주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.4.23. 경기도 **시 **구 **동 801-11 대지 260.4㎡, 건물 527.86㎡(다가구주택 11세대 이하 “쟁점부동산”이라 함)를 취득한 후 2012.8.3. 양도하고, 양도가액을 550,000,000원, 취득가액을 307,500,000원, 필요경비를 211,298,000원으로 하여 2012.10.29. 양도소득세 1,961,610원을 신고, 납부하였다.

나. 처분청(**세무서장)은 쟁점부동산의 필요경비 적정여부에 대한 세무조사를 실시하여 필요경비로 계상한 공사비용 200,000,000원(이하 “쟁점공사비용”이라 함)을 필요경비 불산입 대상으로 하여 2013.7.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 48,702,290원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.30. 이의청구를 거쳐 2014.1.24. 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인이 쟁점공사비용 지급에 대한 금융증빙을 제시하지 못하였다고 하여 쟁점주택을 리모델링한 사실까지 없어질 수는 없는 것으로, 청구인이 홍**에게 리모델링공사를 의뢰하면서 작성한 건축도급계약서와 영수증은 홍**의 자필 영수증이고 계약금 영수증은 일반적으로 인쇄된 영수증이 아니라 건설업 등에서 사용되는 견적서의 이면지에 작성된 것이며, 영수증이나 도급계약서의 종이 재질이나 보관상태 등이 모두 오래 전에 작성된 것들로서 영수시점에 따라 영수증의 형식이 모두 다른 것만 보아도 실제 영수한 사실이 있다고 할 것으로, 리모델링 공사가 있었음은 분명한 사실이고 10여년이 지난 현재의 시점에 대금지급사실을 증명하기 위한 은행거래내역을 확인하기 어렵다고 하여 공사계약서와 당사자가 발행한 영수증이 있음에도 쟁점공사금액 거래사실을 부인하는 것은 부당하다.

처분청은 조사서에서 비교 산출하였다는 약 8천만 원 정도의 리모델링 비용은 당초 부실공사로 신축된 주택을 전면 리모델링한 쟁점주택에 대한 공사와는 공사의 범위와 성격이 달라 비교의 대상이 될 수 없다. 건축도급계약서에 공사방법을 “전체리모델링 공사”라고 명시하고 있듯이 청구인이 한 리모델링 공사는 거주하기에는 근본적으로 하자가 있는 부실건축물을 건물의 뼈대만 남기고 나머지 부분을 모두 고친 공사로 일반적인 주거의 편의를 위한 수선개념의 리모델링 공사와는 성격이 다른 공사에 해당한다. 또한 처분청은 리모델링 공사의 내역이 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 있으나 건축도급계약서에 11세대의 바닥의 동파이프 교체, 보일러, 욕실, 주방공사, 지붕방수공사와 전체 콘크리트타설공사, 상하수도교체, 정화조, 건물주위콘크리트타설 등 사실상 전면 리모델링수준으로 자본적지출에 해당한다.

 처분청은 공사업자인 홍**가 사업자등록이 되어 있지 않아 쟁점공사를 하였는지 여부를 알 수 없다고 하나 현실적으로 사업자등록만 하지 않았을 뿐 건축업자는 다수가 존재하고 있고 건축계약서에서와 같이 실제 쟁점주택을 시공한 사업자이다.

나. 처분청 의견

 청구인은 조사과정에서 청구인과 고**이 공사대금으로 지급하였다고 주장하는 30,000,000원과 세입자로부터 받은 전세금 120,000,000원, 금융기관의 대출금 50,000,000원에 대한 거래내역을 제출할 것을 요청하였으나 제출하지 않고 있고, 리모델링 공사를 하였다는 홍**의 개인별 총사업내역을 국세통합전산 자료에서 조회한바, 건축업과 관련하여 사업자등록을 한 사실이 없이 2007.4.3. 사망한 것으로 확인되며, 도급계약서상 기재된 홍**의 주소는 **도 **시 **동 422-41로 기재되어있으나 2003.5.30. 주소지는 **도 **시 **구 **동 529-9 309호로 확인되므로 제출된 도급계약서 및 영수증은 신빙성이 없다.

 또한, 쟁점부동산과 비슷한 규모에 대한 리모델링 공사의 견적을 산출한바 총 공사비는 80백만 원 정도임을 감안할 때, 쟁점부동산의 공사비용이 200백만 원인 것은 지나치게 과다한 것으로 사실과 다른 허위 계약서로 쟁점공사비용을 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

○ 쟁점공사비용(200,000천원)을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략)

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

  ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

   1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

   2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

   3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

   3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

   3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

   4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 자료에 의하면, 2012.8.3. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액 550백만 원, 취득가액 307백만 원, 필요경비 211백만 원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 1,961천원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 작성한 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 실지조사 보고서 주요내용은 다음과 같다.

 (가) 청구인은 쟁점부동산을 2003.4.23. 이**으로부터 307백만 원에 취득하여 보유하던 중 2012.8.3. 이**에게 550백만 원에 양도하고 양도소득세 예정신고 납부하였다.

 (나) 쟁점부동산의 매매계약서, 등기부등본 기재가액, 국토해양부 실거래가액 조회에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액은 550백만 원으로 확인되고, 기타 양도가액 과소 신고혐의가 없어 신고 시인하였다.

