주 문
심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원 처분의 요지
가. 청구인은 1989. 9. 15. □□□□시 □□구 □□동 35 □□□□아파트 341동 112호(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2004. 6. 19. □□□□□아파트 재건축정비사업조합(이하 “이 사건 재건축조합”이라 한다)에 이 사건 부동산을 출자하고 그 대가로 □□□□시 □□구 □□동 □□□□□아파트 311동 1602호의 입주권과 이 사건 부동산의 청산금 102,084,000원(이하 “이 사건 청산금”이라 한다)을 8회에 걸쳐 지급받는 계약을 체결하고 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기를 이 사건 재건축조합과의 계약일자(2004. 6. 19.)로 보아 기준시가로 2008. 5. 31. 양도소득세 5,886,560원을 기한 후 신고·납부하였다.
나. 청구인은 위 기한 후 신고 후 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기를 재건축 사업계획승인일인 2002. 11. 29.로 하여 기준시가로 2008. 7. 15. 양도소득세 2,034,410원을 수정신고·납부하였다.
다. 이에 대하여 처분청은 이 사건 부동산의 양도일을 청산금 지급 계약일 또는 재건축 사업계획승인일이 아닌 「소득세법시행령」 제162조 제1항에 따라 이 사건 청산금의 잔금수령일인 2007. 10. 19.로 보아 양도당시 청구인이 1세대 2주택에 해당한다고 하여 50%의 중과세율을 적용 2010. 9. 6. 청구인에게 양도소득세 62,773,654원을 부과· 고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 사건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
청구인은 ① 이 사건 재건축조합으로부터 이 사건 청산금 수령 계약일자인 2004. 6. 19.부터 잔금수령일인 입주일까지 약 3년간 8회에 걸쳐 양도대금을 수령하였으므로 장기할부조건의 요건을 충족하고, 따라서 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기는 이 사건 부동산의 소유권이전등기 접수일·인도일 및 사용수익일 중 가장 빠른 날인 이 사건 청산금 수령 계약일(사용수익일, 2004. 6. 19.)인데도 처분청이 이 사건 청산금의 잔금수령일을 양도시기로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하고, ② 청산금에 관련한 국세청의 질의회신에서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이라고 하고 있는 등 청구인이 이 사건 부동산의 양도시기를 장기할부조건으로 해석할 충분한 사유가 있었으므로 이 사건 부과처분은 신뢰보호의 원칙에 위배된다고 주장한다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 두가지로서 ① 재건축조합의 조합원이 기존 아파트를 조합에 제공하고 그 대가로 재건축아파트 입주권과 청산금을 교부받은 경우 기존 아파트의 양도시기를 청산금 잔금이 지급된 날로 보아 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부, ② 이 사건 부과처분이 신뢰보호원칙에 위배되었는지 여부이다.
나. 인정 사실
이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
⑴ 청구인은 1989. 9. 15. □□□□시 □□구 □□동 35 □□□□아파트 341동 112호를 취득하여 보유하다가 2004. 6. 19. □□□□□아파트 재건축정비사업조합(이하 “이 사건 재건축조합”이라 한다)에 이 사건 부동산을 출자하고 그 대가로 □□□□시 □□구 □□동 □□□□□아파트 311동 1602호의 입주권과 이 사건 부동산의 청산금 102,084,000원(이하 “이 사건 청산금”이라 한다)을 지급받는 조합원 공급계약을 체결하였다.
⑵ 청구인은 2004. 6. 19. 위 조합원 공급계약시 이 사건 재건축조합으로부터 최초로 20,416,800원의 청산금을 지급받은 후, 청산금 잔금수령일인 2007. 10. 19. 20,467,200원을 지급받는 등, 총 3년간 8회에 걸쳐 이 사건 청산금 계 102,084,000원을 지급받았다.
⑶ 청구인은 1989. 9. 15. 이 사건 부동산을 취득하여 이 사건 재건축조합에게 2003. 7. 26. 소유권이전 신탁등기하였고, 이 사건 청산금의 잔금 수령일인 2007. 10. 19. 분양받은 아파트의 소유권 보존등기를 경료하였다.
⑷ 청구인은 2008. 5. 31. 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기를 이 사건 재건축조합과의 계약일자(2004. 6. 19.)로 보아 양도소득세 5,886,560원을 기한 후 신고·납부하였다.
