여 구두로 이루어진 협의내용들이 문서화 되어있지 않다고 하여 불채택한 것은 이해하기 어려운 결정이며, 쟁점거래시 실지소유자와 공부상 소유명의자가 다른 사정을 고려하여 거래의 신뢰성 확보 및 공동매수인 모집 등을 위해 부득이하게 청구인이 매도인의 위임을 받아 진행한 건으로 이를 두고 미등기 전매의 증거라고 본 것은 타당하지 아니하다.

차. 청구인은 지인들에게 투자가치 있는 쟁점부동산을 소개하고 이들과 공동으로 이를 매입하였을 뿐인바, 공동매수인 모집과정에서 나타난 일정지연 및 공동매수인 각자의 자금준비사정에 따른 매수시점 차이 등만을 가지고 이를 미등기 전매로 보아 양도소득세를 중과한 이 건 처분은 부당하다.

카. 청구인은 심리자료 사전열람 결과 다음과 같은 내용의 보충의견을 제출하였다.

 1) 2004.11월 작성의 위임장 사본상 김◈◈의 인감도장이 아닌 다른 도장이 날인된 이유

 김◈◈은 김♠♠의 동생으로 서울에서 거주하다 보니 인감증명서는 우편으로 받고 도장은 인감도장이 아닌 다른 도장으로 날인하였는바, 당시 김◈◈은 명의만 빌려준 상태로 쟁점부동산의 거래에는 관여한바 없으며, 실소유자인 김♠♠이 이◈◈(김♠♠의 처임)과 김◈◈의 위임장을 만들어 청구인에게 교부하였다.

2) 처분청의 조사복명서상 ‘청구인이 주로 개발지내 지가급등지역의 토지거래(취득, 양도, 중개, 미등기전매)를 주업으로 하고 있음’의 내용에 대한 반론

청구인은 토지개발공사 등으로부터 주택지를 취득하여 주택을 신축한 후 거주하다가 양도한 사실 등 부동산을 취득하고 양도한 사실은 있으나, 공인중개사 자격도 없는 청구인이 중개와 미등기전매를 주업으로 하고 있다는 처분청의 주장은 납득하기 어렵다. 만일 처분청의 주장대로 청구인이 부동산거래를 전문으로 하는 투기세력이었다면 쟁점부동산의 양도 시 청구인의 명의를 계약서상에 표기하는 어설픈 행동은 하지 않았을 것이다. 청구인은 부동산을 취득하고 양도하였으며, 이에 대해 정당하게 세금을 신고하고 납부한 사실은 있으나, 부동산을 중개하거나 미등기 전매로 양도한 사실은 전혀 없다.

3. 처분청 의견

가. ○○리 산94-12번지 토지를 매매목적물로 하는 민◉◉와의 부동산매매계약서상에는 매수인이 ‘김◉◉ 외 3인’으로 표시되어 있을 뿐, 공동매수인임을 확인할 수 있는 실명이 거론⦁표기되어 있지 않으며, 공동매입임을 입증할 수 있는 어떠한 합의내용 또한 확인되지 않는바, 쟁점거래는 청구인이 쟁점부동산을 단독 구입하여 분할한 후 불특정다수인을 모집하여 전매하는 전형적인 부동산 거래방법을 이용한 것으로 공동매입이 아닌 미등기전매로 판단된다.

나. ○○리 산94-11번지 토지를 매매목적물로 하는 윤◆◆과의 부동산매매계약서를 살펴보면, 매도인은 김◉◉(김◈◈ 및 이◈◈의 대리인)으로 표기되어 있으며, 윤◆◆과 청구인의 최초 계약(2005.1.30.)은 청구인이 ‘김◈◈ 외 1인’과 재계약한 매매금액 1,520백만원 중 1,040백만원이 기 지급된 상태에서 이루어진 것인바, 이는 쟁점부동산의 실소유자인 김♠♠과 친분관계에 있던 청구인이 실질적인 소유권을 행사한 것으로 지분별 공동매입이 아닌 개인투자자에 대하여 청구인이 단독 계약한 미등기전매로 판단된다.

