이 유

1. 처분내용

가. 청구인은 2008.5.19. 취득한 ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지 토지 205.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2011.4.15. ○○(주)에 양도하고 양도가액 286,000,000원 취득가액 188,777,590원 및 필요경비 32,076,830원으로 하여 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 2011.6.30. 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 증빙서류 중 필요경비로 확인되지 아니한 19,200,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 부인하여 2011년 과세연도 양도소득세 5,247,070원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 사실관계

 1) ○○ ○○택지개발지구에 수용된 쟁점토지의 원소유주인 ◇◇◇은 ◎◎공사로부터 나대지 분양시 우선분양권을 받아 우선분양권을 부동산중개사무소 소장 ☆☆☆에게 매매를 위임하였고, 청구인은 ◇◇◇으로부터 우선분양권을 2004.7.29일 명의개서를 받았다.

 2) 쟁점토지의 실제 계약은 2003.11.26일 ☆☆☆의 사무실에서 토지 분양대금을 제외한 프리미엄을 당시 부동산중개사무 실장으로 있는 ∇∇∇ 계좌로 금 19,200,000원을 지급하였고, 이후 중개사 ☆☆☆의 요구에 의하여 2004.6.24일 계약보증금 18,705,000원을 ☆☆☆ 계좌에 이체하였고, ◇◇◇이 청구인에게 제세공과금 부담을 요구하여 청구인은 대리인인 ☆☆☆에게 금 2,000,000원을 2004.6.28일 지불하고 동 지출금액에 대하여 영수증을 수령하고 추후 어떠한 추가부담을 하지 않기로 각서를 받은 사실이 있다.

 3) 쟁점토지의 분양자인 ◎◎공사의 토지매각은 2003.11월 이전에 이미 확정하여 수용토지의 소유자들에게 우선분양권에 대한 소유권(속칭 딱지)이 결정되어 있었으며, 중개인 ☆☆☆은 이러한 사실을 청구인에게 알리고 원소유자 ◇◇◇을 대리하여 실 계약서를 작성하고 프리미엄을 ∇∇∇의 계좌에 이체할 것을 요구한 후, 동 매매물건의 명의 변경이 종결된 후 실계약서를 돌려달라고 하여 실계약서와 권리의무승계계약서를 맞교환한 사실이 있다.

 4) 또한, 청구인은 2012.1.11일 제출한 과세전적부심사청구시 동 프리미엄에 대한 자료를 확보하고자 관련은행을 확인한 바, ∇∇∇의 계좌는 ○○은행 ○○지점의 2070-2*****이며, ☆☆☆의 계좌는 ○○은행 ○○ 중앙지점의 415-0-*****-**-***로 청구인의 거래은행인 ○○은행에서 확인되었습니다. 그러나 위 내용을 확인하는 과정에서 ∇∇∇과 ☆☆☆의 인적사항을 열람하고자 하였으나, 청구인 개인자격으로는 인적사항을 알려줄 수 없다는 관련은행직원의 대답을 들었다.

 5) 이러한 청구인의 주장에 대하여 처분청은 단순히 검인계약서에 기재된 계약일인 2004.7.29일보다 8개월전에 입금된 사실만을 가지고 필요경비로 인정할 수 없다고 하여 동 양도소득세를 과세하였다. 이는 거래당시의 검인계약서가 실제내용과 달리 요식행위의 일환으로 작성된 것을 간과한 사례이며, 또 청구인의 양도소득세 결정시 제시한 ∇∇∇에게 지급된 관련계좌와 ∇∇∇을 확인하지 아니하여 실제 벌어진 당시의 증빙을 무시하였다.

나. 결론

 청구인이 세상물정에 어두워 실계약서를 확보하지 못한 것에 대한 책임은 있을 수 있으나, 청구인이 2003.11.26. ∇∇∇에게 지불한 프리미엄 19,200,000원 지급은 사실이며, 청구인의 힘으로는 ∇∇∇과 ☆☆☆에 대한 인적사항을 확인하기가 불가능하여 처분청에서 ∇∇∇과 ☆☆☆의 인적사항을 알려주시기 바랍니다. 만약 청구인에게 인적사항을 알려주기가 불가능하다면, 청구인이 제출한 계좌를 가지고도 처분청에서는 ∇∇∇에 대한 확인조사가 가능하다고 판단되며, 과세관청에서는 청구인이 제출한 통장을 근거로 하여 ☆☆☆과 ∇∇∇의 계좌를 조회하여 청구인의 억울한 세금의 희생자가 되지 않도록 조사하여 주시기 바랍니다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점금액 지급에 대한 검토

 1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류 중, 취득계약서(검인계약서)의 내용을 살펴보면 프리미엄(쟁점금액)에 관한 언급이 없으며, 청구인의 명의로 변경이 된 이후에 자신이 가지고 있던 실계약서와 중개인이 가지고 있던 권리의무승계계약서와 맞교환하여 청구인은 현재 쟁점토지에 대한 실계약서가 없다고 주장하나, 프리미엄의 발생 여부에 대하여 실계약서 등으로 청구인이 입증하지 아니하면 확인할 수 없다.

