주 문

○○세무서장이 2010.8.1. 청구인에게 경정고지한 2003년 과세연도 양도소득세 5,924,339원은 필요경비를 19,564,323원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 청구외 김△△, 김○○(이상 3명을 “청구인 등”이라 한다)과 함께 2002.7.2. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 115-2번지, 같은동 115-1, 같은동 116-2, 같은동 120, 같은동 116-1번지 등 이상 5필지 답 7,299㎡(이상 5필지를 합하여 “쟁점토지”라 하고, 청구인 소유는 115-2번지이며, 지분은 1,785/7,299이다)를 290,000천원에 취득하여 2003.8.25. 정◎◎ 외 2인에게 403,000천원에 양도하였다며, 2003.10.15. 청구인 지분에 대해 양도가액 99,259천원, 취득가액 71,427천원, 필요경비 850천원, 양도소득세 3,561천원으로 신고하였다.

나. 매수자 정◎◎외 2인이 쟁점토지를 양도하면서 취득가액을 680,000천원으로 신고하자, 청구인 등은 쟁점토지의 양도가액 680백만원은 진입로가 포함된 가액이므로 쟁점토지의 양도가액은 641,753,298원이고, 이◉◉에게 지급한 성토공사비 57,184천원과 홍◇◇에게 지급한 컨설팅수수료 80백만원을 필요경비로 보아 2009.6.30. 청구인은 양도가액을 156,943,367원, 필요경비를 34,398,901원으로 하여 수정신고하였다.

다. 처분청은 청구인 등이 수정신고한 필요경비 중 컨설팅비용 80백만원은 지급사실이 인정되나, 성토공사비 57,184천원은 세금계산서 등이 없고, 대금지급이 명확하지 않아 인정할 수 없으며, 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원은 쟁점토지를 고가로 매매할 수 있도록 협조한 대가로서 청구인이 쟁점토지의 소유자이므로 양도대가로 보아 필요경비를 차감하는 것으로 하여 2010.8.1. 2003년 과세연도 양도소득세 5,924,339원을 경정고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.6 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점 부동산의 취득 및 양도 경위는 아래와 같다.

 1) 청구인은 청구외 김△△, 김○○과 함께 쟁점토지를 2002.4.24. 290백만원에 취득하였다가 2003.8.25. 642백만원(진입로 토지 포함 680백만원)에 양도하였다.

 2) 위 토지는 가액을 낮게 취득하였으나 주변 토지 보다 지대가 현저히 낮아 주위 토지와 같은 높이인 1.2미터의 성토작업을 하고, 쟁점토지가 맹지여서 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 114-4번지를 진입로로 사용하기 위한 공사(공사대금 1,500천원)를 하였다.

 3) 청구인 등은 청구외 홍◇◇가 쟁점토지가 맹지이고, 지대가 낮아 토지가액이 저렴하므로 토지성토작업을 하고 진입로를 개설하면 주위의 좋은 토지와 같은 가액으로 매각할 수 있다고 하여 매입하게 되었고, 홍◇◇가 진입로 토지구입 및 성토작업을 하여 매각까지 책임지고 대행하여 주는 조건으로 컨설팅계약을 하고 컨설팅비용으로 8천만원(토목공사비 제외)을 지급키로 2002.8.25. 약정하였으며, 진입도로로 사용하는 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 114-4번지 과수원 435㎡와 함께 양도하였다.

 4) 쟁점토지에 대한 1.2미터 성토작업은 청구외 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 125-14번지의 이◉◉)에게 토목공사비 55,684,000원(1.2미터 높이×7,734㎡×@6,000원) 및 진입로 공사비 1,500천원 등 합계 57,184천원에 공사를 맡겨 하였다.

나. 처분청은 사실을 오해하고 있다.