다. ○○리 산94-24번지 토지를 매매목적물로 하는 ‘김▣▣ 외 2인’과의 부동산매매계약은 잔금청산일인 2005.5.12. 이후인 2005.9.1.자로 계약되었고, 계약금으로 23백만원이 지급되었음이 확인되는바, 이는 김◈◈ 외 1인과 청구인 간에 거래가 이미 종료되고 난 후 실질 소유자인 청구인과 매수인간에 이루어진 미등기전매로 판단된다.

라. 조사내용을 전체적으로 살펴보면, 청구인은 총 15,348㎡를 구입하여 그 중 3,791㎡은 子인 김♣♣에게 소유권이전한 후 증여세를 무신고 하였고, 4,039㎡은 김▣▣ 외 2인에게 미등기전매하였음이 확인되었으며, 3,364㎡는 양도소득세 과소신고 하는 등 여러 정황 등을 고려할 때 지분별 공동매입에 의한 단순소유권 이전이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로, 청구인의 미등기전매에 대하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 각 매매거래가 미등기양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

1) 국세기본법 제14조【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

   2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

    가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

3) 구 소득세법 제96조【양도가액】(2005.12.31. 개정되기 전의 것)

  ① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

   2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

   3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4) 구 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(2008.12.26. 개정되기 전의 것)

  ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. (단서 생략)

   1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산

   <양도소득과세표준> <세율>

 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 4천만원 이하 90만원＋1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18

  4천만원 초과 8천만원 이하 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27

    8천만원 초과 1천710만원＋8천만을 초과하는 금액의 100분의 36

   2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

    양도소득과세표준의 100분의 50

   3. 미등기양도자산

    양도소득과세표준의 100분의 70

  ③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

5) 구 소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】(2010.2.18. 개정되기 전의 것)

  ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

   1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

   2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

   3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

   4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

   5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

  ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

   1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

   2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

7) 부동산등기특별조치법 제2조【소유권이전등기등 신청의무】(1990.8.1. 제정)

  ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

   1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

   2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

  ② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

  ③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

다. 사실관계

 1) 청구인이 제출한 청구인과 김◈◈ 외 1인 사이에 체결된 2004.10.19.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

 2) 이 건 적부심결정문에 의하면, 해당 심리 중 윤♠♠에게 전화로 확인하여 본 바, 윤♠♠은 ‘민◉◉․윤◆◆은 모르는 사람이고, 청구인의 소개로 임야를 구입하려 하였으나 가격이 비싸 처음부터 매매계약에 참여하지 않았다.’고 진술한 사실이 나타난다.

 3) 청구인은 윤♠♠이 탈퇴한 후, 추후 공동매수인 1인을 추가 모집하기로 하는 한편, 자금사정 등을 고려해 위 2004.10.19.자 매매계약에 비해 계약평수 및 금액을 절반수준으로 하는 재(수정)계약을 2005.2.7. 민◉◉ 및 윤◆◆과 공동으로 체결하였다고 주장하는바, 이에 대한 근거로 청구인이 제출한 청구인과 김◈◈ 외 1인(매도대리인 김♠♠) 사이에 체결된 2005.2.7.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

 4) ○○리 산94번지의 임야대장 및 부동산등기부등본에 의하면, 해당 토지의 분할과정 및 권리변경사항이 아래와 같이 나타난다.

 5) 청구인이 제출한 2004.11월 작성의 위임장 사본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 공부상 소유자인 김◈◈, 이◈◈으로부터 ‘○○시 ○○면 ○○리 산94번지 8,000평’에 대한 매매의 권한을 위임받는 내용이 나타나는바, 다만 첨부된 김◈◈, 이◈◈의 각 인감증명서(2004.11.10. 발급) 사본에 의하면, 김◈◈의 경우 동 위임장에 김◈◈의 인감도장이 아닌 다른 도장이 날인되어 있는 것으로 나타난다.

