이 유

1. 처분내용

 청구인은 2006.4.28. ○○시 ○○구 ○○동 850-9 소재 2층 주택(이하󰡒쟁점주택󰡓라 한다)을 750백만원에 양도하고 2006.5.31. 1세대 1주택 고가주택으로 양도소득세 신고․납부하였다.

처분청은 쟁점주택 양도당시(2006.4.28. 등기) 아래 <표1>과 같이 배우자 명의 다세대주택 6세대를 취득하면서 쟁점주택 잔금약정일(2006.4.30.) 이전에 등기이전(2006.4.18.)하여 일시적 다주택자에 해당되어 1세대 1주택 비과세 신청을 배제하고 중과세 세율 60%를 적용하여 2008.1.8. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 304,490,880원을 결정․고지하였다.

2. 청구주장

청구인은 아래와 같은 사유로 양도당시 일시적 다주택인 고가주택에 해당하므로 양도가액 6억원 초과분에 대하여만 양도소득세를 과세함이 타당하다.

  가. 통상적으로 구 주택(쟁점주택)을 양도하고 그 양도대금으로 신 주택을 취득하는 것이 일반적인 관례이며,

  나. 구 주택의 매매계약서상 잔금지급약정일이 2006.4.28.이나 잔금청산 전인 2006.4.18.자에 한 이유는 전 소유자의 기존부채보다 더 많은 은행융자를 받기 위한 방편이었으나, 신 주택의 소유자인 청구인의 배우자 명의로는 DTI(총부채상환비율) 문제로 추가 융자는 받을 수 없었으므로 실질과세에 의하여 신 주택의 취득일자도 2006.4.28.자로 보아야 한다.

  다. 예비적 청구로 동일인으로부터 일괄하여 다세대주택을 매매하였으므로 비록 호수별로 구분하여 양도할 수 없는 것이 일반적인 사례임을 감안하면 다가구주택과 마찬가지로 신 주택은 단독주택으로 보아 쟁점주택은 일시적인 2주택에 해당된다.

  라. 청구인은 2006.11.10. 신 주택 중 청구인이 거주하고 있는 401호를 제외한 나머지 5채를 매매할 목적으로 부동산매매업으로 사업자등록을 하였으므로, 이는 부동산 매매목적인 판매용 재고주택으로 보아 주거용 주택에서 제외(서면 4팀 -299, 2005.2.25. 같은 뜻)하도록 되어 있으므로 쟁점주택 양도당시 신 주택 401호만 보유한 상태이므로 쟁점주택 양도는 일시적인 2주택으로 비과세 대상이다.

  마. 다주택자에 대한 중과세율 적용은 부동산투기를 억제하고 주택 실수요자에 대한 보호대책으로 제정된 것이며, 융자를 받기 위하여 구 주택 양도일보다 신 주택을 10일정도 먼저 등기한 것이므로 억울한 사정을 감안하시여 납세자를 보호하여야 한다.

3. 처분청 의견

일시적인 다주택 보유자라고 하더라도 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 특례)에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으므로 양도소득세를 중과하여 과세한 당초처분은 정당하다.

 가. 쟁점주택 양도일은 등기접수일인 2006.4.28.로 보아야 하고, 신 주택 취득일은 등기접수일인 2006.4.18.이므로 쟁점주택 양도일(2006.4.28.) 현재 일시적 다주택자에 해당된다.

 나. 다가구와 다세대주택의 구별은 일괄양수도의 형태나 외관상 식별에 의해 임의로 구분하는 것이 아니고 주택법에 의해 구별되는 것이다.

 다. 신 주택 취득자체가 임차인을 승계하는 조건이면서 계속 임대를 해왔던 사실로 보아 매매목적인 재고주택으로 볼 수 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점주택에 대하여 일시적인 다주택자로 보아 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

              1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

  ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(이하 생략)을 말한다. (단서 생략)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일자까지의 기간에 의한다.

  ⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.(이하 생략)

 3) 소득세법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

  ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기 양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율를 곱하여 안분계산한다.

   1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

    법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × (양도가액-6억원)/양도가액

 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계

1) 청구인은 1988.8.23. 취득한 쟁점주택을 750백만원에 2006.4.28. 양도한 후 2006.5.31. 고가주택 1세대 1주택의 양도로 보아 양도차익 91,029,315원, 장기보유특별공제 42,467,646원, 과세표준 46,061,669원, 세율 27%를 적용하여 2006년 과세연도 양도소득세 7,142,985원을 신고․납부하였다.

 2) 처분청은 양도당시(2006.4.28. 등기) <표1>과 같이 배우자 명의 다세대주택 6세대를 취득하면서 쟁점주택 잔금약정일(2006.4.30.) 이전에 등기이전(2006.4.18.)하여 일시적 다주택자에 해당되어 1세대 1주택 비과세 신청을 배제하고 중과세 세율 60%를 적용하여 2008.1.8. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 304,490,880원을 경정․고지하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다.

 3) 등기부등본 및 매매계약서에 의하면, 청구인 소유 쟁점주택 양도 및 배우자 명의로 취득한 다세대주택(6세대) 취득한 내용은 앞<표1>과 같으며,

  가) 신 주택에 대한 매매계약서를 보면, 6세대 모두 매도인은 청구외 김○○이고, 매수인은 청구인의 배우자인 구○○로 되어 있으며 계약일자, 중도금 일자, 잔금일자가 모두 동일하며, 특약사항에 전세든 상태이며 매수인이 승계키로 되어 있고,

  나) 청구인의 가족이 거주하는 신 주택의 402호를 제외한 나머지 5세대에 대하여는 2006.11.10.자로 사업자등록을 신청하면서 부동산매매업(주택), 개업년월일은 2006.3.16.로 기재되어 있음이 처분청에서 발급한 사업자등록증(부가가치세 면세사업자, ***-**-*****) 사본에 의하여 확인되나,

  다) 청구인의 배우자는 종합소득세 신고시 신주택에 대하여 재고주택으로 신고한 사실이 없음이 국세청통합전산망에 의하여 확인된다.

 4) 청구인은 신 주택 매매계약서상 잔금지급약정일이 2006.4.28.이나 잔금청산 전인 2006.4.18.자에 한 이유에 대하여 DTI(총부채상환비율) 문제로 추가 융자를 받을 수 없었다고 주장만 하지 구체적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

라. 판단

소득세법 시행령 제162조 제1항의 규정을 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날(잔금청산일)로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 하는 것으로 규정되어 있는 바,

 쟁점주택 양도일은 등기접수일인 2006.4.28.로 보아야 하고, 신 주택 취득일은 등기접수일인 2006.4.18.이므로 쟁점주택 양도일(2006.4.28.) 현재 일시적 다주택자에 해당되고,

 신 주택 취득자체가 임차인을 승계하는 조건이면서 계속 임대를 해왔던 사실과 2006.11.10.에야 부동산매매업으로 사업자등록을 하였을 뿐만 아니라, 종합소득세 신고시 재고주택으로 신고한 사실이 없는 것으로 보아 매매목적인 재고주택으로 볼 수 없으며,

 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, 잔금일자의 불가피한 조정, 등기접수일의 불가피한 조정 등을 이유로 3주택을 보유한 상태에서 당해 주택을 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세 적용대상 아님(국심2007전 481, 2007.6.15외 다수 같은 뜻)이라는 심판례에 비추어 쟁점주택은 1세대 1주택의 특례 적용대상이 아닌 것으로 판단된다.

 따라서 쟁점주택 양도당시 세대가 쟁점주택을 포함하여 다주택 소유자로 보아 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 특례)에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으므로 양도소득세를 중과하여 과세한 당초처분은 정당하다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.