주문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분내용

 가. 청구조합은 ○○시 ○○구 ○○동 70-2번지 일원에 주택재개발사업을 목적으로 설립된 조합으로서 2006.02.06.을 수익사업개시일로 하여 주택신축판매업 등록 후 계속 사업 중이다.

 나. 청구조합은 2010.7.26. 최종적으로 위 재개발 사업부지 내에 총 542세대를 신축하는 것으로 사업계획인가를 받은 후 2010.10.22. 총 542세대 중 일반분양 1차 공급분 199세대(전체 국민주택규모 이하)를 모집공고하여 분양완료한 후, 2011.02.18. 조합원 분양분 128세대 및 임대 주택 48세대를 제외한 2차 공급분 167세대(전체 국민주택규모 초과, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 모집공고하여 분양완료하였다.

 다. 청구조합은 부가가치세 과세대상 쟁점주택의 공급에 대하여 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 공급가액 대신 총분양공급가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여 건물 공급가액을 산정한 후 2011년 제1기 부가가치세 예정신고 및 확정신고를 하였다.

 라. 처분청은 부가가치세 환급 현장확인조사 시 쟁점주택의 각 세대별 분양공급계약 내용을 확인한 결과 청구조합이 쟁점주택을 공급함에 있어 토지와 건물의 공급가액을 구분기재한 사실을 확인하고 분양공급계약서상 건물 공급가액을 실지거래가액으로 보아 부가가치세 과세표준 및 세액을 재산정하여 2011.11.08. 2011년 제1기 과세기간 부가가치세 116,969,770원을 부과처분하였다.

   청구인은 이에 불복하여 2012. 1. 5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

 가. 청구조합은 주택재개발사업조합 아파트 분양가격을 결정하면서, 부동산 시장 침체에 따라 미분양을 우려하여 ○○ ○○아파트 1차 분양 시 ○○ 시내의 일반적 추세보다 낮은 가격으로 평당 가격을 추정 결정하여 2010.10월 제1차 분양 시 평당 751만원 상당으로 정하였다가, 제2차 분양 시에는 정기총회 보고서 내용과 같이 평당 865만원으로 상향조정하여 총분양가액을 정한 후,

 나. 분양계약서 작성 시 계산상 편의를 위하여 평형별 추정가액으로 계산한 총 분양가액에서 대지의 가격은 감정평가금액으로 하고 토지의 공급가액을 차감한 나머지 잔액을 건물 공급대가로 보아 그 금액을 1.1로 나누어 건물 공급가액 및 그 부가가치세로 구분하였다.

 다. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 계약당사자가 합의에 의하여 정한 실지거래가액에 의하여야 하나, 실지거래가액이 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 그 건물의 과세표준은 부가가치세법 시행령의 규정에 따라 안분 계산하는 것으로,

 라. 청구조합과 같이 총분양가액을 정한 후 토지 및 건물의 공급가액을 구분함에 있어 토지 또는 건물의 감정가액 중 1개 자산의 감정가액을 당해 자산의 거래가액으로 하고 총분양가액에서 동 자산의 감정가액을 차감한 가액을 다른 1개 자산의 거래가액으로 하는 경우 총분양가액에서 토지의 감정가액을 차감하느냐, 건물 감정가액을 차감하느냐에 따라 토지 및 건물의 거래가액이 달라진다고 할 것인바 이는 합리적이라 할 수 없어 사회통념에 부합한다 할 수 없으며,

 마. 수분양자 입장에서는 토지가액, 건물가액, 부가가치세를 구분하지 않으며, 분양대금 납입도 총 분양금액을 기준으로 납입하고 있으므로 청구조합과 수분양자 사이에 합의된 실지거래가액은 총분양가액에 대한 합의라 할 것이지 토지 및 건물의 구분 거래가액에 대한 합의라고 할 수 없으므로 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액은 편의에 의해 구분되었을 뿐 계약자 쌍방의 의사와는 관련이 없으므로 실지거래가액으로 볼 수 없는바 총분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액으로 안분하여 건물 공급분 과세표준을 산정함이 타당하다.

3. 처분청 의견

 가. 쟁점주택에 대한 분양공급계약서상 거래가액은 쟁점주택의 공급자인 청구조합, 시공사 및 수분양자 모두에게 확정적 효력을 미치는 계약으로서 동 거래가액이 추정에 의한 금액이라고 주장할 여지가 없으며, 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액은 적정 시가를 반영하여 작성되었다 할 것이므로 구분 기재 거래가액이 각 자산별 실지거래가액이 아니라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

 나. 또한, 청구조합은 분양공급계약서 작성 시 토지 및 건물의 거래가액을 정함에 있어 그 방법이 합리적이지 못하였으므로 조세심판원 결정의 예와 같이 총분양공급가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여야 한다고 주장하나, 해당 선결정례는 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하거나 그 구분 표시 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념에 비추어 합당하지 아니한 경우 감정평가액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산할 수 있다는 내용으로,