 6) 청구인이 제출한 청구외 ○○공인중개사무소의 중개보조원 이◇◇ 작성(동 중개사무소 대표 박◇◇가 연서함)의 2010.1월자 확인서 사본에 의하면, ‘이◇◇은 ○○공인중개사 사무소의 중개보조원으로 재직 당시 2004.10.19. 청구인외 3인이 ○○리 산94번지를 매수하는 계약을 체결한 데 이어 자금부족으로 2005.2.7. 재계약한 사실을 확인’하는 내용이 나타나며, 이 건 적부심결정문에 의하면, 해당 심리 중 사실여부 확인을 위해 이◇◇과 통화한바 ‘이◇◇ 본인은 계약서 작성에만 관여하였고 실제 중개는 박◇◇가 하였으며, 계약당시 김♠♠과 청구인 외에 여자 한분이 있었는데 공동매수인인지 여부는 잘 모른다.’고 진술하였고, 박◇◇와 통화한 바에 의하면, ‘청구인 및 김♠♠과는 친구 사이로 쟁점부동산 거래 시 공동매수인이 있다고 들었으나 누구인지는 자세히 모른다.’고 진술한 사실이 나타난다.

 7) 민◉◉가 ○○리 산94-12번지를 매수한 거래와 관련하여 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

  가) 민◉◉ 작성의 확인서 사본에 의하면, ‘○○리 산94번지의 매입 당시 실소유자가 김♠♠임을 알고 있었고, 김♠♠과 친분관계가 있는 청구인의 소개로 청구인의 책임 하에 위 토지를 취득하였는데 청구인은 단지 거래만 주선하였음을 확인한다.’는 내용이 나타나고, 민◉◉ 작성의 2010.1.25.자 진술서 사본에 의하면, “본인은 토지를 매입하려고 물색하던 중 ○○리 산94번지 임야를 소개받아 그 중 일부인 690평을 매입하기로 했는데, 동 임야의 주인인 김◈◈과 이◈◈이 서울에 거주하여 청구인에게 매도권한을 위임한 서류(위임장, 임감증명서)를 보고 매입하였으며, 같은 고향사람인 청구인을 신뢰하여 청구인에게 대금을 지불하였다.‘는 내용이 나타나며, 이 건 적부심결정문에 의하면, 해당 심리 중 사실여부 확인을 위해 민◉◉에게 전화로 확인한바, ‘처음은 워드로 작성된 확인서에 서명을 하였는데, 다시 자필로 진술서를 작성해달라고 요청하여 작성해 주었고, 2004년경 적당한 땅을 사기 위해 알아보던 중 청구외 ‘■■부동산’에서 청구인을 소개하였고, 위 임야가 투자처로 적당하다고 생각하여 2004.11.8. 계약을 체결하고 매수하게 되었으며, 청구인 외 윤♠♠이나 윤◆◆을 만난 적은 없으나 계약필지가 워낙 커서 여러 명이 공동으로 구매한다는 사실은 알고 있었고, 청구인이 공부상 소유자에게 위임을 받았기 때문에 대금을 청구인에게 지급하였고, 해당 부동산중개수수료는 ■■부동산에게 지급하였다.’고 진술한 사실이 나타난다.

나) 김◈◈ 외 1인(매도대리인 청구인)과 민◉◉ 사이에 체결된 2004.11.8.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

다) 청구인이 민◉◉에게 발행한 영수증 사본, 민◉◉ 및 민◉◉의 子 청구외 김■■의 각 통장 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

 8) 윤◆◆이 ○○리 산94-11번지를 매수한 거래와 관련하여 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

가) 윤◆◆ 작성의 2010.1월자 진술서 사본에 의하면, ‘윤◆◆은 ▣▣향우회 회원인 청구인이 ○○리 산이 도로가 신설되면 로타리에 위치하므로 향후 엄청나게 발전할 것이라고 하며 같이 투자하자고 해서 청구인에게 매수를 위임하여 2004.11.19.경 ○○리 94-11번지를 176,600,000원에 매입하기로 구두 약속하였으나, 자금준비가 즉시 되지 않아 지연되다가 지인에게 차용해준 차용금이 회수됨에 따라 2005.1.30. 계약금 20,000,000원, 2005.2.7. 중도금 88,000,000원, 2005.2.24. 잔금 68,600,000원을 각 지급하였고, 잔금을 지불하였음에도 가등기만 해주고 본등기를 해주지 않아 토지소유주인 김◈◈, 이◈◈에게 항의를 하니 청구인의 토지대금이 미납되었으므로 청구인이 대금을 완납하면 소유권이전을 해주겠다고 하여 이후 청구인이 토지대금을 완납한 2005.11.7.에 소유권이전등기를 하였다.’는 내용이 나타나는바, 이 건 적부심결정문에 의하면, 해당 심리 중 사실여부 확인을 위해 윤◆◆에게 전화로 확인한바, ‘위 진술서의 내용은 사실이고, 청구인 외 공동매수인이 누구인지는 몰랐으나 여러 명이 공동으로 매입한다는 사실은 알고 있었으며, 2005년 초에 매매계약에 참여하였고, 청구인이 쟁점부동산의 소유자인 김◈◈, 이◈◈의 위임을 받아 2005.1.30. 청구인과 부동산매매계약서를 작성하였다.’고 진술한 사실이 나타난다.

