주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.8.25. ○○ ○○ ○○ ○○ 1168번지 답 3,954㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 △△△로부터 239,000,000원에 취득하여 2005.6.22. ☆☆☆☆☆☆☆(이하 “☆☆☆☆☆☆☆”라 한다)에 215,493,000원에 수용된 것으로 양도소득세(양도차손 23,507,000원)를 신고하였다.

나. ○○○세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 2012.3.26.부터 2012.4.13.까지 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 ☆☆☆☆☆☆☆에 수용되기 이전인 2004.12.18. 청구외 ◇◇◇에게 쟁점토지를 395,000,000원에 양도한 사실을 확인하여 청구인의 양도차익을 98,668,000원으로 하여 2012.6.1. 양도소득세 84,555,710원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.29. 이의신청을 거쳐 2013.1.17. 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 2004.12.18. 청구외 □□□ 외 6명(◇◇◇ 포함, 이하 “양수인들”이라 함)과 쟁점토지를 395,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 2005.1.5. 중도금을 입금 받은 후 ☆☆☆☆☆☆☆에서 쟁점토지 등을 230,570,280원(토지 215,493,000원, 지장물 1,950,000원, 영농보상 13,127,280원)에 수용한다는 사실을 알고 양수인들로부터 매매계약 취소요구를 받았으며, 매매계약서상 양수인도 아닌 청구외 ◇◇◇이 청구인과 □□□ (청구인의 아들), 중개업자 □□□과 □□□를 상대로 손해배상 및 사기혐의로 소송을 제기하였다.

가. 쟁점토지는 청구인이 청구외 ◇◇◇에게 양도한 것이 아니라 사실상 ☆☆☆☆☆☆☆에 수용된 것으로 보아야 한다.

 1) 청구인은 정상적인 절차를 거쳐 양도소득세 신고납부를 하고자 하였으나 잔금청산일 전에 ☆☆☆☆☆☆☆에서 매매가액에 못 미치는 가액으로 수용가를 결정하자 양수인들이 매매계약 취소를 요구하였고, 청구인은 잔금청산과 등기이전을 수차례 요구하였으나 양수인들은 이행하지 않았다.

2) 양수인들은 모두 공인중개사들로 쟁점토지를 청구외 ◇◇◇에게 미등기 전매할 목적으로 취득하였고, ☆☆☆☆☆☆☆가 수용가를 매매가보다 낮게 책정하자 청구외 ◇◇◇로부터 청구인과 매매행위를 대행한 □□□(청구인 아들)이 소송 및 고소를 당하게 되어 청구인에게 손실금 보전 지불각서를 작성해 주었고, 청구인은 쟁점토지에 대해 수용 보상금을 수령하여 청구외 ◇◇◇에게 손해배상금 성격으로 지급하였다.

3)☆☆☆☆☆☆☆에서 청구인과 청구외 ◇◇◇사이의 쟁점토지 매매가액 392,000,000원보다 낮은 230,570,280원의 보상가액을 책정한 관계로 쟁점토지는 거래가 이루어진 것이 아니며, 청구외 ◇◇◇은 매매계약 취소요구 및 청구인에 대해 손해배상 및 사기혐의로 소송을 제기하였으므로 당초 지급액 392,000,000원(잔금 3,000,000원 미수취)과 수용 보상금 230,570,280원과의 차액 161,429,720원에 대한 손해배상결정만 남은 것이다.

나. 세법상 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이나 쟁점토지는 잔금청산과 등기접수가 모두 이루어지지 않았다.

 1) 청구외 ◇◇◇은 잔금을 청산하기 전에 쟁점토지가 매수 가에 훨씬 못 미치는 가격으로 수용되는 사실을 알고 있었고, 잔금 중 3,000,000원을 미입금한 것은 전체 매매가액에 비하면 미미하지만 청구인을 사기혐의로 고소하기 위하여 일부러 한 행동으로 보인다.

2)재경원 재산 46014-191(1997.8.9.)에서는 양도대금의 대부분을 지급하였더라도 사용수익을 하고 있는 경우에만 양도가 이루어진 것으로 해석하고 있고, 국심1997서2440(1998.8.19.)에서는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보는 것에 대하여 엄격하게 해석하고 있어 본 건은 잔금청산이나 등기이전이 없었으므로 양도요건을 갖추지 못하였다.

