○○○세무서장이 2010.7.6. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 725,578,490원은

1. 청구인이 2006.8.16. 양도한 ○○○시 ○○구 ○○동 ***-*번지 소재 부동산

(대지 460㎡, 건물 2,773㎡)의 양도가액을 3,802,780,800원으로 하여 그 과세표준

과 세액을 경정합니다.

2. 나머지청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분내용

청구인은 2006.8.16. ×××시 ××구 ××동 ×××-×번지 소재 ○○모텔 (토지 460㎡, 건물 2,773㎡, 이하󰡒쟁점모텔󰡓이라 한다)를 청구외 최○○(이하󰡒최○○󰡓이라 한다)에게 소유권이전등기하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

처분청은 쟁점모텔을 대물변제에 의한 양도로 판단하고 청구인이 최○○에게 진 채무 7,500,000,000원을 양도가액으로, 취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액인 5,029,103,980원으로, 필요경비는 150,873,113원으로 하여 양도차익 2,320,022,902원을 산정한 후 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 725,578,490원을 결정․고지하였다.

 청구인은 이에 불복하여 2010.9.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가.청구인과 최○○과의 금전거래 및 부동산 매매이전에 대하여

 1) 청구인은 1997.8.경 이 사건 모텔을 신축하다가, 국가적 환란이었던 IMF사태로 인하여 은행대출금의 이자 부담 때문에 어려움을 겪던 중 평소 같은 빌라에 살며 친분관계가 있던 최○○에게 차입을 요구하여 1999.8.31.부터 2002.8.12.까지 총 40억 9천만원을 빌려 사업자금으로 사용하였고 그 기간 중 청구인은 2000.6.20.자에 31억 1천만원이 기재된 차용증 3매를 최○○에게 건네준 사실이 있었는 바 이는 당시 청구인이 최○○으로부터 금전을 차용하기 위해 건네 준 것이었는데, 실제 최○○이 청구인에게 금전을 차용해 준 사실은 없어 무효화되었다.

2) 이후 2005.8.19. 서로간의 차용금 정산의 방법으로 그 간 상호간의 차용금을 총 40억원으로 정하고 그 변제방법으로 쟁점모텔(75억원으로 평가)을 포함하여 청구인 소유의 부동산 4개를 청구인이 최○○에게 총 90억원에 양도하고 그 양도대금에서 차용금을 공제한 후 나머지 잔금을 청구인이 수령하는 방식으로 정산하기로 하였고, 다만, 쟁점모텔에 설정되어 있던 ○○은행 대출금 21억원도 최○○이 인수하는 것으로 하였는 바 결과적으로는 총 양도대금 90억원에서 청구인의 차용금 40억원과 ○○은행 대출금 21억원을 합한 대금을 공제하여 총 매매대금을 29억원으로 정하였다.

 3)이후 최○○은 청구인 소유의 부동산 3개는 소유권이전하였으나 쟁점모텔은 2006.8.16. 잔대금의 지급없이 법무사와 공모하여 소유권이전등기를 마침으로써 청구인과 최○○과의 갈등 및 소송이 시작되었다.

 4) 청구인과 최○○과의 소송에서 법원은 청구인과 최○○간에 매매계약의 존재 자체를 인정하지 않았고, 2005.8.23. 쟁점모텔에 경료된 가등기는 쟁점모텔의 당시 시가 및 청구인의 채무액 등 여러사정을 감안하여 담보가등기로 보는 것이 맞다는 판단하에 최○○으로의 소유권이전등기를 담보가등기의 청산에 의한 소유권이전등기로 보았는 바 그 결과 담보 가등기의 청산으로 변제하지 못한 나머지 채무는 여전히 청구인에게 존속하게 되었다.

나.처분청 결정의 위법성에 대하여

 1) 청구인은 쟁점모텔을 75억원에 매매계약을 체결하고 그 중 29억원을 잔금으로 지급받아야 한다고 주장하나 이러한 주장은 매수인인 최○○에 의하여 배척당하고 있고, 또한 법원에서도 전혀 인정받은 사실이 없는 바 청구인은 최○○으로부터 매매대금을 전혀 수령한 적이 없고, 쟁점모텔을 담보가등기의 청산절차에 따라 최○○에게 이전등기하게 되었으며 그 청산절차에서 청산․변제된 3,802,780,800원 채무외에 나머지 채무는 여전히 부담하고 있다.