2) 또한, 청구인이 2003.11.26일 ∇∇∇ 계좌로 19,200천원을 송금하였으나, 송금 대상자인 ∇∇∇(청구인은 부동산 중개사무소 실장이라고 주장)의 인적사항 등이 확인되지 않는 상태에서, 계약서(검인계약서)에 기재된 계약일인 2004.7.29일 보다 8개월 전에 입금되었고, 계약서상 매도인은 ∇∇∇이 아니라 ◇◇◇이기 때문에 ∇∇∇에게 입금된 쟁점금액은 용도가 불분명하므로 이를 지급된 사실만으로 인정하기 어렵다

나. ◇◇◇의 양도소득세 신고서 등 검토

 1) 쟁점토지 전 소유주 ◇◇◇이 제출한 양도소득세 신고서에 의하면 2004.6.29. 청구인과 ◇◇◇ 쌍방합의로 매매계약서를 체결하면서 매매대금은 21,405천원으로 ◎◎공사와의 계약보증금 18,705천원에 프리미엄 2,700천원을 합한 금액으로 신고하였음이 확인된다.

 2) 청구인이 심사청구 시 제출한 서류중 ◇◇◇과 청구인이 맺은 각서 내용에 ‘제반세금 : 양도세, 취득세는 매수인이 부담한다’고 확인하고 있다

다. 결론

 청구인이 2003.11.26. 지급한 19,200,000원이 쟁점부동산의 프리미엄이라고 주장하고 있지만, 수령인인 ∇∇∇의 인적사항 등이 확인되지 않고, 청구인의 양도소득세 신고 시 제출한 계약서의 계약일보다 8개월 전에 입금된 점, 청구인이 실질적으로 관여하여 작성한 전 소유자 ◇◇◇의 양도소득세 신고서 상의 프리미엄이 2,700,000원인 점 등으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 필요경비를 부인하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득 시 우선분양권 대가로 지급하였다고 하는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

   가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

  1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

다. 사실관계

 1) 청구인은 쟁점토지 우선분양권을 원소유자인 ○○○으로부터 2004.7.29. 취득하여 2008.5.19. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 완료하고 보유하다가, 2011.4.15. ○○(주)에 양도하고 다음과 같이 2011.6.30. 양도소득세를 신고하였음이 쟁점토지 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의해 확인된다.

(단위 : 천원)

 2) 청구인이 2011.3.23. ○○(주)와 체결한 매매계약서에 의하면 쟁점토지 양도가액은 286,000천원으로 확인되며, 쟁점토지 취득가액은 쟁점토지 매각원부에서 확인된 ◎◎공사 분양가액 186,777천원 및 ◇◇◇에게 지급한 2,000천원 합계 188,777천원이며 이에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다.

 3) 쟁점토지의 등기부등본상 기재내역을 요약하면 다음과 같다.

 3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 ‘양도소득세 계산내역’을 요약하면 다음과 같다.

4) 청구인은 부동산중개사무소 소장인 ☆☆☆과 쟁점토지 우선분양권 계약을 체결하고 당시 부동산사무소 실장으로 있던 ∇∇∇에게 쟁점금액을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며 ○○은행 통장사본(446-**-******)을 제출하고 있으며 그 거래 내역을 요약하면 다음과 같다.

 5) ◎◎공사(갑), ◇◇◇(을, 양도자) 및 ○○○(병, 양수자)이 2004.7.29. 작성․날인한 쟁점토지의 ‘권리의무승계계약서’에는 2004.6.29.자로 병은 갑과 을간에 매매계약을 체결한 뒤 쟁점토지에 관한 매매계약상 일체의 권리의무를 그대로 승계하는 것으로 기재되어 있다.

 6) 쟁점토지 전 소유자인 ◇◇◇이 신고한 양도소득세 신고 내역은 다음과 같으며, 양도가액은 ◎◎공사와의 계약보증금(18,705천원)에 프리미엄 2,700천원을 합한 21,405천원으로 부동산 중개인 없이 작성된 매매계약서를 제출하였다.

(단위 : 천원)

 7) 쟁점토지 전 소유자인 ◇◇◇이 양도소득세 신고시 첨부한 거래사실확인서에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

 8) 당심에서 청구인이 쟁점금액을 부동산사무실 실장 ∇∇∇에게 이체한 계좌 및 쟁점토지 계약금을 부동산사무실 소장 ☆☆☆에게 이체한 계좌에 대해 금융증빙 확인하였고, 국세통합관리시스템에서 조회한 바 ☆☆☆은 ○○도 ○○에서 부동산중개사무소를 운영하였음이 확인되고 있으나, ∇∇∇이 부동산중개사무소 실장으로 근무하였다는 내역은 확인되지 않고 있다.

라. 판단

소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 양도가액에서 공제할 필요경비는 「취득에 든 실지거래가액」으로 정하고 있고, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다.(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결)

청구인은 쟁점토지 원소유주인 ◇◇◇이 당시 부동산 중개사무소장인 ☆☆☆에게 쟁점토지 우선분양권 매매를 위임하여 쟁점토지 우선분양권 대가로 ∇∇∇ 계좌로 쟁점금액을 이체하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 계좌이체 내역을 증빙서류로 제출하였으나,

 청구인이 매매계약 8개월 전에 ∇∇∇에게 계좌이체한 쟁점금액이 쟁점토지 우선분양권 취득대가인지 분명하지 아니 하고, 취득시 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서나 쟁점토지 우선분양권을 지급받았다는 확인서 등 이를 입증할 수 있는 증거서류를 제시하지 못하는 반면, 쟁점토지 취득계약서, 거래사실확인서 및 권리의무승계 계약서에는 쟁점토지 우선분양권이라고 주장하는 쟁점금액이 기개되어 있지 아니한 점 등으로 보아 처분청에서 쟁점금액을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.