주 문

 ○○세무서장이 2011.9.1. 청구인에게 결정고지한 2010년 과세연도 양도소득세 18,894,560원은 재조사를 통하여 양도시기 및 양도가액을 확인하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 처분내용

 가.청구인은 2002.9.17. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 576-5 소재 집합건물(철근콘크리트조 6층) ‘○○ 모텔’(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하여 2003.6.19. 지분 1/2을 청구외 김○○에게 양도하고 김○○와 공유지분 1/2씩 보유해 오던 중 2010.8.25. 청구외 이@@에게 쟁점건물을 총 매매가액 1,200,000천원에 매도한 후 2010.11.1. 당사자간 사전약정에 따라 청구인 지분 양도가액을 450,000천원으로 하고 취득가액은 475,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

 나. 처분청은 공동소유 부동산을 양도하는 경우에는 쟁점건물의 지분에 따라 각인별로 양도소득세를 계산하여야 하는 것이므로 청구인의 쟁점건물에 대한 양도가액은 그 지분에 따라 600,000천원으로 보아 2011.9.1. 2010년 과세연도 양도소득세 18,751천원을 경정 고지하였다.

2. 청구주장

가. 청구인과 청구외 김○○는 쟁점 모텔을 공동으로 운영하던 중 2010년 급격한 엔고 현상으로 매입 당시에 원화로 6억정도였던 대출이 9억원이 넘게 되어 거래은행인 ○○은행에서 엔화가 가파르게 오르게되니 상환하라는 요구가 있었다.

 나. 이에 청구인과 청구외 김○○는 매매하여 대출금을 상환하기로 협의하고 김○○에게 1/2지분을 2010.8.19. 넘겼고 1/2에 대한 대금은 450,000천원으로 하되 대출금을 승계하는 것으로 특약하였다(여관 매매계약서 참조). 이는 2010.7.9. 청구인과 김○○간의 합의각서에 따른 것이다.

 다. 청구인은 김○○에게 450,000천원에 지분 1/2를 양도하고 모든 법적 권리를 포기하였다. 이에 따라 청구인은 단 한 푼의 양도차익도 없었으며 손실을 보았던 것이다.

 라. 2010.8.31. 김○○가 사실상 전체를 양도한 것이 이건의 실체인바, 청구인과 김○○와의 매매계약서, 공증한 합의각서에서 나타난 대로 각각에게 특정되어지는 금액이 확정되는 쟁점 건물의 양도에서 단순히 공동사업임을 이유로 각각 1/2씩 형식적으로 나누어 양도소득세를 부과함은 실질의 거래에 부합하지 않는 부당한 처분이다.

 마. 위 사항에 대한 내용은 청구인의 남편 박@@과 김○○의 남편이 주고 받은 문자메세지와 같이 양 당사자 간에 확실히 인지하고 있는 사실이다.

  1) 박@@ : “○○ 모텔 양도신고금액을 7억5천 하셔야 하는데 지분의 반인 6억만 신고하셨군요. 세무서에서는 1억5천에 대하여 양도소득세가 저한테 나왔습니다. 불복 절차를 하고 있는 과정에서 국세청에서 얘기해 주더군요”

  2) 김○○ 남편 : “7억5천 신고했습니다”

  3) 그러나 김○○는 청구인에게는 7억5천만원으로 양도가액을 신고하였다하고서 세무서에 6억원만 신고한 것으로 알고 있다.

 바. 설령, 과세관청의 주장대로 1/2 지분대로 기계적으로 과세한다면 청구인이 김○○에게 600백만원이 아닌 450백만원만 받고 1/2 지분을 양도했으므로 150백만원은 증여에 해당되어 청구인에게 과세한 양도소득세 대신에 김○○에게 증여세를 부과하여야 할 것이다.