 다. 쟁점주택 분양계약서와 같이 토지와 건물의 구분 거래가액이 감정가액과 현저한 차이가 없고, 수분양자 또한 계약내용의 조정 없이 동 계약내용에 근거하여 분양대금을 계속 납입하고 있으며, 금융기관 또한 분양계약서를 근거로 수분양자와 대출 계약을 한 이 건의 경우 분양계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액이 각 자산의 규모와 형태, 사회통념에 비추어 합당하지 아니한다고 볼 수 있는 객관적 증거가 없으며, 시공사 또한 토지 및 건물을 분양계약서대로 명확히 구분하여 사업을 진행중임이 확인되는바 처분청은 분양공급계약서상 구분 기재된 건물의 거래가액을 부가가치세 과세표준으로 한 이 건 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 분양계약서상 건물 공급가액을 부인하고, 총 분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액으로 안분하여 건물 공급가액을 재산정함이 타당한지 여부를 살피는 데 있다.

나. 관련법령

 1) 부가가치세법 제13조【과세표준】

   ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

     1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

   ⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 2) 부가가치세법 시행령 제48조【과세표준의 계산】

   ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.

   ④ 완성도기준지급 및 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하거나 계속적으로 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 계약에 따라 받기로 한 대가의 각 부분을 과세표준으로 한다.

 3) 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

   ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

     1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

     2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

     3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계

 1) 청구조합과 처분청 사이에 청구조합이 쟁점주택 분양공급계약서 작성 시 토지 및 건물의 가액을 구분기재한 사실 및 청구조합이 분양공급계약서 상 총 분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여 건물 공급분 부가가치세 과세표준을 산정하여 2011년 제1기 부가가치세 과세표준 예정 및 확정신고를 한 데 대하여는 다툼이 없다.

 2) 당심에서 ○○시 ○○구청으로부터 쟁점주택 재개발사업과 관련하여 관리처분계획인가 및 입주자 모집공고 승인과 관련된 서류를 제시받았는바 각 자료 기재내용은 다음과 같다.

   가) 2008.02.05.자 관리처분계획인가서 기재내용에 의하면,

     (1) 청구조합은 ○○시 ○○구 ○○동 70-1번지 등 233필지 30,200㎡ 상에 주택재개발사업을 목적으로 설립된 조합으로 2006.11.29. 사업시행인가를 받아 총 498세대(조합원분양 130세대, 일반분양 320세대, 임대48세대) 및 상가를 분양․임대하기로 하여 2008.02.05. 관리처분계획인가를 받은 것으로 나타난다.

     (2) 관리처분계획인가서상 사업계획

(단위 : ㎡, 백만원)

* 시행 전 평가액(추산액) 27,271백만원에는 무허가 지상물 1,120백만원이 제외되어 있음)

   나) 2010.09.13. 관리처분계획변경인가서에 의하면,

     (1) 2010.07.26. 사업시행 변경인가를 받아 총 233필지 30,200㎡에 주택재개발사업을 시행하여 총 542세대(조합원분양 128세대, 일반분양 366세대, 임대48세대) 및 상가를 분양․임대하기로 하여 2010.09.13. 관리처분계획을 변경한 것으로 나타난다.

     (2) 관리처분계획인가(변경)서상 사업계획

【공사계획 및 자금운용계획】

(단위 : ㎡, 백만원)

* 시행전 평가액(추산액) 27,271백만원에는 무허가 지상물 1,120백만원이 제외되어 있음)

【주택 공급계획】

(단위 : 세대, ㎡)

   다) 청구조합은 관리처분계획변경인가에 따라 총 542세대를 신축하기로 하고 1차 및 2차에 걸쳐 입주자 모집공고를 통해 총 366세대를 일반분양한 것으로 나타난다.

【제1차 주택형별 입주자 모집공고 승인현황(국민주택규모 이하)】

(단위 : ㎡, 천원)

【제2차 주택형별 입주자 모집공고 승인현황(국민주택규모 초과)】

(단위 : ㎡, 천원)

 3) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 청구조합은 당초 공동주택 498세대를 신축하려던 계획을 변경하여 총 542세대를 신축하는 것으로 2010.09.13. 관리처분계획변경 인가를 받기전인 2010.8.10. 청구외 (주)○○감정평가법인으로부터 2010.8.2.을 가격시점으로 하여 토지 및 건물의 감정평가를 받은 것으로 나타나며, 위 제1차 및 제2차 입주자모집공고서상 대지비는 각 세대별 대지지분에 감정평가서상 토지 단위면적당 감정평가가액 1,800,000원을 곱하여 산출한 가액과 동일하다.

 4) 청구인이 제시한 청구외 (주)○○감정평가법인의 감정평가서 기재내역은 다음과 같다.

