이 유

1. 처분내용

  2010.4.1. 김AA(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되어 상속인 김BB(피상속인의 처), 김ㅇㅇ(피상속인의 자), 김CC(피상속인의 자)(이하 “청구인들”이라 한다)은 2010.10.29. ㅇㅇ세무서에 상속세를 신고하였다.

  ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 이 건 상속세조사를 실시하면서, 상속재산 중 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 73번지 ㅇㅇ지구아파트 103동 510호(전용면적 107.31㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 공동주택가격은 733백만원이나 청구인들이 유사매매사례가액 1,200백만원으로 신고한 가액을 부인하고, 같은 아파트 103동 403호의 매매사례가액 1,250백만원을 적용하여 2011.8.18. 이 건 상속세 17,025,240원을 고지결정 하였다.

  한편, 상속세 조사기간 중 청구인들은 쟁점아파트가 ‘동거주택 상속공제’ 요건에 해당된다 하여 동 공제액 388백만원을 적용하여 2011.9.21. 상속세 경정청구서를 제출하였으나, 처분청은 상속개시일 현재 피상속인의 장남 김ㅁㅁ가 ㅇㅇ시에 소재하는 상가아파트를 보유하고 있어 1세대 1주택 소유 요건에 해당되지 않는다는 사유를 들어 거부통지 하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2011.11.14. 이의신청을 거쳐 2012.4.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 피상속인의 장남 김ㅁㅁ(이하 “김ㅁㅁ”라 한다)는 실질적으로 주민등록표에 기재된 곳과 다른 곳에 거주하여 피상속인과 생계를 달리 하였으므로 피상속인과 1세대를 구성하지 아니한다.

 1) 김ㅁㅁ는 피상속인의 사망일로부터 두 달 후인 2010.6.9. 47세의 나이로 사망하였는바, 청구인들의 기억과 주변인의 이야기, 병원의무기록에 기초한 김ㅁㅁ의 거주관계는 다음과 같다.

  ① 김ㅁㅁ는 1987년경 가족이 ㅇㅇ에서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동으로 이사를 오게 되어 주민등록을 ㅇㅇ로 옮겼으며, ㅇㅇ 소재 대학교에 다니던 중 정신적 장애를 가지게 되어 ㅇㅇ병원에서 2개월 정도 치료를 받은 후 어느 정도 안정을 찾아 대학교를 졸업할 때 학교근처에서 자취를 하였다.

  ② 학교 졸업 후 ㅇㅇ 집으로 온 이후에도 병원에서 통원치료를 하였으며 ㅇㅇ동 학원가에서 자격수험준비를 하였고, 이후 1997년경 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동에서 ‘한별ㅇㅇ’라는 상호로 컴퓨터 및 주변기기를 도․소매로 판매하는 사업을 하였는바, 주민등록은 쟁점아파트에 그대로 둔 채 ㅇㅇ동에서 기거하였다.

  ③ 1998년경에 ㅇㅇ에 있는 지인의 사업을 배우기 위하여 ㅇㅇ에 있었으며, 1999년도에 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 958-1로 주민등록을 옮겼으나 임대인과의 불화로 임대차 계약을 해지하고 주민등록만 ㅇㅇ로 옮기고 ㅇㅇ 친척집에서 거주하며 사업을 돕기도 하였다.

  ④ 이후 피상속인의 소유 ㅇㅇ소재 토지 등에 대한 임대차 관리 및 피상속인의 지인에게 프랜차이즈 사업을 배우기 위해 ㅇㅇ으로 가게 되어 본인 소유의 ㅇㅇ상가 아파트에 거주하려고 하였으나 건물이 낡아 거주하지 못하고 ㅇㅇ시 친척집 등에서 거주하였다.