3. 처분청 의견

 가. 청구인은 2010.7.9. 동업자와 작성한 합의각서 내용 ‘청구인 지분 및 운영권을 2010.7.9. 현재 (중략) 모든 법적 권리를 포기한다.’에 의거 쟁점건물의 본인 지분을 동업자인 김○○에게 2010.8.19. 양도한 것이라 주장하나

  1) 합의각서 내용은 쟁점건물의 양도 관련한 권한을 위임한 것으로 밖에 보이지 않고, 합의각서 작성 후 동업자 김○○ 명의로 대출금 승계나 소유권변경 등 매매로 볼 수 있는 후속 절차도 이루어지지 않은 점

  2) 양수자 이@@와의 매매계약서 상 특약사항 및 매도인 란에도 청구인이 공동소유자로 기재되어 있고 인감 날인이 되어 있은 점, 청구인의 양도소득세 신고서에도 양수자로 이@@라 기재되어 있는 점 등으로 미루어 청구인이 본인 지분을 김○○에게 양도한 것이라는 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

 나. 또한 공동소유 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제43조 및 같은 법 제118조에 의거 그 지분 비율에 따라 각 거주자별로 양도소득세를 계산하여야 하는 것이고,

  1) 설령 쟁점건물을 양도함에 있어 공유자 상호간의 합의에 의하여 공유지분과 다르게 매매대금을 수령하였다 하더라도 초과 수령한 금액은 공유자에게 현금증여한 것과 동일하게 보아야 할 것이고

  2) 이 경우에도 청구인의 양도가액은 전체 매매대금 중 청구인의 지분 상당액으로 산정하는 것이 타당하므로 양도가액은 청구인의 지분에 따라 600백만원으로 취득가액은 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 의거 청구인이 제시한 실지 취득 계약서 및 취․등록세 납부영수증에 따라 483백만원으로 경정하여 이건 양도소득세 과세한 당초 부과처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  공동소유 부동산 양도가액이 50%가 적정한지 여부

나. 관련 법령

 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

  ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

 2) 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

  ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

  ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

   1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 4) 소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

다. 사실관계

 1) 청구인은 2002.9.17. 쟁점건물을 950백만원에 취득하여 2003.6.19. 지분 1/2 을 450백만원에 김○○에게 양도(신고필)하고 김○○와 공유지분 1/2씩 보유해 오던 중 2010.8.25. 쟁점건물을 1,200백만원에 청구외 이@@에게 매도한 후 2010.11.1. 양도가액을 450백만원으로 하고 취득가액은 475백만원으로 하여 양도소득세를 예정신고 하였고 이에 처분청은 청구인의 양도가액을 600백만원(1,200백만원의 1/2)으로 하여 이건 양도소득세를 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

 2) 청구인과 공유자 김○○는 쟁점건물을 매매대금 1,200백만원으로 양수인 이@@에게 양도하였으나 매매계약 당시 각 지분(1/2)에 대한 매매가격을 특약사항으로 특정하였음을 주장하면서 쟁점건물의 매매계약서와 외환거래잔액조회서(○○은행), 인증서(공증인가 법무법인 온누리)를 제시하였는바 그 내용이 아래와 같이 확인된다.

  가) 부동산 매매계약서

  나) 외환거래잔액조회서(대출금잔액이 이상 없음을 확인하기 위한 목적으로 ○○은행에서 발송한 서류)상 2010.6.4. 현재 외화대출금이 63,730,000(￥)로 확인된다.

  다) 청구인 제출한 인증서 내용의 발췌(공증인가 법무법인 @@)

 3) 쟁점건물에 대한 권리변동사항이 등기부등본에 의하여 아래와 같이 요약된다.

 ※ 김@@은 쟁점건물 1/2지분을 양도하고 2003.8.20. 양도소득세 예정신고 함

 4) 청구인과 조@@(김○○ 남편)의 ○○모텔 동업 계약 이행 약정서

  가) 갑 : 청구인, 을 : 조@@ 은 ○○모텔 동업 조건으로 아래 약정서를 작성하여 동업하는데 있어 상호 다툼과 이익을 이행 약정 내용에 입각하여 처리할 것을 각서합니다(요약발췌).

  나) 현재 소유주는 ‘갑’ 김@@으로 되어 있고, 융자는 3년만기 ○○은행 일화로 70,538,462엔으로 이자는 3%이다.

  다) 갑은 을로부터 3억5천만원을 동업 조건으로 받는다. 명의 이전 시 2억5천을 을에게 더 받는다.

