주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분내용

가. 청구인은 1996.11.29. 서울시 ○○빌라 402호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2011.11.25. 380,000,000원에 양도하고, 2012.1.30. 취득가액은 환산가액 164,989,241원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 청구인은 2013.12.11. 쟁점부동산에 대한 분양계약서를 첨부하여 취득가액 365,552,991원으로 경정청구 하였다.

다. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 쟁점부동산을 자가 신축한 사실을 확인하고 2014.2.5. 경정청구 거부 통지를 하였다.

라. 이에 따라 청구인은 2014.5.12. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

가. 처분청에서 시공사가 (주)○○건설(이하 “○○건설”이라 한다)이 아닌 (주)○○종합건설(이하 “○○종합건설”이라 한다)로 ○○건설로부터 분양을 받지 않았다는 주장에 대하여(처분청의 경정청구 거부 사유),

 1) 첨부된 건설도급계약서에는 ○○빌라 12세대와 ○○건설이 공사계약을 체결하였고, 협약계약서에는 건축주 대표 원주민 정○○ 외 11인과 ○○건설 대표이사 이○○ 외 연대보증인이 수급계약을 체결하였다.

 2) 청구인 등이 수급보증이 된 것은 당시 ○○건설이 여러 단지 연립을 재건축하고 있어 ○○건설의 건설자금을 염려하여 ○○빌라 주민이 잔여세대 분양받을 사람을 수급보증인으로 할 것을 주장하여 본인 등이 인감을 첨부하여 수급보증인이 된 것이다.

 3) 청구인은 경정청구 거부통지를 받을 때까지도 ○○종합건설은 전혀 알지 못하는 회사였으나 차후 수소문 끝에 알아본바 ○○건설이 단종면허라 종합건설면허를 대여하여 사용한 것을 알게 되었다.

 4) 하지만, ○○건설, ○○종합건설이나 또는 ○○빌라 원주민이 공짜로 집을 줄 리 없으니 결국 본인은 대금을 지불하고 집을 구입하였으며, 제출된 매매계약서는 당시 작성된 계약서가 맞다.

 5) 청구인은 수급보증인으로 되어있을 뿐더러 분양계약 당시 4층(분양면적 약45평)과 복층(옥탑층 약25평)을 분양받아 분양가도 다른 집보다 많이 책정되었다.

나. ○○건설의 파산으로 인해 많은 손해를 입었다.

 1) ○○건설은 자금부족으로 선 분양금을 요구하여 본인의 처 이○○이 지인들의 돈을 빌려다 주고 어음을 받기도 하고 선금을 많이 지불하였으므로 ○○건설 대표 이○○이 주장한 액수를 수용할 수밖에 없었다.

 2) ○○건설은 쟁점부동산의 완공 시점에서 부도 파산되어 발행된 어음이 정리되지 못하자 돌연 채무자가 되어 많은 채권자에게 시달림을 받아 지금도 많은 고통을 받고 있는 형편이다.

 3) ○○건설이 파산되어 2년이 넘도록 준공을 받지 못하여 본인 처와 원주민 몇 사람이 앞장서 많은 우여곡절 끝에 준공을 받았다.

 4) 하지만 이런 중에도 ○○종합건설은 전혀 나타나지 않아 알지 못했으며, 결국 공부상에 기록된 회사로 실제로 분양자와는 무관하다.

다. 쟁점부동산의 취득가액은 ○○건설로부터 분양받은 363,000,000원에 필요경비 2,552,991원을 합하여 365,552,991원이다.

<사전열람 후 추가의견>

 1) 분양가에 대하여,

    당시 ○○건설은 분양가를 정해놓고 분양한 것이 아니라, 레미콘을 사용하고 이에 대한 대금으로 ○○빌라를 양도하는 등 그때그때 각각의 사정에 의하여 정한 것으로 알고 있다.

    청구인 주택은 선분양 형식으로 ○○건설에서 미리 돈을 요구하여 지불하다보니 결국 다른 돈까지 빌려다 주게 되었으며, 집값도 다른 호수보다 많이 책정된 것을 그 후에 알게 되었다.

    결국 많은 돈을 주다보니 본의 아니게 투자자로 보이게 되었으나, 실은 받은 어음이 해결되지 않아 재판까지 하였고, 그 과정에서 투자자가 아님이 밝혀졌다. 그 재판에서 승소는 하였으나 끝내 받지 못하고 전세주고 있었던 본인의 집까지 팔게 되었다.

3. 처분청 의견

가. 청구인은 쟁점부동산을 시공사 ○○건설로부터 분양 받았으며 이에 대한 증빙서류로 분양계약서 사본을 제출하였으나,

 1) 청구인은 쟁점부동산의 토지를 분양이 아닌 매매를 등기원인으로 취득한 사실이 공부상에 의해 확인된다.

 2) 공부상 쟁점부동산은 시공사 ○○건설이 아닌 청구인의 명의로 1996.11.29. 소유권보존등기가 완료되었으므로 분양을 받았다고 볼 수 없다.