  ⑤ 2009년 2월경 주된 생활지역이 ㅇㅇ이어서 SK텔레콤 ㅇㅇ 대리점에서 이동전화를 개설하였으며 이때에도 휴대전화 개설 신청서상에 주민등록은 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동으로 기재되어 있으며, 2009년 8월경에는 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동에 있는 대원ㅇㅇㅇㅇ에서 근무하며 회사 사무실에서 거주를 하였다.

  ⑥ 대원ㅇㅇㅇㅇ 사업이 조기에 폐업되고 피상속인이 폐암선고를 받아 일주일에 서너번 치료를 받아야 했기 때문에 ㅇㅇ동 집에 거주하면서 피상속인의 병수발과 집안 대소사를 담당하였다.

 2) 김ㅁㅁ는 정신적 질환으로 누군가가 자기를 감시한다고 생각하여 자기의 정보가 타인에게 노출되는 것에 극도로 예민하여 주민등록은 가족이 거주하는 쟁점아파트로 해 놓고 실제 거주는 다른 곳에서 하여 주민등록과 실제 거주지가 불일치하게 된 것이다.

나. 김ㅁㅁ가 소유한 ㅇㅇ시 소재 ㅇㅇ상가아파트는 사람이 거주할 수 없는 폐가상태로서 주택으로 볼 수 없다.

 1) 김ㅁㅁ가 2001.5월 외할버지로부터 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 698-** ㅇㅇ상가아파트 536호(전용면적 69.39㎡, 이하 “상가아파트”라 한다)는 1976년에 건축되어 19**년 화재로 철골 구조가 뒤틀려지는 등 건축안전진단결과 D등급을 받아 거주가 위험한 상태의 건물이다.

 2) 김ㅁㅁ 소유부분에 대하여 전기배선이나 수도관 하자 등으로 계속 비워두다가 2006.2월부터 현재까지 전기 및 수도급수가 중지되어 사람이 거주할 수 없는 상태이다.

 3) 쟁점상가아파트는 수리도 곤란하지만 수리를 하여 주택으로 이용하려면 내력벽 보완, 전기, 보일러 배선 등 건물전체에 대한 공사비용이 오히려 주택가격 33백만원보다 초과하게 되어 현재 수리를 할 수도 없는 형편이다.

다. 피상속인의 사망당시 장남 김ㅁㅁ는 주민등록상 20대 초반부터 사망일까지 피상속인과 계속 동거한 것으로 되어있지만 실제로는 학업 또는 사업을 위해 다른 곳에 거주한 경우가 더 많았으며, 1주택 부분과 관련해서는 김ㅁㅁ 소유의 주택이 거주를 할 수 없을 정도로 낡아 폐가상태이므로 쟁점아파트에 대하여 ‘동거주택 상속공제’를 적용하여야 한다.

라. 청구인들은 국토해양부의 실거래가를 기준으로 하여 아파트 수리 여부 등 구체적 사정을 고려하여 감정평가사 등에 문의하여 공동주택가격인 733백만원인 쟁점아파트의 상속재산가액을 1,200백만원으로 신고하였다.

 1) 일반적으로 아파트 매매가액에는 인테리어 비용 등 수리비용이 포함되는 것으로 아파트 수리 여부에 따라 매매가액이 5천만원에서 1억원정도의 차이를 보이며, 쟁점아파트는 1993년에 구입한 후 거의 18여년 인테리어 비용 등 가치를 증가시키는 비용을 들이지 않고 현재까지 거주하고 있다.

 2) 처분청은 상속개시일과 가장 가까운 같은 단지 아파트인 103동 403호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액으로 상속재산가액을 판단하였으나, 국토해양부 실거래가 조회에 의하면 2009.12.～2010.10월 거래된 아파트 가액은 10층아파트 11억 9천만원, 7층아파트 12억2천만원, 8층아파트 12억3천만원, 5층아파트 11억9천9백만원으로서, 유사매매사례가액을 적용함에 있어 시기가 가장 가까운 것보다는 가장 유사한 5층의 매매사례가액을 적용하지 아니하고 비교대상아파트의 매매가액을 적용한 것은 부당하다.