 2) 실제, 최○○과 청구인과의 소송에서 최○○ 주장의 주된 내용이 담긴 답변서 및 그 첨부 증거자료인 정산통지서 내용을 보면, 쟁점모텔의 감정평가액을 3,802백만원으로 평가하고 있음이 나타나고, 이에 더 나아가 쟁점모텔 위에 존재하던 2002.8.19.자 선순위 근저당권자인 ○○은행의 채권최고액 2,880백만원은 최○○이 승계하게 되었으므로 동 금액까지 포함하여 쟁점모텔의 청산후에도 청구인에게 총합 7,525백만원의 청구액이 존재하고 있는 바 ○○은행의 피담보채권액 2,880백만원까지도 청구인의 이익으로 본다면 청산금액은 3,802백만원으로 계산되고, 위 금원을 청구인의 이익으로 보지 않는다면 청산금액은 922백만원으로 계산되므로 어느 금액으로 계산하든지 청구인에게는 양도소득이 전혀 없는 결과가 되는 바 위와 같은 결과를 볼 때, 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 양도소득이 없는 자에게 부과처분을 한 것으로 취소되어야 한다.

3. 처분청 의견

가. 처분청이 산정한 쟁점모텔의 양도가액(7,500백만원)이 부적정하게 결정되었다는 청구주장에 대하여

 1) 청구인은 99년 7월경부터 양수자 최○○으로부터 금전을 차용하여 왔고쟁점모텔 소재지의 대지 318㎡를 1988.9.30.에 취득하여 추후 위 지상에 모텔을 신축하기 위하여 같은 곳 354-19외 142㎡를 1996.3.28. 취득한 후 건물을 신축함에 있어 건물신축과 관련된 제반금액(건축비용, 사채 등)을 충당하기 위해 추가로 최○○에게 금전을 차입하였으며

2) 청구인은 처분청과 작성한 문답서에서 금전차입에 대한 채무면제 대가로 쟁점모텔을 대물변제하기로 하고 최○○에게 양도하였다고 진술하였는 바, 쟁점모텔의 양도가액을 최○○으로부터 차입한 금전의 가액인 7,500백만원으로 결정하였음에도 이를 부적정하다고 한 청구인의 주장은 이유없다.

나.청구인이 제출한 법원 판결문의 내용대로 양도가액이 결정되어야 한다는 주장에 대하여

 1) 양도소득에 대한 과세요건의 판단은 양도․양수의 실질내용에 따르는 것으로 그 실질내용과 공부상의 등재내용이 서로 다른 경우에도 실질내용에 따르는 것인 바

 2) 청구인이 제출한 판결문의 내용을 살펴보면, 최○○을 피고로 한, 원고 청구인의「소유권이전등기말소 소송」이지 국세부과처분 또는 과세요건에 대한 직접적인 판결이 아니므로 판결문에 언급되고 있는 문광모텔 대지와 건물 청산가치 3,802백만원이 직접적인 양도가액이 될 수 없고, 청구인이 최○○에게 차용하고 대물변제 후 채무면제 받은 가액 7,500백만이 양도가액으로 결정되어야 하므로 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 처분청이 쟁점모텔의 양도가액을 7,500백만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제96조【양도가액】

  ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다.

  ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

   7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

  ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

  ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다(단서생략).

3) 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

다.사실관계

 1) 청구인과 최○○간의 쟁점모텔 관련 소송 경과내용은 청구인 및 처분청이 제시한 증빙자료에 의하여 다음과 같이 확인된다.

 2) 청구인이 제기한 쟁점모텔 소유권이전등기말소 소송에 대한 ○○고등법원(2008나****)의 판결문 내용은 다음과 같이 확인된다.

가) 기초사실

 (1) 최○○은 청구인에게 1999.8.31. 5천만원을 대여한 것을 비롯하여 여러 차례 돈을 빌려주던 중 2000.6.20.경 청구인과 그 때까지의 대여금 합계액 을 31억 1천만원으로 정산하고 청구인은 최○○에게 위 금액에 대하여 월 1.5%의 비율로 계산한 이자를 가산하여 지급하되, 이자는 위 금액 중 11억 1천만원에 대하여는 매월 10일, 10억원에 대하여는 매월 20일, 나머지 10억원에 대하여는 매월 30일자로 지급하기로 하였다.