 1) 처분청은 청구인에게 2010.6.23. 쟁점토지 양도차익에서 지대가 낮아서 성토작업을 한 금액 13,984,578원(토목공사비 57,184천원 중 청구인 지분가액)을 부인하고 청구인이 홍◇◇로부터 받은 10,000천원을 양도대가의 일부로 보아 필요경비에서 차감하여 양도소득세를 과세하였으나,

  가) 쟁점토지가 주위 토지 보다 지대가 1.2미터 낮고 맹지라는 사실은 컨설팅업자 홍◇◇ 등이 확인하고 있고, 진입로 토지(○○동 114-4)를 양도한 이♧♧도 이를 확인하고 있다.

  나) 또한, 당시 성토작업공사를 하였던 이◉◉의 사실확인서에 의하면, 성토작업비 1.2미터×7,734㎡×6,000원 = 55,684천원, 진입로공사비 1,500천원 등 합계 57,184천원은 김△△이 이◉◉에게 대여하여 준 2001.6.2. 149,800천원, 2001.6.8. 50,000천원, 2002.6.2. 10,000천원, 합계 209,800천원의 대여액에서 대체하였음에도 처분청은 대금지급사실을 입증할 수 있는 금융자료가 없다고 판단하여 자본적지출금액을 부인하는 것은 부당하다.

  다) 또한, 법원의 대여금에 대한 지급명령(○○지방법원 ****차 ****)에서도 2001.6.2. 149,800천원, 2001.6.8. 50,000천원, 2002.6.2. 10,000천원, 합계 209,800천원이 공사대금 57,184천원과 상계되었음이 확인된다.

 2) 홍◇◇가 컨설팅수수료 8천만원을 수령하여 다른 소개업자에게 복비 등을 지급하면서 청구인에게 10백만원을 지급한 것은 토지가액을 높은 가액으로 팔 수 있도록 협조한 대가로서 舊 소득세법 제21조【기타소득】제1항 제17호 사례금에 해당하므로 기타소득으로 과세되어야 할 것이지 양도가액에 포함되어야 할 금액은 아니다.

3. 처분청 의견

가. 이◉◉에 지출된 토목공사비 57,184천원의 필요경비 여부

 1) 홍◇◇와 계약한 용역약정서와 이◉◉의 확인서의 내용은 모두 쟁점토지가 저지대로서 주위 토지와 같은 높이의 전으로 전환하기 위하여 토목공사를 주관하고 진입도로를 갖추는 작업을 하였다는 것으로 동일하나,

 2) 이◉◉는 사업자등록이 없고, 토목공사비용에 대한 증빙자료로 제출한 확인서 및 영수증, 인감증명서만으로는 대금지급에 대한 객관적인 증빙자료로 보기 어렵고, 추후에 제출한 지급명령 신청은 필요경비 부인에 대해 불복하고자 신청한 것으로 보여 인정하기 어렵다.

나. 청구인에게 지급된 10,000천원의 양도소득 여부

 1) 청구인은 홍◇◇가 매매알선 및 협조의 대가로 10,000천원을 청구인에게 지급한 것이므로 사례금으로 보아 기타소득이라 주장하나,

 2) 소득세법 제21조 제1항 제17호의 사례금이란 의무없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품으로서,

 3) 청구인의 토지 양도와 관련된 수입이므로 사례금으로 보기 어렵고, 당시 용역약정 계약금액인 80,000천원에서 10,000천원을 차감하고 지급한 것으로 보는 것이 타당함

4. 관련 법령·예규․판례 등

가. 쟁 점

 1) 성토공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지

 2) 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원을 필요경비에서 차감하는 것이 타당한지

나. 관련 법령

 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

   1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

   2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

    가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

    나. 지상권

    다. 전세권과 등기된 부동산임차권

 2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

   3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

   4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

 3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

  ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

  ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

   1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

   2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

   3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

   4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

   5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 4) 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

  ① 영 제163조제3항제4호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

   1. 하천법·댐건설및주변지역지원등에관한법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에관한법률 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.

   2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

   3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

   4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

   5. 사방사업에 소요된 비용

   6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 5) 국세기본법 제14조【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

 6) 소득세법 제21조【기타소득】

  ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   17. 사례금

다. 사실관계

 1) 2009.6.30. 제출한 수정신고서에 첨부된 쟁점토지의 양도 및 취득내역은 다음과 같다.