다. 상기와 같이 쟁점토지의 매매는 계약의 위약 또는 해약으로 인한 위약금 및 보상금으로 보아 소득세법상 기타소득으로 결정하여야 한다.

3. 처분청의견

가. 청구인은 쟁점토지를 청구외 ◇◇◇에게 양도한 것이 아니라 사실상 ☆☆☆☆☆☆☆가 수용한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 2004.12.18. □□□ 외 6명에게 395,000,000원에 양도하는 부동산매매계약서를 작성하고, 2005.12.8. 청구외 ◇◇◇로부터 매매대금을 수령한 사실이 판결문(△△고등법원○○○○나△△△△.4.25.,△△지방법원○○○○가합△△△△ △△△△.5.17.) 및 청구인과 청구외 ◇◇◇간에 작성한 잔금확인서를 통하여 확인된다.

나.쟁점토지에 대한 수용 보상을 받을 경우 보상가 산정에 유리하도록 하기 위해 잔금청산일인 2005.1.28.을 등기원인일로 하여 청구외 ◇◇◇에게 2005.1.31. 채권최고액 400,000,000원의 근저당권을 설정해 준 사실이 2005가합△△△△ 손해배상소송의 피고(청구인) 답변서와 △△지방법원 판결문을 통해 확인되는 점, 2005년 청구인이 ☆☆☆☆☆☆☆의 수용 보상금을 청구외 ◇◇◇이 수령하도록 확약서를 작성한 점 등을 종합 판단하여 청구인은 쟁점토지를 청구외 ◇◇◇에게 양도한 것이다.

다. 청구인은 청구외 ◇◇◇과의 매매거래는 양도의 요건을 갖추지 못하였다고 주장하나, 청구인이 피소당한 손해배상 소송 판결문(△△고등법원○○○○나△△△△, △△지방법원○○○○가합△△△△)에는 청구외 ◇◇◇이 쟁점토지의 양도대금 395,000,000원을 청구외 ○○○에게 잔금까지 지급한 것으로 나타나고, 청구인의 주장대로 잔금 3,000,000원을 미수령하였다고 가정하더라도 수령한 양도대금이 전체 매매가액의 99.24%인바, 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 대금을 청산한 것으로 보아야 한다.

라. 청구인은 손해배상 청구 대상 금액인 161,429,720원은 기타소득세로 과세하여야 한다고 주장하나, 청구외 ◇◇◇이 △△지방법원 및 △△고등법원에 제기한 소송은 매매원인 무효의 소송이 아닌 손해배상 청구의 소송으로 이는 청구인과 청구외 ◇◇◇의 매매거래가 이미 이루어졌다는 사실을 근간으로 매매가액과 수용가액과 차이에 대해 손해배상을 청구한 사건인바 법원판결문에서도 청구인과 청구외 ◇◇◇의 매매사실을 일관되게 인정하고 있는 점으로 보아 해당거래를 부동산의 양수도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

손해배상 청구대상이 되었던 매매가액과 수용 보상금과의 차액 161,430천원이 양도소득인지 기타소득인지 여부

나. 관련 법령

1) 국세기본법 제14조【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

2) 소득세법 제21조【기타 소득】

  ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

   1. ～ 9. (각 호 생략)

   10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

3) 소득세법 제88조【양도의 정의】

  ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략)

4) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

  자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

 5) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

  ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(생략)을 청산한 날로 한다.

다. 사실관계

1) 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면, 청구인은 2004.9.21.(등기접수일) 쟁점토지를 청구외 △△△로부터 취득하여 2006.7.20.(등기접수일) 공공용지 협의 취득으로 ☆☆☆☆☆☆☆에 양도하였으며, 2005.1.31. 채권최고액 400,000,00원의 근저당권을 청구외 ◇◇◇에게 설정하여 주고, 2005.6.23. 이를 해지한 것으로 나타난다.

 2) 쟁점토지의 양도소득세 신고시 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 내용은 아래「표1」과 같다.

［표1］신고시 제출한 취득․양도 매매계약서(신고일 : 2006.5.27.)

 3) 처분청이 제출한 청구인과 청구외 ◇◇◇의 쟁점토지 양도에 대한 매매계약서의 내용은 아래「표2」와 같다.

［표2］매매계약서 내용(작성일 : 2004.12.18.)

 4) 청구외 ○○○이 소송당시 제출한 잔금확인서에는「상기 토지를 거래함으로써 2005.1.28.일자로 쟁점토지 총금액 395,000,000원 중 계약금 60,000,000원, 중도금 100,000,000원, 잔금 235,000,000원을 정히 인수합니다」고 기재되어 있고, 매도인 ○○○과 매수인인 ○○○ 이 함께 날인하였다.