   (2) 최○○은 위 약정 이후에도 청구인에게 2000.7.12.경 5천만원을 대여한 것을 포함하여 2005.8.23. 경까지 합계 22억 2천만원을 대여하였다.

   (3) 최○○은 청구인 소유의 쟁점모텔에 관하여 ○○○○지방법원 ○○등기 소에 2005.8.23. 접수한 최○○ 명의의 소유권이전청구권가등기를 경료하였다가, 2006.8.16. 가등기에 의한 본등기를 이행하였다.

   (4) 또한, ○○○시 ○○구 ○○동 300번지 소재 지상 연립주택 1065호는 2005.8.23.자에 최○○의 딸인 최☆☆ 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 시 ○구 ○○동 33-4 대지 3.35㎡는 같은 날에 최○○의 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌으며, 청구인의 처인 서○○ 소유의 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산**-4 및 산**-10 임야 36,695㎡는 2000.7.10. 최○○ 명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌다가 2005.8.30.자에 위 가등기에 의한 본등기가 이루어졌다.

나) 청구인 주장

(1) 청구인은, 청구인이 2005.8.23. 최○○에게 쟁점모텔, ○○동 연립주택, ○○군 각 토지, ○○동 대지 등을 대금 90억원에 매도하면서, 청구인의 최○○에 대한 40억원의 차용금 채무를 위 매매대금 중 같은 금액 상당의 대금지급에 갈음하기로 하고, 쟁점모텔에 설정되어 있는 ○○은행의 21억원의 근저당권의 피담보채무를 최○○이 인수하고 위 매매대금 중 21억원 상당의 대금지급에 갈음하기로 약정하여, 쟁점모텔을 제외한 나머지 매매목적물에 관하여 최○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하여 준 바, 최○○은 청구인에게 매매잔대금 29억원(90억원-40억원-21억원)을 지급하기로 약정하면서, ○○동 연립주택은 최○○의 딸 최☆☆ 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 청구인과 최○○은 최○○이 청구인에게29억원을 지급하면 위 가등기에 기한 본등기를 마치기로 약정하였다.

   (2) 그런데, 최○○은 29억원을 지급하지 않고 청구인의 동의도 받지 아니한채 임의로 쟁점모텔의 가등기에 의한 소유권이전등기를 마쳤는 바, 주위적으로 최○○ 명의의 본등기는 청산절차를 거치지 않아 원인 없는 무효의 등기이므로 최○○은 청구인에게 쟁점모텔 본등기의 말소등기 절차의 이행을 구하고, 쟁점모텔 본등기가 유효하다면 예비적으로 매매잔대금 29억원에서 위 약정 이후 청구인이 최○○으로부터 추가 차용한 10억 6천 6백 8십만원을 공제한 18억 3천 3백 2십만원의 지급을 구한다.

  다) 판결문상의 판단

   (1) 이 사건 가등기에 기하여 이 사건 본등기를 마치고, 이 사건 본등기를 마친 이후 가등기담보등에 관한 법률 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자인 청구인에게 통지한 것으로 보이며, 청구인이 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과한 사실은 역수상 명백하므로 이 사건 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기라할 것이다.

   (2) 쟁점모텔에 관한 매매계약서를 적성한 2005.8.23. 경 최○○에 대한 청구인의 채무는 3,110,000,000원과 이에 대하여 2000.6.20.부터 2005.8.23.까지의 이자 2,896,965,000원(3,110,000,000원×1.5%×62.1월), 추가로 차용한 금2,220,475,000원을 합한 8,227,440,000원(3,110,000,000원+2,896,965,000원+ 2,220,475,000원)이고 청구인이 최○○에게 변제한 금액은 청구인의 주장에 의하더라도 743,620,000원에 불과하다.