나) 김◈◈, 이◈◈(매도대리인 청구인)과 윤◆◆ 사이에 체결된 2005.1.30.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

  ※ 매매계약서상 계약일은 2005.1.30.로 기재되어 있으나, 부동산등기부등본에 의하면 ○○리 산94-11번지는 2005.2.7. ○○리 산94-5번지로부터 분할된 것으로 나타난다.

  다) 청구인이 윤◆◆에게 발행한 각 영수증 사본의 기재내역은 다음과 같다.

라) 청구인은 위 영수증과 함께 2009.11.27. ○○농협○○지점에서 확인한 출금전표 1장(2005.2.7. 18,000,000원), 입금전표 1장(2005.2.23. 68,600,000원) 및 전표(2005.2.3. 70,000,000원) 각 사본을 제출하였는바, 복사의 질이 낮아 그 정확한 내용을 알아보기 어렵다.

9) 쟁점부동산의 실소유자인 김♠♠이 청구인에게 발행한 양도대금관련 각 영수증 사본의 내역은 다음과 같다.

 10) 김▣▣ 외 2인이 ○○리 산94-24번지를 매수한 거래와 관련하여 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

가) 장◈◈ 작성의 확인서 사본에 의하면, ‘장◈◈은 쟁점부동산을 취득함에 있어 등기부등본상 김◈◈, 이◈◈ 명의의 토지는 실소유자 김♠♠의 소유임을 알고 있었고, 김♠♠과 친분관계가 있던 청구인의 소개로 청구인의 책임하에 위 임야를 취득하였으며, 취득시 청구인의 소유가 아니고 김♠♠의 소유이며 단지 청구인은 거래를 주선하였음을 알고 있었다.’고 진술한 내용이 나타난다.

나) 김◈◈ 외 1인(매도대리인 청구인)과 김▣▣ 외 2인 사이에 체결된 2005.9.1.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

11) 청구인은 2005.4.12. 이♣♣로부터 사채 90,000,000원을 차용하여 중도금을 지불하였고, 2005.5.13. 청구외 (주)▣▣상호저축은행으로부터 300,000,000원을 대출받아 사채 등 부채를 상환하는데 사용하였다고 주장하는바, (주)▣▣상호저축은행 영업부장 청구외 이△△ 작성의 2009.11.25.자 확인서 사본에 의하면 ‘동 저축은행은 ○○리 산94-10번지 및 산94-25번지를 담보물건으로 하여 청구인에게 2005.5.13. 300,000,000원을 대출취급한 후 2007.11.9. 대출해지’한 사실이 나타난다.

12) 이 건 세무조사시 처분청이 작성한「양도세 조사 종결 복명서」에 의하면, 이 건 쟁점과 관련하여 다음과 같은 내용이 나타난다.

가) 청구인은 연매출 3～5억원 규모의 소형건설업체로서 ○○시 ○○동 685-4번지에 소재하는 (합)◉◉건설(사업자번호: *21-81-＊****)을 2001.8.14.부터 현재까지 운영하고 있는바, 동 법인의 대표이사로 재직하면서 연간 15,000,000원 규모의 근로소득(가족포함) 외 별도의 소득 발생이 없는 자로서 주로 개발지내 지가급등지역의 토지거래(취득, 양도, 중개, 미등기전매)를 주업으로 하고 있다.

  나) 조사대상인 ○○시 ○○면 ○○리 산94번지의 공부상 소유자는 김◈◈, 이◈◈으로 되어있으나 실제 소유자는 김♠♠으로 확인되었으며, 김♠♠과 김◉◉과의 관계는 평소 동업종에 종사하며 친분이 두터운 사이로 상기 토지에 대하여 함께 분할거래를 하였다.