  라) 을에게 3억5천을 전액 받을 시 채무자 명의는 갑에게 있으나 공과 및 세금, 이자 일체를 공제한 후 이익금 및 ○○모텔에서 발생되는 법적(민,형사) 물질적 책임을 갑(50) : 을(50)으로 한다. 명의 이전시나 전이라도 상호 협의시 채무자 변경은 가능하다

  마) 청구인이 3억5천만원을 조@@으로부터 수령하였는다는 영수증(2003.5.20. 1억, 2003.6.15. 2억5천만원)

 5) 청구인과 김○○의 동업계약서

  가) 갑 : 청구인, 을 : 김○○, 동업내용(○○모텔 전체)

  나) ○○모텔 운영 및 은행채무에 대하여 갑(50) : 을(50)으로 책임지며 공동 운영하여 이익 및 손해도 각 50:50으로 한다

  다) 기존 동업계약서는 무효로 하고, 2004.8.16.부터는 본 동업계약서에 준하고 법적 효력이 있음을 확인 서명한다.

  라) 현재 은행에 대하여 갑의 명의로 ○○은행에 일화 70,500,000엔이 근저당설정 되어있는 관계로 을 지분에 대하여 갑 을 권리자로 하여 한화 3억5천만원으로 한 담보가등기를 해주고 차후 위 동업계약의 종료 시 갑은 위 가등기를 지체 없이 해제하여 주기로 한다.

 6) 처분청에 청구한 과세전적부심사청구에 대한 심리과정에서 심리담당공무원이 2011.7.21. 13:30경 청구인과 통화한 결과, 청구인은 ‘쟁점건물의 총 매매대금 1,200백만원에 공유지분 50%로서 600백만원을 지급받을 수 있는 권리가 있었지만 사업장의 적자, 엔화 가치의 상승으로 대출금 상환의 어려움, 동업자와의 분쟁 등으로 인하여 부동산을 조속히 처분하기를 원하였기 때문에 엔화 대출금(약 450백만원)을 김○○에게 승계하는 조건외 일체의 대가 수령 없이 모든 지분의 권리를 포기하였다’라고 진술하였다.

 7) 쟁점건물의 2010.8월 양도에 대하여 공동소유자인 청구인 및 김○○ 각각의 양도소득세 신고내용이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

                                                         단위 : 천원

 8) 심리과정에서 김○○의 남편(조@@)와 전화통화한 결과, ‘쟁점건물(○○모텔)의 지분(1/2)을 2003.5월에 취득한 경위는 모텔업을 공동으로 하기 위한 것으로 취득대금은 당초 약정(공동사업) 시 현금 350,000천원을 지급하고 부채 350,000천원(근저당된 엔화금액의 1/2)을 부담하였고, 2010.7월 청구인으로부터 청구인 지분과 권리를 넘겨받은 조건으로 엔화대출금 450,000천원을 김○○가 부담하였으며, 2010.8월 쟁점건물 양도가액 1,200,000천원 중 김○○는 750,000천원으로 하고 청구인은 450,000천원으로 하여 각각 양도소득세를 신고하였다’ 라고 진술하였다.

라. 판단

 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 처분청은 쟁점건물의 공동소유자인 청구인의 양도가액에 대하여 쟁점건물 총양도가액 12억원의 50%(공동소유 지분) 인 6억원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정고지하였으나,

 청구인이 제시한 쟁점건물 매매계약서(2010.8.19)에는 잔금 지급에 대한 구체적인 약정이 없고 잔금지급에 대한 영수증 등이 확인되지 아니한 점, 계약서가 한국공인중개사협회 계약서임에도 중개사 없이 당사자 명의로 계약서를 작성한 점 등으로 보아 동 매매계약서가 실제 계약서인지 여부가 불분명하다.

 또한 2010.7월 당사자간에 작성된 합의각서에 의하면 “매수인 명의로 이전 시(엔화대출금 포함) 아무런 조건 없이 김○○에게 명의변경 서류 일체를 해주고 모든 법적권리를 포기한다” 라고 약정하면서 같은 날 동사무소에서 발급한 부동산 매도용 인감을 첨부한 점과 불과 1개월 후인 2010.8월 쟁점건물을 매수인 이@@에게 12억원에 양도한 점으로 볼 때 공동소유자인 청구인이 인근 부동산중개업소 등에 확인을 하면 쟁점건물의 시세가 12억원 정도 인 것을 알 수 있었음에도 불구하고 채무만 인계하는 조건으로 청구인의 지분과 운영권을 넘길만한 특단의 사정이 있어 보이지도 아니한 점 등으로 볼 때 매매계약서 내용이 합리적이라 볼 수 없다 할 것이다.

 따라서, 청구인이 쟁점건물을 양도한 시기 및 양도한 금액 등을 재조사를 통하여 그 결과에 따라 청구인의 양도가액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.