 3) 또한, 분양계약서 상의 매도자인 시공사 ○○건설은 건물의 준공일(사용승인일자: 1996.10.25.) 이전인 1994.12.31. 과세관청에 의해 직권 폐업된 건설사로 확인되며,

 4) 양도물건의 건축물대장에 의하면 건축주가 정○○ 외 18인으로 토지 소유자이며 시공사가 ○○건설이 아닌 ○○종합건설로 기재되어 있다.

나. 상기 내용과 같이 쟁점부동산을 분양에 의해 취득하였다고 볼 수 없으며, 시공사가 ○○건설이 아닌 ○○종합건설로 확인되는바, 분양계약서에 기재된 분양가액을 양도물건의 실제취득가액으로 보기 어려우므로 당초 청구인의 경정청구를 기각한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

  ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

  ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

   1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

  ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

   2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

  ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

   1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

   2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

   3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계

 1) 청구인의 경정청구 내용은 다음과 같다.

                                                                    (단위 : 원)

 2) 처분청은 2014.2.5. 작성된 경정청구 보고서를 제시하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

 3) 처분청에서 제시한 2014.1.20. 발급된 쟁점부동산의 등기부 등본은 다음과 같다.

(토지)

(건물)

 4) 처분청에서 제시한 2014.1.20. 발급된 쟁점부동산의 집합건축물대장의 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

 5) 처분청에서 제시한 2014.2.5. 발급된 청구인의 주민등록 초본에 의한 주소이력은 다음과 같다.<표 생략>

 6) 청구인은 ○○건설과 1991.4.29. 작성된 “부동산매매계약서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.

 7) 청구인은 1991.2.10. ○○건설과 계약한 “건설도급계약서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

 8) 청구인은 기존 연립소유자 12명이 ○○건설과 계약한 “공사 소재별 마감재료표 및 품명 명세서” 사본을 제시하였으며, 동 명세서에는 ○○건설 및 12명의 도장과 각장마다 간인 날인되어 있다.

  ○ 또한, 기존 12명의 ○○연립 소유자의 호수를 기재하고 있으며, 1층에 6세대, 2층에 6세대 총 12세대로 구성되어 있음을 알 수 있다.

 9) 청구인은 “건설공사 협약계약 정관” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

 10) 청구인은 1991.3.22. ○○건설과 ○○연립 소유자가 작성한 “합의각서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

 11) 청구인은 ○○건설로부터 받은 “약속어음” 사본을 제시하였으며, 약속어음의 내용은 다음과 같다.

 (수취인 : 청구인, 지불지 : ○○건설, 발행인 : 이○○) (단위 : 백만원)

 12) 국세통합시스템에 의해 확인된 ○○건설 법인사업자 기본사항은 다음과 같다.

 13) 쟁점부동산 소재지 ○○빌라 4층 거주자와 401호, 403호 취득자(현재 거주)와 통화 결과, ○○건설이 ○○주택 19세대를 재개발하여 신축한 사실이 있으며, 1991년 말경에 신축이 완료되었으나 법적인 하자로 준공검사를 받지 못하여 ○○건설과의 소송, 민원청구 등을 하여 1996년 10월 사용승인을 받고 소유권 보존등기를 하였다고 진술하고 있다.

 14) ○○빌라 4층 4세대는 청구인의 쟁점부동산과 동일한 면적으로 확인되며, 심리담당자가 취득자에게 유선 상으로 확인한 분양금액은 다음과 같다.

                                                     (단위 : ㎡, 백만원)

  ○ 403호의 경우, 신축 후 분양이 되지 않아 ○○건설이 자금난을 겪자 특별히 낮은 가격에 분양을 받게 되었다고 진술하고 있다.

라. 판단

    청구인은 쟁점부동산을 ○○건설로부터 363백만원에 분양받았다고 주장하고 있어 이를 살펴보면,

    첫째, 쟁점부동산은 청구인이 제시한 건설도급계약서 등과 쟁점부동산이 소재하고 있는 ○○빌라의 같은 층, 같은 면적 분양자들에게 확인한 결과, 쟁점부동산을 ○○건설에서 신축하고 청구인이 ○○건설로부터 취득한 사실은 확인되나, 청구인은 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 165백만원으로 신고하였으며, ○○건설로부터 취득한 매매계약서의 취득가액이 동일한 조건의 다른 입주자 취득가액보다 월등히 높게 기재되어 있는 점,

    둘째, 청구인은 분양대금을 지급하고 ○○건설로부터 어음을 받았다고 주장하며 221백만원의 어음사본을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 어음 발행일자가 1991.6.25. 5백만원, 1990.11.5. 4백만원, 1991.4.23. 50백만원, 1991.5.22. 30백만원 합계 89백만원은 쟁점부동산 취득과 관련없는 청구인과 ○○건설 간의 별도의 자금거래로 확인되며, 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 청구인의 주장을 인정할 수 있는 구체적인 관련서류의 제출이 없는 점 등에 비추어 볼 때,

    처분청에서 청구인이 경정청구 시 제출한 부동산매매계약서를 인정하지 않고 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.