  다) 일자별 진행내역

   - '04.10.19. : 김◈◈ 외 1인과 김◉◉ 매매계약서 작성

   - '04.11월경 : 위임장 작성 (위임인: 김◈◈ 외 1인, 수임인: 김◉◉)

   - '05.2.7. : 당초 계약서 계약취소 또는 변경 등의 사유로 매매계약 재체결, 양도인 김◈◈ 외 1인과 취득계약서 작성

  라) 2005.2.7. 체결된 김◈◈ 외 1인과 청구인 사이의 매매계약서는 청구인과의 단독계약으로 체결된 것이며, ○○리 산94-12번지 외 1필지 임야 2,281㎡은 양수인인 민◉◉와의 별도 계약내용 등을 확인할 수 없고, 민◉◉의 신고취득금액은 평당 500,000원이고, 청구인의 취득금액은 평당 327,000원으로 취득금액이 상이한바, 이는 공동투자가 아닌 경우로 청구인이 구입한 후 이루어진 미등기 매매거래임을 입증하는 것이다.

  마) 2005.9.1. 체결된 김▣▣ 외 2인의 ○○리 산10번지 임야(8,081m² 중 1/2) 매매계약서의 경우 계약금 중 일부 금액 23백만원을 계약 당일 매수인이 청구인에게 지급하였음이 확인되고, 동 계약서상 매도대리인이 청구인으로 되어 있으나, 청구인의 사실거래확인서에 의하면 2005.5.12. 매매대금의 잔금청산이 이루어졌는바, 위 거래는 청구인이 김◈◈ 외 1인과의 매매계약에 있어 실제적인 잔금청산을 하고 난 후 이루어진 거래로서 미등기전매임이 확인된다.

  바) 2005.1.30. 윤◆◆과 ○○리 산91-11번지 매매계약 당시 쟁점부동산에 대한 매매대금 지급은 이미 2004.10.20.부터 이루어졌으므로, 동 임야의 실질적인 소유권이 김◉◉에게 있었음이 확인되며, 여러 혐의내용(양도소득세 과소신고, 증여세 신고누락 및 미등기전매혐의, 미등기전매에 대한 양도소득세 탈루혐의)에 대한 사실판단 및 전체적인 정황 등으로 보아 미등기전매로 판단된다.

라. 판 단

위 사실관계를 종합하면, 쟁점부동산에 대한 2004.10.19.자 및 2005.2.7.자 각 부동산매매계약서상 매수인이 단순히 ‘김◉◉ 외 3인’이라고만 되어 있고, 김◉◉ 외 공동매수인 3인의 실명이 기재되어 있지 아니한 점, 공동매수계약서라면 통상 언급되어야 할 공동매수인 각자의 취득예정인 개별부동산의 위치, 면적 및 매매대금(매매단가) 또는 지분내역, 공동매수인간 분담할 매매대금 및 그 지급방법, 향후 지분분할일정 등의 특약사항이 위 매매계약서상 일체 표시되지 아니한 점, 또한 이를 약정한 별도의 공동매수인간 합의서도 제시되지 아니한 점, 2004.10.19.자 부동산매매계약 체결 이후 청구인이 단독으로 계약금(2004.10.19. 50백만원, 2004.10.20. 150백만원)을 모두 지급한 점, 2004.10.19.자 부동산매매계약 체결 이후 매수면적 및 대금을 대폭 축소하여 2005.2.7.자 수정계약을 체결하였음에도 공동매수인간 계약의 수정에 따른 공동매수내역(각자 취득예정인 개별부동산의 위치, 면적 및 매매대금 둥)의 변경에 대한 별도의 합의약정이 존재하지 아니하는 점, 청구인의 주장대로라면 청구인은 2004.10.19.자 및 2005.2.7.자 각 부동산매매계약 시에는 다른 공동매수인을 대리한 것이고, 민◉◉, 윤◆◆ 및 김▣▣ 외 2인과의 각 개별계약 시에는 매도인(김◈◈ 및 이◈◈)을 대리하여 매매계약을 체결하였다는 것인바, 이는 통상의 부동산 거래관행에 반하는 점, 공동매수라고 하면 청구인이 굳이 매도인을 대리하여 민◉◉, 윤◆◆ 및 김▣▣ 외 2인과 각 매매계약을 재차 체결할 필요가 없는 점, 민◉◉ 및 윤◆◆에게는 청구인이 영수증을 발행하였고, 쟁점부동산의 실소유자 김♠♠은 청구인에게만 영수증을 발행한 점, 쟁점부동산에 대한 매매대금의 잔금청산은 2005.5.12. 이루어졌고, ○○리 산94-24번지 토지를 매매목적물로 하는 김▣▣ 외 2인과의 부동산매매계약은 2005.9.1. 체결되었는바, 이는 김♠♠(형식상 매도인은 김◈◈ 외 1인)과 청구인 간의 거래종료 후 실질소유자인 청구인과 김▣▣ 외 2인 간에 이루어진 거래로 볼 수 있는 점, 위 사실관계 전체적으로 보아 이 건 거래에 있어 청구인이 쟁점부동산의 분할 및 민◉◉ 등이 각자 취득한 개별토지의 위치 및 가격 등에 대한 결정권한을 주도적으로 행사한 것으로 보이는 점,