⑸ 청구인은 제⑷항의 신고·납부한 후 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기를 재건축 사업계획승인일인 2002. 11. 29.로 하여 2008. 7. 15. 양도소득세 2,034,410원을 수정신고·납부하였다.
⑹ 청구인은 1988. 4. 4. □□□□시 □□구 □ㅍ동 316 □□아파트 21동 1406호를 취득하여 현재까지 보유하고 있다.
⑺ 처분청은 이 사건 부동산의 양도일을 「소득세법시행령」 제162조 제1항에 따라 이 사건 청산금의 잔금수령일인 2007. 10. 19.로 보아 양도당시 청구인이 1세대 2주택에 해당한다고 하여 50%의 중과세율을 적용, 2010. 9. 6. 청구인에게 양도소득세 62,773,654원을 부과·고지하였다.
다. 관계 법령
이 사건과 관계되는 법령은 구 「소득세법」(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제98조 등으로서 [별지] 기재와 같다.
[별지] 관계 법령 등
□ 구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것)
○ 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
□ 구 소득세법 시행령(2010. 12. 29. 대통령령 제22568호로 개정되기 전의 것)
○ 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일. 다만, (이하 생략)
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
② (생략)
③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
④～⑧ (생략)
□ 구 소득세법 시행규칙(2011. 3. 28. 기획재정부령 제195호로 개정되기 전의 것)
○ 제78조(장기할부조건의 범위) ①～② (삭제)
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
□ 구 도시 및 주거환경 정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)
○ 제54조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다.
○ 제56조 (등기절차 및 권리변동의 제한) ① 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다.
② 제1항의 등기에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
③ 정비사업에 관하여 제54 조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날부터 제1항의 규정에 의한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.
○ 제57조 (청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원 규칙 제1833호)
○ 제1조(목적) 이 규칙은 도시 및 주거환경 정비법 제56조 제2항의 규정에 의하여 부동산 등기에 관한 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
○ 제5조(이전고시에 따른 등기신청) ① 시행자는 법 제54조 제2항의 규정에 의한 이전고시를 한 때에는 지체없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 다음의 등기를 신청하여야 한다.
1. 정비사업시행에 의한 종전 토지에 관한 등기의 말소등기
2. 정비사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기
3. 종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(이하 “담보권 등에 관한 권리의 등기”라 한다)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기
② 제1항의 등기를 신청함에 있어서는 1개의 건축시설 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하여, 1필의 토지 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를 1개의 단위로 하여, 수필의 토지를 공동대지로 하여 그 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 및 대지전부를 1개 단위로 하여 동시에 하여야 한다. 그러나 법 제54조 제1항 단서의 규정에 의하여 시행자가 사업에 관한 공사의 완공 부분만에 관하여 이전고시를 한 때에는 제1항의 등기 중 건물에 관한 등기신청은 그 부분만에 관하여 할 수 있다.
③ (생략)
○ 제6조 (종전 건물에 관한 등기신청) ① 제5조 제2항의 규정에 의한 1개의 단위를 이루는 토지 위에 있던 종전 건물에 관한 등기의 말소등기를 신청하는 때에는 동일한 신청서로 하여야 한다.
② (생략)
○ 제7조 (종전 건물에 관한 등기) 등기관은 제6조의 신청에 의하여 등기를 하는 때에는 종전 건물의 등기부 중 표제부에 정비사업시행으로 인하여 말소한 취지를 기록하고 부동산의 표시를 말소하는 기호를 기록하고 그 등기부를 폐쇄하여야 한다.
라. 판단
이 사건의 다툼은 재건축조합의 조합원이 기존 아파트를 조합에 제공하고 그 대가로 재건축아파트 입주권과 청산금을 교부받은 경우 기존 아파트의 양도시기를 청산금 잔금이 지급된 날로 보아 양도소득세를 부과한 것이 정당한지와 이 사건 부과처분이 신뢰보호원칙에 위배되었는지 여부이므로 이를 차례로 살펴본다.
⑴ 이건 청산금의 잔금이 지급된 날을 이 사건 부동산의 양도시기로 볼 수 있는지에 대한 검토
구 「소득세법」(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제98조와 같은 법 시행령 제162조, 같은 법 시행규칙 제78조의 규정을 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 않거나, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 하였거나, 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우이거나, 상속 또는 증여에 의하거나 점유에 의한 취득인 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 되어 있고, 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하도록 되어 있으며, 이 때의 장기할부조건이라 함은 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것과 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상일 것의 요건을 갖춘 것을 말한다고 되어 있다.
