이 유

1. 처분내용

가. 청구인은 2003.10.15. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 2528번지 임야 1,519㎡(이하 “대상토지”라 한다)의 공유 지분 2분의1(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 홍♣♣(이하 “홍♣♣”라 한다)로부터 매매를 원인으로 취득하여 2008.7.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 청구외 김◈◈(이하 “김◈◈”이라 한다)에게 양도하면서 취득가액이 75백만원이고 양도가액이 42백만원으로 양도소득금액이 없는 것으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 당시 검인계약서상(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)의 매매가액인 20백만원을 실지취득가액으로 보고, 양도가액을 경락가액인 42백만원으로 하여 2010.8.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 14,365,260원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

 청구인은 ‘★★★★학원’(이하 “학원”이라 한다)을 운영하던 중 학원관계자인 청구외 김◉◉(이하 “김◉◉”이라 한다) 및 부동산중개인 청구외 김●●(이하 “김●●”이라 한다)의 소개로 쟁점부동산을 취득하였고, 그 대금은 당시 학원의 경리사원인 청구외 이▣▣(이하 “이▣▣”라 한다)의 확인서에 기재된 바와 같이 이▣▣를 통하여 김●●에게 65백만원을 지급하고, 현금으로 10백만원을 지급하였는바, 다만 위 65백만원의 경우도 이▣▣의 계좌에서 현금인출하여 김●●의 계좌로 입금하였기 때문에 금융증빙자료가 없으며, 전소유자의 매매사실확인서 역시 동인의 협조거부로 제출하지 못하였다.

 그러나 쟁점부동산의 토지등기부등본에 의하면, 2004.12.28. 김◈◈이 쟁점부동산에 대하여 채권최고액 80백만원의 근저당권을 설정한 사실이 나타나는바, 이는 당시 쌍방간에 매매가격을 확인하고 근저당권을 설정한 것이어서 적어도 쟁점부동산의 취득가액은 경락가액 이상임을 알 수 있으므로, 검인계약서상의 취득가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서대로 작성하였다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바(조심2010서0792, 조심 2010서0913 등 같은 뜻),

 청구인이 제출한 이▣▣의 사실확인서 및 현금입출금내역이 기재된 금융거래내역의 경우 거래당사자간 쟁점부동산의 실지거래(취득)가액 및 홍♣♣에 대한 대금지급여부를 직접적․구체적으로 알 수 있는 객관적 증빙으로 보기 어렵고, 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채권최고액 역시 쟁점부동산의 객관적인 가치를 나타내는 증빙자료로 볼 수 없다.

 따라서 쟁점매매계약서 외에는 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 청구주장을 받아들일 수 없으므로 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 취득당시 검인계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

  ② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

  ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

  ⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(소명) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제57조제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계

1) 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서 및 청구인 작성의 양도소득과세표준신고서 사본 등 이 건 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인은 당초 취득가액이 75백만원이고 양도가액이 42백만원으로 양도소득금액이 없는 것으로 신고하였으나, 처분청은 취득 당시 검인계약서인 쟁점매매계약서의 매매가액 20백만원을 실지취득가액으로 보고, 경락가액인 42백만원을 양도가액으로 하여 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 14,365천원을 경정ㆍ고지한 사실이 나타난다.

2) 쟁점부동산의 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2003.10.15. 청구외 이★★과 공동으로 대상토지를 홍♣♣로부터 매매를 원인으로 취득하여 쟁점부동산을 보유하다가 2008.7.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 김◈◈에게 양도하였고, 한편 김◈◈은 2004.12.28. 쟁점부동산에 대하여 채무자 김◉◉, 채권최고액 80백만원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 2005.11.29. 이★★의 지분전부에 대하여 매매를 원인으로 소유권을 취득한 사실이 나타난다.

 3) 부동산경매정보내역에 의하면, 쟁점부동산은 김◈◈이 임의경매를 신청하고 응찰한 결과 2008.6.30. 42백만원에 낙찰된 사실이 나타난다.

4) 쟁점매매계약서 사본에 의하면, 2003.7.10. 매수인 청구인 및 이★★은 매도인 홍♣♣부터 대상토지를 20백만원(잔금지급일 : 2009.9.30.)에 매입하는 매매계약을 체결하고, 2003.10.15. ○○군수로부터 검인받은 사실이 나타난다.

 5) 전소유자 홍♣♣에 대한 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 2003.10.15.자 대상토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 결과 양도가액 10,739천원, 취득가액 3,007천원으로 하여 양도소득세가 과세된 내역이 나타난다.

 6) 청구인이 제출한 이▣▣ 작성의 확인서 사본에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

“김◉◉과 청구인이 운영하던 ★★★★학원 경리직원이었던 본인은 2002.12.17. 김◉◉ 원장의 친구인 김●●에게 ○○ ○○리 2528번지 홍♣♣의 땅 매매대금의 1/2 지분에 해당하는 50백만원을 청구인의 통장에서 이체 받아 송금하였고, 그 후 2003.2.17. 15백만원을 송금하였음을 확인합니다.”

 7) 청구인이 제출한 이▣▣ 명의 은행계좌(계좌번호: ▣▣은행 ***101-01- ****) 및 청구인 명의 은행계좌(***102-01-****)의 각 요구불 거래내역 의뢰 조회표 사본에 의하면, 2002.12.27. 청구인의 계좌로부터 이▣▣의 계좌로 50백만원이 이체된 후 같은 날 50백만원이 현금출금되었고, 2003.2.17. 청구인의 계좌로부터 이▣▣의 계좌로 30백만원이 이체된 후 같은 날 15백만원이 현금출금된 사실이 나타난다.

라. 판 단

 청구인은 검인계약서인 쟁점매매계약서상의 취득가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이나,

 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서대로 작성하였다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바(조심2010서0792, 조심 2010서0913 등 같은 뜻),

 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 제출한 이▣▣의 사실확인서 및 현금입출금내역이 기재된 금융거래내역의 경우 거래당사자간 쟁점부동산의 실지거래(취득)가액 및 홍♣♣에 대한 대금지급여부를 직접적․구체적으로 알 수 있는 객관적 증빙으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채권최고액 역시 쟁점부동산의 객관적인 가치를 나타내는 증빙자료로 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점매매계약서가 실제와 달리 작성되었음을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라 달리 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙도 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

 따라서 처분청이 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.