(단위 : ㎡, 천원)

   가) 토지감정가액 산출

    (1) 인근의 정상적인 지가 수준은 1,600,000원/㎡∼1,700,000원/㎡ 내외로 탐문조사되며, 가로조건, 접근조건, 면적, 형상 등 개별적인 특성에 따라 가격수준은 층화되어 있음

    (2) 인근의 평가선례

(단위 : ㎡, 원)

     (가) 평가선례 ①은 본건 주택재개발정비사업 부지 내 토지로서 본건 아파트 신축이후 지가 상승이 예상됨

     (나) 평가선례 ②, ③은 본건과 비교 시 가로조건은 우세하나, 접근조건, 효율성, 장래의 동향 등에서 열세임

     (다) 평가선례 ④는 본건과 비교 시 가로조건, 접근조건, 효용성 등에서 본건보다 매우 열세임

    (3) 인근지역의 지가수준 및 상기의 평가선례 등을 감안할 경우, 비교표준지공시지가는 인근지역내의 정상적인 지가수준의 반영이 미흡한 것으로 조사 및 분석되는바, 상기의 평가선례 및 인근토지의 적정지가수준 등을 종합적으로 참작하여 43%의 기타요인을 상향 보정함.

    (4) 대상토지가격의 산정

    (5) 건물가격 산출개요

     (가) 구조․규모 및 용도

     (나) 신축등급

     (다) 표준단가(2008년도 한국감정원 발간 건물 신축 단가표)

     (라) 재조달원가의 결정

      상기 표준단가표 및 건축설계도를 기준으로 하여 아래와 같이 재조달원가를 결정함

 5) 청구조합이 제시한 자료에 따르면 청구조합의 일반분양분 공동주택의 수입 및 원가는 다음과 같으며, 이 건 심리 시 용지원가가 사업시행 당시 평가금액에 해당하여 용지 이익률이 높을 수 있다고 구두 주장하였다.

* 법인세 신고 시 제출된 B/S 재고자산(원가대체전) 계정 용지원가 30,372백만원(비수익사업부분 용지원가가 포함)

 6) 처분청이 부가가치세 현지확인 조사 시 쟁점주택의 분양대금 회수를 대행한 시공사로부터 제시받은 자료에 따르면 시공사는 수분양자들로부터 각 회차별 분양대금을 납입받아 선수금으로 기재하면서 총분양가액은 분양계약서상 가액으로 ‘대지가’, ‘건물가’, ‘부가세’로 구분기재하여 관리한 것으로 나타난다.

라. 판단

부가가치세법 제13조 제1항 및 제5항, 같은 법 시행령 제48조의 2 제4항에서는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하도록 하되, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 위 법 시행령 제48조의 2 제4항 각호에 정하는 바에 따라 그 건물 등의 가액을 산정하도록 규정하고 있다.

 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고, 분양계약은 통상의 매매계약과 마찬가지로 청약과 승낙에 의한 매매의사의 합치에 의하여 성립되고, 진정성립이 인정되는 이상 반증이 없는 한 그 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는 것이며, 이를 배척하려면 그 기재 내용과 다른 명시적, 묵시적 약정이 있는 사실이 인정되어야 하고(2008.4.17.선고 서울고등법원 2007누21039판결 참조),

 국가 및 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액을 실지거래가액으로 보는 것(부가 46015-721, 1999.3.18.)으로,

 이 사건 청구조합은 관할관청으로부터 주택재개발 사업시행계획인가를 얻어 설립된 조합으로 조합원 분양분 공동주택과 부가가치세 과세대상인 쟁점주택 등 총 542세대의 공동주택의 분양 및 임대에 관하여 관할관청의 관리처분계획 인가를 받은 후 일반 분양분 공동주택의 공급 시 총분양가액을 토지와 건물의 가액으로 구분하여 입주자 모집공고안 승인신청을 하여 그 승인가액대로 쟁점주택 분양계약을 체결한 사실이 제서류 기재내용에 나타나고,

 쟁점주택 분양계약 시 토지와 건물의 가액을 구분기재하여 분양계약을 체결하였다 하더라도 그 구분거래가액을 각 거래 당사자가 배척하는 명시적․묵시적 약정이 있었음을 입증할 수 있는 서류를 제시한 사실이 없는 바 분양계약서상 구분 거래가액을 실지거래가액으로 봄이 타당하다 하겠다.

 한편, 이와 같이 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분되었다 하더라도 그 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 그 건물 등의 과세표준은 부가가치세법 제48조의 2 제4항 각호의 규정에 의하는 것(부가-649, 2009.2.19)이나,

 이 사건 분양계약과 같이 토지와 건물의 일괄 공급 시 일괄 거래가액을 책정한 후 각각의 거래대상물의 가액을 구분하여 약정함에 있어 1개의 자산만을 감정평가액에 의하여 산정하고 그 자산의 가액을 일괄 거래가액에서 차감한 나머지 잔액을 다른 자산의 가액으로 산정하였다는 사유만으로는 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 없다 하겠다.

 따라서, 처분청이 쟁점주택 분양계약서 상 건물 공급가액을 부가가치세 과세표준으로 하여 산정한 이 건 부가가치세 부과처분은 달리 잘못이 없다 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.