                                                                  (㎡, 천원)

 2) 2003.5.27. 총매매대금 680백만원으로 하여 체결한 쟁점토지와 ○○동 114-4번지의 매도계약서

 3) 2002.8.25. 청구인 등이 홍◇◇와 체결한 용역약정서 내용은 다음과 같다.

  가) 김○○외 2인(갑)과 홍◇◇(을)은 쟁점토지를 2003.7.15. 갑이 매수하였으나, 답이 저지대로서 주위 토지와 같은 높이의 전으로 전환하기 위하여 을은 갑에게 아래와 같은 용역을 제공하고, 용역료로 양도가액에서 취득가액을 차감한 이익의 20%를 을에게 지급하기로 약정한다.

  나) 을은 갑이 매수한 토지를 논에서 전으로 전환하는 토목공사를 주관하여 주위의 토지 높이와 같게 책임지고 완료하기로 한다.

  다) 을은 갑이 매수한 토지가 맹지이므로 6m 폭 이상의 진입도로를 갖추기 위한 토지 매수작업을 완료키로 하고 도로를 조성하여 주기로 한다.

  라) 을은 진입도로를 완성한 후 도로를 포함한 위 토지를 6억원 이상의 가액으로 양도할 수 있도록 을은 갑에게 협조키로 하고, 매도주선까지 하는 것으로 한다.

  마) “갑”은 김△△과 이○○의 주소, 성명, 주민등록번호가 기재되어 있고, “을”은 홍◇◇의 주소, 성명, 주민등록번호가 기재되어 있다.

 4) 2009.5월 작성된 홍◇◇의 확인서의 내용은 다음과 같다.

  가) 2003.7.15. 쟁점토지를 김○○외 2인이 매수하였으나, 전답이 저지대로 논은 밭으로 전환하는 토목공사(별도 비용 매수자 부담)를 주관하고, 쟁점토지가 맹지이므로 6m 진입로 개설을 위한 토지매수 작업을 하여 도로 개설작업 완료와, 매도주선까지 완료하는 조건으로 토지 매매이익금(양도가액-매입가액)의 20% 상당액인 80백만원을 2003.8.25. 용역료로 수령하였음을 확인한다.

  나) 김△△으로부터 받은 80백만원 중 10백만원을 청구인에게 지급하였다.

 5) 쟁점토지의 성토작업 및 진입로 공사비(57,184천원)로 정히 영수하였다는 2002.12.30.자 이◉◉의 영수증 및 2009.5.26.자 확인서가 제출되어 있다.

 6) 2001.6.8. 50백만원, 2002.6.2. 10백만원을 차용하였다는 이◉◉의 차용증이 제출되어 있다.

 7) 쟁점토지가 주위의 토지보다 약 1.2m 정도 낮은 저지대로 2002.10월부터 11월 사이세 성토작업을 하여 주위의 토지와 같은 높이로 조성되었음을 확인한다는 이◉◉, 홍◇◇, 오○○의 인우보증서가 제출되어 있다.

 8) 채권자를 김△△으로 하고, 채무자를 이◉◉로 하는 ○○지방법원의 지급명령서의 내용은 다음과 같다.

  가) 2001.6월 경 채무자는 채권자에게 ○○ ○○에 아파트 공사를 하는데 공사대금이 모자라니 차용해주면 선급금을 받아 제일 먼저 변제한다고 하여 2001.6.2. 149,800천원, 2001.6.8. 50백만원, 2002.6.2. 10백만원 도합 209,800천원을 차용해 주었다.

  나) 그 후 채무자는 위 대여금원을 변제하지 않고 있던 중 2002.12.30. 채권자외 2인 소유인 쟁점토지에 대한 성토작업 및 진입로공사를 완료하고 공사비 금 57,184천원을 채권자가 채무자에게 지급하여야 하나, 위 대여금에서 상계하기로 하여 위 공사대금 채무를 공제하여 현재 채무자로부터 변제받아야 할 채권 잔액은 금 152,616천원에 이르나, 이를 변제하지 아니하여 지급명령 신청을 하게 되었다.