     그런데, 쟁점모텔에 대한 2006.8.18. 기준 주식회사 ○○○○○ 감정평가법인의 평가액은 3,802,780,800원(○○은행의 근저당권 설정은 고려하지 아니함), ○○감정원이 평가한 ○○동 연립주택의 2006.9.28. 기준 감정평가액은 130,000,000원, ○○군 소재 임야의 2006.9.28. 기준 감정평가액은 30,146,800원, ○○동 소재 대지의 2006.1.1. 기준 공시지가는 81,532,151원으로 각 부동산의 합계액은 4,044,459,751원(3,802,780,800원+130,000,000원+30,146,800원+81,532,151원)정도인 사실을 인정할 수 있고,

    증인 청구외 선○○(법무사)의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 쟁점모텔에 관하여 작성된 매매예약계약서에 매매대금으로 기재한 29억원은 당시 공시지가를 기준으로 형식상 기재한 사실, 쟁점모텔에 대한 가등기를 마치는데 필요한 절차는 선○○ 법무사가 하였는데 청구인은 쟁점모텔에 대한 가등기를 마치면서 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 선○○ 법무사에게 모두 교부하고 쟁점모텔 본등기 경료 의사를 밝힌 사실, 청구인은 쟁점모텔에 대한 가등기를 마친 2005.8.23. 최○○으로부터 836,000,000원을 차용하면서 이에 대한 차용증을 작성하여 준 사실, 청구인은 최○○에게 수차례 서신을 보내 최○○에 대한 차용금 채무의 변제 방법으로 청구인 소유의 각 부동산에 관한 소유권을 이전하여 줄 의사를 표시한 사실, 최○○은 2006.12.14.경 청구인에게 청구인의 차용금 채무에 대한 담보로 제공한 각 부동산에 관하여 담보권을 실행하여 위 각 부동산 가액의 합계액에서 청구인의 차용금 채무를 공제하면 지급할 청산금이 없다는 뜻을 통지한 사실을 인정할 수 있다.

    이러한 점에 비추어 볼 때, 청구인과 최○○이 쟁점모텔에 관하여 매매대금을 29억원으로 정한 매매예약계약서를 작성하고, 청구인이 각 부동산에 관한 소유권을 최○○과 그의 딸에게 이전하였다는 사정만으로 최○○이 청구인에게 쟁점모텔 매매잔대금으로 29억원을 지급할 의무가 있다고 보기 어려우며, 증인 강○○의 증언만으로는 위와 같은 지급의무가 있다는 청구인의 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

    따라서 최○○이 청구인에게 매매대금 29억원을 지급할 의무가 있음을 전제로 한 청구인의 주요적 청구 및 예비적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3) 최○○이 쟁점모텔과 관련하여 청구인에게 보낸 정산통지서의 내용은 다음과 같다.

  가) 1999.7.21.경 청구인에게 3억원을 빌려준 것을 비롯하여 2005.10.5.경까지 총합계 금 5,413,061,750원을 대여하여 주었으나 청구인은 동 금원을 지금까지 변제하지 아니하였을 뿐만 아니라 약정한 이자도 현재까지 지급하지 아니하였으므로 청구인에게 총 8,689,561,750원의 채권을 가지고 있음.

  나) 청구인의 담보물 제공은 쟁점모텔 감정평가액 3,802,780,800원(○○은행 근저당가액 2,880,000,000원), ○○동 연립주택 감정평가액 130,000,000원, ○○군 임야 감정평가액 30,146,800원, ○○동 대지 81,531,151원등으로 청구인이 제공한 담보물의 실제 담보가액은 1,164,459,751원에 불과함.

다) 청구인이 더 이상 이자지급도 원금 변제도 하지 아니하므로 ○○동 연립, ○○군 임야, ○○동 대지에 대하여는 소유권이전등기를 경료하였고, 매매예약에 기한 가등기를 해두었던 쟁점모텔은 청구인의 동의하에 2006.8.16.경 소유권이전등기를 하였음.

  라) 담보로 제공된 부동산 가액을 공제하더라도 청구인의 채무는 7,525,101,999원이 남게 되는데도 불구하고, 청구인은 쟁점모텔에 대해 처분금지가처분 신청을 하여 ○○○○지방법원 2006카합 ****부동산처분금지가처분 결정이 내려졌고, 청구인은 처분금지가처분신청에서 21억원이 남아 있다고 주장하였는 바, 도대체 어떤 근거로 주장하는지 의문이며 청구인은 쟁점모텔을 75억원으로 서로 인정하였다고 주장하지만 그런 터무니 없는 금액을 인정할 수 없다고 분명하게 말한 바 있으며 실제 쟁점모텔 감정평가액은 38억원 정도이고 여기에 ○○은행 채권 29억원이 근저당 설정되어 있으므로 70억원이라는 금액은 도저히 산출될 수 없는 금액임.