3. 처분청 의견

가. 청구인들은 김ㅁㅁ는 주민등록은 쟁점아파트에 피상속인과 같이 되어 있었지만 실제로는 다른 곳에 거주하여 피상속인과 생계를 달리하여 동일세대가 아니하고 주장하고 있으나,

 김ㅁㅁ의 실거주 임대차계약 내용 및 소득 등 피상속인과 실질적으로 생계를 달리하였다는 객관적 증빙이 미비하여 피상속인과 1세대로 보아야 한다.

나. 김ㅁㅁ가 소유한 ㅇㅇ상가아파트는 장기간 공가로 방치되어 실제 사람이 거주할 수 없는 폐가상태로서 실질적인 주택으로 볼 수 없으므로, 쟁점아파트는「상증법」제23조의 2 ‘동거주택 상속공제’ 요건에 부합한다고 청구인들은 주장하고 있으나,

 ㅇㅇ상가아파트와 같은 상가건물아파트 26개 호실에 사람이 거주하고 있고, 언제라도 주택으로 이용가능한 상태로 복구할 수 있어 폐가로 보기에는 어려워 1세대가 2주택을 소유한 경우 ‘동거주택 상속공제’ 요건을 충족하지 않으므로 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

다. 쟁점아파트(103동 510호)와 비교대상아파트(103동 403호)는 층이 다르나, 같은 동․같은 면적․같은 기준시가의 아파트로서, 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사하고 비교대상 부동산의 매매사례가액 중 평가기준일에 가장 근접하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 1) 상속인이 소유한 폐가상태의 상가아파트를 주택으로 보지 아니하고 피상속인과 생계를 달리한 것으로 보아, 쟁점아파트를 ‘동거주택 상속공제’ 대상으로 볼 수 있는지 여부

 2) 청구인이 신고한 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

 1) 상속세 및 증여세법 제23조의 2【동거주택 상속공제】

  ① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거한 주택이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택가액(주택에 딸린 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 5억원을 한도로 한다.

   1. 상속개시일 현재 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 일세대 일주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)일 것

   2. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것

  ② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.

 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의 2【동거주택 인정의 범위】

  법 제23조의2 제2항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

   1. 징집

   2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유

   3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유

 3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)

   1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다

   2.～3.(생략)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

  1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

  ③～④ (생략)

  ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계

 1) 2010.4.1. 피상속인의 사망으로 상속이 개시되어 청구인들은 다음과 같이 상속재산을 평가하여 2010.10.29. 상속세를 신고하였다.

(단위 : ㎡, 천원)

 * 상속인 현황 : 김BB(처), 김ㅇㅇ(차남), 김CC(장녀)

 * 피상속인의 장남 김ㅁㅁ : 피상속인 사망 후 2개월 후 2010.6.9. 사망

 2) 피상속인의 장남 김ㅁㅁ는 상속개시일 당시 쟁점아파트(신ㅇㅇ2지구아파트)에 피상속인과 동일세대원으로 주민등록이 등재되어 있었으며, 그 거주이력은 다음과 같다(ㅇㅇ3동장 발행 주민등록초본 참조)

 3) 청구인들은 김ㅁㅁ가 피상속인과 실제로 동거하지 않았다고 주장하며 다음의 자료를 제시하였으나, 피상속인과 생계를 달리하였다고 뒷받침할만한 실거주지 임대차 내용 및 소득내용 등 객관적 자료는 제시하지 못하고 있다.

  가) ㅇㅇ병원에서 2010.9.27. 발행한 의무기록사본발행증명서 및 통원치료확인서에 따르면, 김ㅁㅁ는 2004.12.14～2010.5.31.까지 편집성 정신분열증으로 통원치료를 하였다고 기재되어 있다.