  다) 이 지급명령과 관련하여 소장은 2010.6.30. 접수되어 2010.7.2. 결정되었고, 2010.7.23. 확정되었다.

 9) 국세통합시스템에 의하면, 이◉◉는 1995.12.31.이후 사업자등록내용이 없는 것으로 확인된다.

라. 판단

 1) 청구인이 주장하는 성토공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지에 대하여 먼저 살펴본다.

  가) 청구인은 쟁점토지에 대한 성토공사 여부는 홍◇◇와의 약정서와 공사를 하였다는 이◉◉ 등의 확인서에 의하여 확인되고, 대금지급도 ○○지방법원의 지급명령결정문에 의하여 사실로 확인된다며 성토공사비를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나,

  나) 청구인은 쟁점토지의 성토공사와 관련된 공사내역을 확인할 수 있는 공사계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인 등은 쟁점토지를 취득하기 전에 홍◇◇로부터 쟁점토지를 구입하도록 권유받았다고 주장하면서도 홍◇◇와 체결한 용역약정서는 쟁점토지 취득이후에 작성되어 있으며, 또한 성토공사 확인서는 쟁점토지의 컨설팅업자인 홍◇◇ 등이 작성한 것으로 객관적이 않아 믿기 어렵고, 국세통합시스템에 의하면 공사를 진행하였다는 이◉◉도 1995.12.31.이후 사업을 영위하였음이 확인되지 않는 점 등을 종합하여 살펴보면, 성토공사를 이◉◉가 하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

  다) 다음으로 대금지급과 관련하여서 살펴보면, 김△△이 이◉◉에게 대여한 것이라고 주장하는 출금전표는 청구인이 공사완료일이라고 주장하는 2002.12.30.로부터 1년 6개월 이전의 출금전표이고, 김△△이 ○○지방법원에 지급명의 소를 제기한 것은 대여일로부터 9년이 경과되어 제기되었으며, 소를 제기하기 이전에는 대여금을 변제받기 위한 아무런 조치를 취하지 않은 점 등을 종합하여 살펴보면, 대금지급을 사실로 인정하기에는 어려움이 있다 할 것이다.

  라) 따라서, 처분청이 이건 양도소득세 부과처분과 관련하여 쟁점토지의 공사비용을 필요경비로 인정하지 않은 이 부분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 2) 다음으로, 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원을 필요경비에서 제외하는 것이 타당한지에 대하여 살펴본다.

  가) 처분청은 청구인 등이 홍◇◇에게 지급한 80백만원을 필요경비로 인정하면서 청구인의 필요경비는 청구인의 지분에 해당되는 금액인 19,564,323원을 필요경비로 공제한 것이 아니라, 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원을 양도가액에 포함하지 않는 대신에 필요경비에서 차감하여 9,564,323원만을 필요경비로 공제하고 있으나,

  나) 홍◇◇는 토지를 매입한 자가 아닌 쟁점토지의 매입에서부터 양도까지의 모든 일을 청구인 등으로부터 위임받아 처리한 컨설팅업자로서 이 금액을 청구인이 공제받아야 할 필요경비에서 차감하고 경정하는 것은 타당하지 않고,

  다) 또한, 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원은 청구인 등이 소유한 쟁점토지를 매각하면서 청구인의 협조에 기인하여 고가로 매도하게 되었고, 이에 따라 청구인 등으로부터 수수료를 높게 받았다며 청구인에게 지급한 것이므로, 양도대가의 일부로 보기 보다는 사례의 목적으로 청구인에게 지급한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원에 대한 기타소득세 결정은 별론으로 한다.

  라) 따라서, 처분청이 홍◇◇가 청구인에게 지급한 10백만원을 필요경비에서 제외한 이 부분은 잘못된 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.