  마) 그러므로 청구인에 대한 나머지 채권은 민사소송을 통하여 모두 지급 청구하겠음.

4) 처분청의 조사종결복명서와 최○○ 및 청구인의 문답서 내용은 처분청 심리자료에 의하여 다음과 같이 확인된다.

  가) 최○○이 2010.4.22.본 조사와 관련하여 진술하면서 제출한 청구인에게 금전 대여한 명세를 조사한 바, 1999.7.1.부터 2005.10.5.까지 금전 대여한 것으로 되어 있으며 대여 원금은 56억 3천 8백만원이고 대출금 21억 9천만원 합계 78억 2천 8백만원임을 확인함(최○○문답서, 차용명세서).

  나) 청구인이 최○○으로부터 차용한 금전에 대한 대가로 쟁점모텔은 75억원에 평가하여 양자 간에 매매키로 한 청구인의 준비서면(사건 2006카합****)내용은 청구인이 문답서에서 사실임을 확인함.

  다) 최○○이 진술하는 금전대여액 약 78억원에 대한 거래증빙(차용증, 어음사본, 무통장입금증 등) 중 최초 대여금액 3억원은 그 증빙이 없는 것으로 확인되고, 청구인이 소송관련 준비서면에서 쟁점모텔을 75억원에 평가하여 양자 간 매매키로 한 내용이 최○○이 진술한 금전 대여액 78억원 중 증빙이 없는 금액 3억원을 차감한 금액 75억원과 일치하므로 동 금액 75억원을 양도가액으로 결정함.

  라) 처분청 조사공무원이 작성한 청구인의 문답서에서,‘(2006카합****, 채권자 김○○, 채무자 최○○ 준비서면을 보여주면서) 귀하가 최○○씨를 상대로 소송한 준비서면(2006카합****) 내용을 살펴보면 쟁점모텔을 75억원에 평가하여 귀하가 최○○씨로부터 차입한 금전의 대가를 변제하기 위하여 매매에 의하기로 약정하였다라고 되어 있는데 이것이 사실입니까?’라는 조사공무원의 질문에 청구인은 ‘예, 맞습니다’라고 진술함.

  마) 처분청 조사공무원이 작성한 최○○의 문답서에서, ‘귀하가 김○○에게 금전 대여한 것에 대한 대가로 쟁점모텔을 대물변제 받았다고 위에서 진술했습니다. 그러면 쟁점모텔이 금전대여 총액 중 차지하는 금액이 얼마입니까?’라는 조사공무원의 질문에 청구외 최○○은 ‘본인이 김○○에게 차용해 준 원금 5,638,061,750원과 현재 ○○은행(현재 △△은행으로 변경) 대출금 2,190,000,000원 합계 7,828,061,750원 입니다’라고 진술함.

 5) 한편, 이건 심리기간 중 최○○은 당심과의 전화통화에서 현재 청구인의 재산이 없어 청구인에게 잔여채권에 대한 민사소송 등은 하지 않고 있다고 진술하였다.

라. 판단

 1)자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지 거래가액이 되는 것인 바(재산세과-982, 2009.5.20)

 2)청구인이 최○○을 상대로 제기한 쟁점모텔의 소유권이전등기말소처분의 소에 대한 고등법원의 판결문 내용을 살펴보면, 청구인과 최○○간에 쟁점모텔을 포함한 부동산의 매매계약(쟁점모텔을 75억원으로 하여 총 90억원)의 존재를 인정하지 않았고, 2005.8.23. 쟁점모텔에 경료된 가등기는 쟁점모텔의 당시 시가(감정가액 3,802백만원) 및 청구인의 채무액 등 여러사정을 감안하여 담보 가등기로 보는 것이 맞다는 판단하에 최○○으로의 소유권이전등기를 담보 가등기의 청산에 의한 소유권이전등기로 보았으며 그 결과 담보 가등기의 변제금액을 감정가액인 3,802백만원으로 인정함으로써 변제하지 못한 나머지 채무는 여전히 청구인에게 남은 것으로 나타나고 있다.

 3) 따라서, 법원의 판결과 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 문답서 등에 의하여 확인된 쟁점모텔의 평가액 7,500백만원을 양도가액으로 결정하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 판결문 및 정산통지서상에 나타난 쟁점모텔의 감정평가액인 3,802백만원을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.