이 유

1. 처분내용

청구인은 2009.3.2. 영월군 수주면 00리 701-1 대지 660㎡ 및 동 지상 건물 99.73㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 같은 곳 701-18 田 3,450㎡, 같은 곳 703-1 畓 374㎡(이하 2필지의 토지를 합하여 “쟁점토지”라 하고, 쟁점주택과 쟁점토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 물건별 거래금액 구분 없이 3억5백만원에 양도하고, 2009.5.28. 쟁점주택은 1세대1주택 비과세로, 쟁점토지는 양도가액을 영월군에 신고한 부동산거래계약신고필증상의 거래물건별 거래금액으로, 취득가액은 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 자진신고하였다.

 처분청은 쟁점주택에 대하여는 1세대1주택 비과세결정하고, 쟁점토지에 대하여는 청구인이 부동산거래계약신고필증상의 거래물건별 거래금액으로 신고한 양도가액을 부인하고 쟁점부동산 매매계약서상 총거래가액 3억5백만원을 기준시가로 안분하여 2010.1.6. 이건 2009년 과세연도 양도소득세 6,033,688원을 청구인에게 결정․고지하였다.

 청구인은 쟁점토지에 대한 과세에 불복하여 2010.2.4. 이건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

 쟁점부동산에 대한 매매계약서에는 거래금액이 자산별로 구분되어 있지는 아니하나, 청구인이 신고한 물건별 거래금액은 부동산 중개업자가 청구인과 매수자가 합의한 거래가액을 영월군수에 신고한 것인바, 군수가 이를 검증하여 당해 거래가액이 부당하다고 판단되면 세무관서장에게 통보하여 과세자료로 활용하도록 되어있으며, 그 신고금액에 의하여 물건별로 세율이 다른 지방세가 부과되어 거래당사자 합의 없이 중개인 또는 거래당사자 일방이 임의적으로 거래금액을 정할 수 없는 등, 부동산거래계약신고필증상의 거래물건별 거래금액은 쟁점부동산 거래당사자가 합의하여 결정한 실지거래가액이다.

 그러함에도 처분청은 이를 무시하고 매매계약서상에 거래금액이 구분되어 있지 않다는 단순한 이유로 기준시가에 의해 양도가액을 재계산하여 이건 양도소득세를 과세하였으므로 이는 부당하다.

3. 처분청 의견

 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 부동산거래계약신고필증상의 물건별 거래금액은 감정 등의 합리적인 절차 없이 임의로 작성된 금액이므로 이를 실지거래가액으로 인정할 수는 없어, 쟁점부동산 매매계약서상 총거래가액 3억5백만원을 관련 법령에 따라 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 이건의 쟁점은 청구인이 신고한 부동산거래계약신고필증상의 거래물건별 거래금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령

           ○ 소득세법 제96조【양도가액】

 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

           ○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

           ○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ⑥ 법 제100조 제2항 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다.

           ○ 부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준 안분계산】

 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착 된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

 1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산 한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

1) 사실관계

 가) 쟁점부동산 매도자인 청구인과 매수자인 청구외 갑, 중개인 을이 2009.2.15. 작성한 매매계약서를 보면, 물건별 거래가액 구분 없이 총거래가액만 기재되어 있는바, 그 거래가액은 3억5백만원으로 나타나며, 총거래가액이 3억5백만원이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

 나) 2009.3.2. 영월군수가 발급한 부동산거래계약신고필증상의 물건별 거래가액 및 처분청이 쟁점부동산 매매계약서상의 총 거래가액을 기준시가에 의해 안분한 물건별 거래가액은 다음과 같다.      

                                                                        (단위 : 천원)

 다) 쟁점주택은 2005년에 신축하였고, 건축비는 6천만원이었음이 관련 공사계약서에 의해 확인된다.

 라) 처분청의 조사내용을 보면, 쟁점부동산과 유사한 부동산의 최근 매매사례가액을 발견할 수 없고, 쟁점부동산에 대한 감정가액 또한 없는 것으로 조사되었다.

2) 판 단

 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 이건 부과처분이 적법한지 여부를 살펴본다.

 쟁점부동산 매도자인 청구인과 매수자인 청구외 갑, 중개인 을이 2009.2.15. 작성한 매매계약서를 보면 쟁점부동산의 총거래가액은 3억5백만원이고 물건별 거래가액은 구분되어 있지 아니하므로, 쟁정부동산은 쟁점주택과 쟁점토지의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 할 것이며,

청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 부동산거래계약신고필증상의 물건별 거래가액에 대하여 살펴보면,

 당해 부동산거래계약신고필증은 계약시점(2009.2.15)이 아닌 부동산거래신고시점(2009.3.2)에 작성한 신고서이지 부동산매매계약서는 아닌 것이고,

당해 신고서에 기재된 주택 부분에 대한 거래가액이 기준시가로 환산한 금액보다 130%나 높게 나타나고 있는바, 이는 양도소득세가 비과세되는 주택부분에 더 많은 금액을 임의로 배정한 것으로 봄이 상당하다 할 것이어서, 부동산거래계약신고필증상의 물건별 거래가액을 실거래가액으로 인정할 수는 없다고 판단된다.

따라서, 감정가액이 없는 쟁점부동산의 총거래가액 3억5백만원을 관련 법령에 따라 기준시가로 안분, 쟁점토지의 가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.