한편, 구 「도시 및 주거환경 정비법」(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제57조(청산금 등) 제1항을 보면, 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 하고, 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다고 되어 있다.
그리고 같은 법 제56조(등기절차 및 권리변동의 제한) 제1항과 제2항을 보면, 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하도록 되어 있고, 등기에 관하여 필요한 사항을 정한 「도시 및 주거환경정비 등기처리규칙」(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호) 제5조 등의 규정을 보면, 「도시 및 주거환경 정비법」상 재개발 및 재건축에 따른 소유권의 변동은 공사준공후 정비사업시행 전의 토지와 건물에 대한 말소등기와 이전고시에 따른 소유권보존등기에 의하여 이루어지는 것으로 되어 있다.
청구인은 이 사건 재건축조합으로부터 이 사건 청산금 수령 계약일자인 2004. 6. 19.부터 잔금수령일인 입주일까지 약 3년간 8회에 걸쳐 양도대금을 수령하여 장기할부조건의 요건을 충족하므로 이 사건 청산금과 관련한 이 사건 부동산의 양도시기는 이 사건 부동산의 소유권이전등기 접수일·인도일 및 사용수익일 중 가장 빠른 날인 이 사건 청산금 수령 계약일(사용수익일 2004. 6. 19.)이고, 따라서 처분청이 이 사건 청산금의 잔금수령일을 양도시기로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장한다.
살피건대, ① 이 사건 청산금은 구 「도시 및 주거환경 정비법」 제57조 제1항에 따라 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하는 것으로서, 부동산매매계약의 일부로서의 양도대가라기보다는 도시재개발 등의 과정에서 불가피하게 발생하는 차액에 대한 정산과정이라는 점, ② 자산의 양도 및 취득이 장기할부조건인 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조와 같은 법 시행규칙 제78조에 따라 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 자산의 양도 및 취득시기로 보고 있는데, 이 사건 청산금에 상당하는 부동산은 위 법령이 전제하고 있는 소유권이전등기가 아니라 공사준공 후 종전 건물과 토지에 대한 말소등기와 이전고시에 따른 보존등기에 의하여 소유권변동이 일어난다는 점, ③ 이 사건 청산금은 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 것으로 「도시개발법」에 따른 환지처분에 의한 청산금과 그 성격이 유사한 것으로 보이며, 「소득세법 시행령」 제162조 제3항이 환지처분청산금에 상당하는 토지의 양도시기를 환지처분 공고일 날의 다음날로 규정함으로써 도시개발사업의 종료시점에 맞추어 일의적으로 양도시기를 정하고 있는 바, 이 경우 장기할부조건의 규정을 적용하는 것이 타당하지 않은 것으로 보이는 점 등을 종합해 볼 때, 처분청이 이 사건 청산금에 상당하는 부동산의 양도시기를 장기할부조건에 해당하지 않은 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 본문에 따라 이 사건 청산금의 양도시기를 잔금청산일로 하여 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.
⑵ 이 사건 부과처분이 신뢰보호 원칙에 위배되는지에 대한 검토
청구인은 청산금에 관련한 국세청의 질의회신에서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이라고 하고 있는 등 청구인이 이 사건 부동산의 양도시기를 장기할부조건으로 해석할 충분한 사유가 있었으므로 이 사건 부과처분은 신뢰보호의 원칙에 위배된다고 주장한다.
행정상 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위해서는, 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 상응하는 어떠한 행위를 하여야 하며 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다.
살피건대, 청산금과 관련한 국세청의 질의회신 등을 보면, 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이고 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이라고 하여 그 원칙을 표명했을 뿐이고 이 건 청산금이 장기할부조건 양도에 해당하는지 여부는 과세관청이 사실판단할 사항이라 함으로써 이 건 청산금이 장기할부조건에 해당한다고 공적인 견해 표명한 것으로 보기 어렵고, 처분청에서도 이에 따라 장기할부조건에 해당하지 않는 것으로 판단하여 부과처분 한 것이므로 이 사건 부과처분이 신뢰보호의 원칙에 위배되었다는 청구인의 주장 또한 이유가 없다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.