 (다) 양도소득세 신고시 제출한 취득시 매매계약서 상 취득가액은 총 307백만 원으로 임대보증금 235백만 원, 은행대출금 72백만 원으로 확인되며, 양도당시인 2004년 건물기준시가는 201백만 원, 2005년 건설교통부 개별주택가격은 243백만 원인 점으로 보아 실지거래가액으로 판단하여 신고 시인하였다.

 (라) 필요경비의 자본적 지출 내역을 검토한 바, 쟁점부동산의 리모델링 공사도급계약서와 영수증 이외에 대금을 지급한 내역 등 실제 공사를 입증하는 증빙이 없으며, 리모델링 공사를 하였다는 홍**는 건설업관련 사업자등록 이력이 없고, 2007.4.3. 사망한 자로서 추가 확인이 불가능하였다.

 (마) 쟁점부동산의 리모델링공사 내역의 대부분이 필요경비 불산입 대상인 수익적 지출로 확인된다.

 (바) 그 외 취득세, 등록세 및 중개수수료 등은 실지 필요경비로 확인되어 신고시인하고, 필요경비 과다신고분에 대하여 양도소득세를 과세하고 조사를 종결하였다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 리모델링 공사와 관련하여 건축도급계약서의 주요내용은 다음과 같다.

 (가) 공사위치 : **도 **시 **구 **동 801-11호

 (나) 공사방법 : 전체 리모델링 공사

 (다) 공사면적 : 건물전체(지하 1층 지상 3층)

 (라) 공사대금 : 일금 이억원(￦200,000,000)

 (마) 공사범위

  ① 바닥 동파이프 교체작업

  ② 보일러, 욕실, 주방 (위생기구 및 싱크대 찬장 교체)

  ③ 지붕 세는 곳, 전체 방수 후 콘크리트 타설 공사

  ④ 도매 및 장판 중급이상 시공

  ⑤ 건물내 하수도 교체 및 상수도 교체

  ⑥ 정화조, 배수펌프 교체

  ⑦ 건물 주위 콘크리트 타설 및 페인트 작업

 (바) 공사금 지불 방법은 착수금 30,000천원은 2003.5.20. 지급하고, 잔금은 리모델링 공사 후 전세금 인상금 120,000천원을 지불하기로 하고, 부족금은 은행융자로 대체한다.

 (사) 청구인과 도급자 홍**, 입회인 고**이 날인하였다.

(4) 국세통합전산망 자료에 의하면, 홍**는 쟁점부동산의 리모델링 공사 당시 건축업과 관련하여 사업자등록한 사실이 없는 것으로 확인된다.

(5) 홍**는 2007.4.3. 사망한 것으로 확인되며, 도급계약서상 기재된 주소지는 **도 **시 **동 422-41이나 2003.5.20. 당시 주민등록상 주소지는 **도 **구 **동 529-9 309호로 도급계약서 상 주소지와 상이한 것으로 나타난다.

(6) 청구인이 쟁점공사비용의 지출증빙으로 제시한 공사 도급 계약서 및 2003.5.30.자 30,000천원, 2003.8.2.자 120,000천원, 2004.5.30.자 50,000천원 영수증 3매에 대한 서울지방국세청 첨단탈세방지센터의 문서감정 결과에 의하면, 2003.8.20. 작성된 영수증에 사용된 서식은 ‘전국부동산중개협회’가 ‘한국공인중사사협회’로 명칭이 변경된 2006.1.30. 이후부터 제작 보급된 영수증 서식에 작성된 것으로 나타나고, 건축 도급 계약서(2003.5.30.), 영수증(2003.5.30.), 영수증(2003.8.20.), 영수증(2004.5.30.) 5매의 감정물은 동일한 잉크성분을 가진 필기구에 의해 작성된 것으로 나타난다.

(7) 한국공인중개사협회는 2005.11.3. 구 건설교통부로부터 협회 명칭변경승인을 받아 2006.1.30. ‘전국부동산중개협회’에서 ‘한국공인중개사협회’로 명칭이 변경된 것으로 확인된다.

라. 판단

 살피건대, 청구인이 쟁점공사비용의 지출에 대한 증빙으로 제출한 공사도급계약서에는 공사내역별로 공사원가가 구분되어 있지 않고, 공사내역의 대부분이「소득세법 시행령」제163조【양도자산의 필요경비】에 따른 자본적 지출이 아닌 수익적 지출에 해당하는 공사로서 도급계약서 상 그 구분이 불분명한 점, 청구인이 대금지급의 증빙으로 제출한 공사업자 홍**가 작성·교부하였다는 영수증에 대한 문서감정 결과에 의하면, 2003.8.20.자 영수증의 경우 2006년 1월 ‘전국부동산중개업협회’가 ‘한국공인중개사협회’로 명칭 변경된 후의 협회 로고와 명칭으로 제작·보급된 영수증 서식에 작성된 것으로 확인되어 2003.8.20.에 대금을 지급하고 그 증빙으로 받았다는 청구인의 주장과 배치되는 점, 국세통합전산망자료에 의하면 홍**는 부동산중개업 및 컴퓨터부속 도매업을 영위하던 자로서 건설업 관련 사업이력이 없었던 것으로 미루어 실제 쟁점부동산의 리모델링 공사를 수행하였다고 보기 어려운 점 등을 고려할 때, 쟁점공사비용을 필요경비에 산입하지 아니하고 양도소득금액을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.