  나) 김ㅁㅁ는 1997.5.5.〜1997.9.1.까지 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ유통상가에서‘한별ㅇㅇ’라는 상호로 컴퓨터 및 주변기기 도소매업을 영위한 것으로 확인된다.

  다) 통신판매업자의 ㅇㅇ지점에서 2010.9.29. 발행한 이용계약 등록사항증명서에 의하면, 김ㅁㅁ는 2009.2.23. 통신판매업자 ㅇㅇ 직영점에서 이동전화를 개설하였으며 당시 주소지는 쟁점아파트로 기재되어 있다.

  라) 김ㅁㅁ는 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 소재 대원****에서 자동판매기 사업을 배우기 위해 2009.8.17.～2009.11.10.까지 근무하면서 회사사무실에 거주하였다고 이ㅇㅇ(대원****에서 같이 근무했다고 주장)가 2010.9.24. 작성한 거주사실확인서를 제시하였다.

  마) 김ㅁㅁ는 누군가가 자기를 감시한다는 생각을 가지고 자기 정보가 타인에게 노출되는 것에 극도로 예민하여, 자기의 실거주지로 주민등록을 전입하는 것을 꺼리게 되어 주민등록과 실제 거주가 다르게 하여 생활하였다고 청구인들은 주장하고 있다.

 4) 상속개시일 당시 김ㅁㅁ가 소유한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 698-** ㅇㅇ상가아파트 536호(전용면적 69.39㎡)에 대한 취득 및 관리 상태는 다음과 같다.

  가) 김ㅁㅁ는 2001.5.29. 매매를 원인으로 ㅇㅇ상가아파트를 외조부로부터 취득하여 보유하고 있었으며, 김ㅁㅁ 사망 후 동 상가아파트는 母인 김BB에게 상속되었다.

  나) ㅇㅇ상가아파트는 2006.2.1.부터 급수가 중지되었고, 전기는 2006.2.2.부터 자진해지하여 중지되었음이 행정통합(수도미터 정보관리)시스템 화면, 한국전력공사 고객센터 조회화면에 의해 확인된다.

  다) ㅇㅇ상가아파트는 2001년 취득한 이후 2002년부터 계속해서 재산세가 부과되고 있다.

  라) 처분청은 ㅇㅇ상가아파트를 현지 확인한바 김ㅁㅁ 소유 536호는 현 상태로는 바로 주거용으로 사용할 수 없지만, 2011.9월 현재 같은 상가건물 아파트 317호외 26개 호실에서 사람이 거주하고 있는 것으로 보아 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태로 복구할 수 있어 폐가로 보기에는 어렵다고 판단하고 있다.

  마) ㅇㅇ상가아파트는 197*년 화제로 인하여 건물 전체적으로 거주가 위험한 상태이며, 김ㅁㅁ 소유 506호는 벽, 천정, 배관 등 전부 수리가 필요한 상태로서 그 수리비용이 주택가격(33백만원)과 비슷하여 현실적으로 거주용으로 복구하기가 불가하다고 청구인들은 주장하고 있다.

 5) 쟁점아파트(ㅇㅇ지구아파트 103동 510호)에 대한 상속재산 평가액은 다음과 같다.

  가) 청구인들은 쟁점아파트는 1992년에 신축된 낡은 아파트이고 1993년에 취득 후 현재까지 계속하여 청구인들이 거주한 관계로 거의 아파트 내부수리를 하지 않아, 국토해양부 실거래가를 기준으로 아파트의 수리여부 등을 감안하여 1,200백만원을 유사매매사례가액으로 신고하였다.

- 국토해양부 실거래가 자료 -

                                                          (단위 : 천원)

 * 상속세 평가기준일 6개월 전후 같은 단지, 같은 평형 실거래가 자료임

  나) 처분청은 2010.1.20. 거래된 같은 단지, 같은 동, 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 103동 403호의 매매사례가액인 1,250백만원을 쟁점아파트의 시가로 결정하였다.