 한편, 소득세법 제104조 제3항은 ‘미등기양도자산’이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있는바,

미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세 등 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매도하는 따위의 부동산 투기행위 등을 억제, 방지하려는데 있으므로(대법2004두9494, 2005.10.28. 같은 뜻), 자산을 취득하기 위한 계약을 체결한 후 잔대금을 지급함으로써 취득에 관한 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 아니한 상태에서 이를 양도한 경우뿐만 아니라, 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약을 체결한 후 자기 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 양수인 앞으로 소유권이전 등기를 경료해 준 경우에도 당해 자산은 소득세법 제104조 제3항의 ‘미등기 양도자산’에 해당하는 것으로 볼 수 있는 점,

부동산등기특별조치법 제2조 제3항은 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행을 완료하기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 규정하고 있는바,

청구인이 쟁점부동산 중 일부 토지를 다시 매도함에 있어서는 전 소유자 김♠♠과 체결된 매매계약의 잔대금을 납부한 날로부터 60일 이내에 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 그 등기에 터잡아 분할매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료하는 것이 위 특별조치법의 규정취지에 부합함에도 불구하고, 쟁점부동산에 관하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고 김♠♠(명의자 김◈◈ 외 1인)으로부터 분할매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료해 준 것은 부동산등기특별조치법 제2조 제3항에 위반되는 것으로 볼 수 있는 점,

소득세법 제88조 제1항과 그 시행령 제162조 제1항에서 자산의 취득시기 및 양도시기를 ‘당해 자산의 대금을 청산 한 날’로 규정하고 있으나, 이는 자산의 대금을 청산한 날에 양도 또는 취득의 법률상 효과가 발생한다는 의미가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 된 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 자산의 대금을 청산한 날로 의제하는 것에 불과하므로, 부동산의 매수인이 당해 부동산의 매매대금을 청산하기 전이라고 하여 당해 부동산의 소유권을 다시 제3자에게 이전하는 내용의 계약을 체결할 수 없는 것은 아닌 점 등을 종합하면,

청구인이 2005.5.12. 쟁점부동산에 매매대금의 잔금을 청산한 상태에서 2005.9.1. 김▣▣ 외 2인과 매매계약을 체결한 ○○리 산94-24번지의 경우는 물론,

청구인이 쟁점부동산의 매매대금의 계약금만 지불한 상태에서 윤◆◆이 매수한 ○○리 산94-11번지 및 민◉◉가 매수한 ○○리 산94-12번지의 경우에도 청구인은 쟁점부동산에 대한 사실상의 소유권을 취득하고서도 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 분할매수인들에게 이를 양도한 경우로서 위 각 토지는 미등기 양도자산에 해당한다고 봄이 상당하므로(대구고법2008누2423, 2009.7.17 및 심사양도2008-0019, 2008.11.24. 같은 뜻임),

 청구인이 쟁점부동산을 단독 매수한 후 이 중 ○○리 산94-11번지, 산94-12번지, 산94-24번지를 각각 윤◆◆, 민◉◉, 김▣▣ 외 2인에게 미등기 전매한 것으로 보아 처분청이 청구인에게 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.