 5) ☆☆☆☆☆☆☆는 2005.1.27. △△ 지구 중규모 농촌용수개발사업 보상계획을 일간신문에 공고하고, 보상계획을 토지 등 소유주에게 통보하여 물건누락이 있는 경우 열람기간 내 이의신청을 하도록 안내하였음이 내부공문에 의해 확인된다.

 6)☆☆☆☆☆☆☆는 2005.3.29. 청구인에게 손실보상협의 요청을 하니 협의기간 내 협의에 응해달라는 공문을 발송하였다.

7)2005.6.8. 작성한 손실금 지불각서의 내용을 보면, 동 각서는 공인중개사들인 △△△, △△△가 ○○○에게 인감증명서를 첨부하여 제출한 것으로 「매수인 측(○○○)이 주장하는 손실보상금 165,000,000원에 대하여 중개당사자들이 지불을 각서하고, ☆☆☆☆☆☆☆에 평당 보상금액을 더 줄 것을 요구하여 최종적으로 보상금액이 나올 경우 차액 손실금만큼 지불한다」고 되어 있다.

 8) 청구인이 제출한 청구외 ◇◇◇이 작성한 입금각서(2005.6.22)에 의하면, 일금 3,000,000원을 ☆☆☆☆☆☆☆에서 입금 받은 즉시 지불하기로 약속한다고 기재되어 있으나 누구에게 어떻게 지불한다는 내용은 없으며, 소송이 종결된 지금도 3,000,000원은 받지 못하고 있는 상태라고 한다.

 9) 청구인이 2005년 ☆☆☆☆☆☆☆에 제출한 확약서에는 「쟁점토지의 토지 보상금 등 230,570,280원을 청구외 ◇◇◇이 수령하는 것을 동의하고, 차후 토지에 대하여 문제가 있을 시 민,형사상 책임을 진다」고 기재되어 있고, △△△, △△△, △△△이 날인하였다.

10)2006.5.17. △△지방법원 제◇민사부 판결문(2005가합○○○○, 손해배상)에 따르면, 원고는 청구외 ◇◇◇, 피고는 청구인 및 청구외 ○○○과 공인중개사 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 등 6명이며, 당사자 사이에 다툼이 없거나 변론 전체 취지를 종합하여 인정된 사실은 아래 「표3」과 같다.

［표3］△△지방법원 제◇민사부 판결(판결선고 : 2006.5.17.)

11) 2007.4.23. △△고등법원 제◇민사부 화해권고결정(○○○○나○○○○, 손해배상)에 따르면, 원고(피항소인)는 ◇◇◇, 피고(항소인)는 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○이며 그 내용은 아래「표4」와 같다.

［표4］△△고등법원 제◇민사부 화해권고결정(판결선고 2007.4.23.)

 12) 청구인이 제출한 울산지방법원 ○○○○가합 ○○○○의 손해배상(기)사건에서 피고 ○○○, ○○○을 소송대리한 ○○○ 변호사의 사실확인서 내용은 아래 「표5」와 같다.

「표5」사실확인서(작성일 : 2012.4.24.)

라. 판단

 청구인은 쟁점토지의 양도대금 395,000,000원 중 잔금 3,000,000원을 청구외 ◇◇◇로부터 미수령 하였고, 소유권이전 등기도 하지 않았으며, 사용 수익한 사실도 없어, 양도의 요건을 갖추지 못했다고 주장하나, 양도대금의 대부분(99.24%)이 지급되고 미미한 금액만이 남아 있어 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금청산이 이루어진 점(대법원 2009.5.28. 선고 2009두4462, 판결참조)

 청구인은 ☆☆☆☆☆☆☆의 수용 보상금을 청구외 ◇◇◇에게 직접 지급하도록 확약서를 작성함으로써 실질적으로 쟁점토지의 소유권이 이전되었다는 것을 인정한 것으로 보여지는 점

△△지방법원 제◇민사부 판결(○○○○가합○○○○, 20○○.5.17.)과 △△고등법원 제◇민사부 화해권고결정(○○○○나○○○○, 20○○.4.23.)에서도 청구인과 청구외 ◇◇◇의 매매를 기초사실로 일관되게 인정하고 있는 점 등을 볼 때 처분청이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.