이 유

1. 처분내용

청구인은 2004.3.16. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 605-9 번지 전(田) 992㎡를(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 청구외 차○○(이하 “차○○”이라 한다)으로부터 취득하여 2006.11.24. 담보권 실행으로 경락되었으나 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하지 않았다.

처분청은 실지거래가액 계산방식에 의해 경매 낙찰금액 70,599,900원을 양도가액으로, 쟁점부동산 등기신청 시 첨부한 검인계약서에 기재된 매매가액 7,700,000원을 취득가액으로 하여 2010.1.4. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 16,294,040원을 고지하였다.

 이에 청구인은 이의신청을 거쳐 2010.7.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점부동산 검인계약서에 기재된 7,700,000원은 당시 관행에 의해 기준시가로 계산한 금액을 매매가액으로 산정한 것이므로 7,700,000원은 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 볼 수 없다.

나. 청구인은 35백만원을 청구인의 언니 차○○에게 대여하고 쟁점부동산을 취득하였으나 이에 대한 근거서류로 청구인의 언니 차○○이 작성한 사실확인서 외에는 실제계약서 및 금융증빙을 갖추지 못하고 있으므로 쟁점부동산은 실제 취득가액을 확인 할 수 없는 경우에 적용되는 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야한다.

3. 처분청 의견

가. 소득세법 제114조 제4항에 의하면 양도소득과세표준과 세액을 결정함에 있어 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정되어 있는바, 청구인이 작성한 검인계약서상 취득가액은 실지거래가액이 확인되는 경우라 할 수 있으므로 쟁점부동산이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라는 주장은 타당하지 않다.

나. 대법원 판례도 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 93.4.9 및 대법원91누5938, 91.9.10.)이라고 판시하고 있으므로 청구인이 35백만원에 쟁점부동산을 취득하였다고 주장할 뿐 이에 대한 실제 계약서나 금융증빙을 제시하지 못하는 이상 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한 처분은 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

검인계약서에 기재된 매매가액을 취득가액으로 본 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

 1) 소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략)

 2) 구 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비】

    (2006.12.30.법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액

  2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

  3. (삭제, 2000.12.29.)

  4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

 3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

  ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

  ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

  ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙>

  ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

  ⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

다. 사실관계

 1) 쟁점부동산 등기부등본에 의해 청구인은 쟁점부동산을 2004.3.10. 차○○으로부터 취득하였고 2006.11.21. 담보권실행으로 경락되었음이 확인되며, 「2006타경0000 부동산강제경매」사건배당표에 의해 쟁점부동산이 70,599,900원에 낙찰되었음이 확인된다.

 2) 처분청은 2009.8.10. ○○시장에게 쟁점부동산 검인계약서 사본을 발급 의뢰하였으며 ○○시장으로 부터 회보한 검인계약서 사본에는 매매대금이 7,700,000원으로 기재되어 있다.

 3) 쟁점부동산은 소득세법 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산으로 소득세법 제96조 제1항에 의거 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 과세하였음이 확인된다.

4) 국세통합전산망에 의하면 차○○은 쟁점부동산을 2004.3.16. 청구인에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았으며 처분청은 기준시가에 의해 양도가액을 7,697,920원으로 하고, 취득가액을 3,739,840원으로 하여 양도소득세 납부할 세액이 없는 것으로 결정하였음이 확인된다.

 4) 청구인이 이건 심리자료로 제출한 매도자 차○○이 작성한 확인서에는 「동생인 청구인으로부터 차용한 35백만원을 갚을 길이 없어 부득이 하게 쟁점부동산을 동생에게 양도하였다」고 기재되어 있으나 이 건 심리과정에서 차○○과 통화한바 차○○은 3백 또는 4백만원을 청구인에게 차용한 대가로 쟁점부동산을 청구인에게 이전하여 주었다고 답변하였으며 자신이 정신질환으로 약물치료 중으로 사리분별이 흐려 쟁점부동산을 동생에게 주었으며 위 확인서의 존재에 대해서는 모른다고 답변하였다.

 5) 청구인이 이건 심리와 관련하여 차○○이 작성하였다는 사실확인서 사본 외에 제출한 다른 심리자료는 없다.

라. 판단

살피건대, 관련법령을 보면 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하여야 하며 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것으로 규정하고 있다.

 또한, 대법원 판례는 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다고 판시하고 있는바(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)

 이 건의 경우 검인계약서에 기재된 매매가액은 쟁점부동산의 취득가액으로 추정되는 것이며 검인계약서에 기재된 매매대금이 실제와 달리 작성되었다는 사실은 청구인이 입증하여야 할 것인데, 청구인은 쟁점부동산의 검인계약서가 사실과 다르다고 주장만 할 뿐, 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

 오히려 쟁점부동산을 35백만원에 취득하였다는 청구주장은 위 사실관계 조사 내용에서와 같이 차○○의 유선통화 내용과 일치하지 않으며, 차○○이 작성하였다는 사실확인서는 청구인이 임의로 작성한 것임이 이 건 심리과정에서 확인되었다.

 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서에 기재된 매매대금인 7,700,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.