 - 처분청의 유사매매사례가액 적용 대상 아파트 -

                                                                (단위 : 천원)

  다) 00은행에서 인터넷을 통하여 제공하고 있는 쟁점아파트 단지의 같은 평형대 시세자료는 다음과 같이 확인된다.

(단위 : 천원)

  라) 청구인들은 쟁점아파트는 1993년도에 구입한 이후 거의 인테리어 비용 등 가치를 증가시킬 만한 수리를 하지 않았으며, 동․호수가 확인되지 아니한 수리된 아파트의 세면장, 거실 등의 사진을 제출하면서 유사매매사례가액 적용에 있어 아파트의 내부수리비용 등을 감안하여야 한다고 주장하고 있다.

라. 판단

(쟁점1에 대하여)

  청구인들은 피상속인의 장남 김ㅁㅁ는 피상속인과 생계를 달리하여 피상속인과 1세대가 아니며, 또한 김ㅁㅁ가 소유한 ㅇㅇ상가아파트는 폐가 상태여서 주택으로 볼 수 없어 상속개시 당시 1세대 1주택이므로 쟁점아파트는 ‘동거주택 상속공제’ 대상에 해당된다고 주장하나,

  김ㅁㅁ의 주민등록은 상속개시일 현재 피상속인과 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 소재 쟁점아파트에 같이 등재되어 있었고, 피상속인과 김ㅁㅁ가 실질적으로 생계를 달리하여 동일세대가 아니라고 인정할 만한 김ㅁㅁ의 실주거지 임대차 내용 및 소득증빙 등 객관적인 자료를 청구인들이 제시하지 못하고 있는 점,

  김ㅁㅁ가 소유한 ㅇㅇ상가아파트는 2006.2월부터 단전․단수 상태로 장기간 공가상태로 방치되어 있으나, 같은 상가아파트 27개 호실에 사람들이 거주하고 있는 것으로 확인되고 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 언제든지 주택으로 이용 가능한 상태로 복구할 수 있으므로 주택으로 보아야 하는 점(심사양도2010-0123, 2010.9.7. 같은 뜻) 등을 고려하면, 피상속인과 피상속인의 장남 김ㅁㅁ는 1세대로서 2주택을 소유한 것으로 판단되어진다.

  따라서, 처분청이 쟁점아파트는 ‘동거주택 상속공제’ 요건을 충족하지 않는다고 하여 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

(쟁점2에 대하여)

  청구인들은 쟁점아파트는 피상속인이 1993년에 취득한 이후 냉난방시설, 천정, 주방, 마루바닥 등 내부 수리 등을 거의 하지 아니한 채 상속개시일까지 계속하여 거주한 낡은 아파트이며, 공동주택가격이 733백만원임에도 같은 단지에서 거래된 국토해양부 실거래가 자료 등을 참고하여 1,200백만원으로 평가하여 정당하게 상속세를 신고하였다고 주장하고 있다. 이에 대하여 살펴보면,

  같은 단지 같은 층이 상속세 평가기간 내에 1,199백만원으로 거래가 있었던 점, 쟁점아파트의 신고가액이 00은행에서 제공하는 쟁점아파트단지의 같은 평형대 평균가액의 범위(하위 평균가 1,075백만원∼상위 평균가 1,300백만원)내에 있는 점, 청구인들이 제시한 쟁점아파트의 내부사진을 보면 냉난방 시설, 천정인테리어 등이 최근의 시설로 보여지지 않아 거의 내부수리를 하지 않고 거주하고 있다는 청구인들의 주장이 신빙성이 있어 보이는 점 등을 고려하여 보면, 청구인들이 신고한 가액 1,200백만원은 불합리한 가액이라고 보여지지 않는다.

  따라서, 처분청이 청구인들이 쟁점아파트 가액을 과소신고한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.