주 문

이 건 심사청구는【기각】결정합니다

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.9.17. ○○ ○○시 ○○지구 64블럭 08-07필지(분양면적 256.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 전 소유자 정AA(이하 “분양권매도자”라 한다)로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점토지분양권”)로 취득하여, 2003.2.27. 소유권이전등기 후 2010.5.4. 460,000천원에 양도하고 양도소득세 신고·납부하였다.

나. 양도소득세 신고 당시 청구인의 관할세무서인 □□세무서장은 청구인이 신고한 취득가액 157,668천원¹⁾과 분양권매도자가 신고한 양도가액 32,892천원²⁾이 상이하여 확인한바, 청구인이 신고한 거래사실확인서 등에 의해 취득가액이 타당한 것으로 보아 분양권매도자 관할세무서인 △△세무서로 실가 상이 과세자료로 통보하였다.

 △△세무서장은 □□세무서장이 통보한 과세자료에 의거 분양권매도자의 양도가액을 157,668천원으로 경정하여 2011.12.12. 과세예고통지하였고, 분양권매도자는 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 제기하여 2012.2.7. 채택 결정되어 청구인의 관할서인 ◎◎세무서로 양도소득세 실가 상이 과세자료로 재파생되었다.

다. 처분청에서는 △△세무서장으로부터 수보한 과세자료에 의거 2014.10.14. 청구인에게 양도토지 취득가액을 97,050천원³⁾으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 32,959,140원을 고지 결정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2015.3.27. 심사청구를 제기하였다.

2. 청구 주장

가. 토지취득 시 취득가액은 청구인이 한국수자원공사에 납부한 64,158천원과 부동산중개인에게 지급한 93,510천원, 합계 157,668천원이다.

 처분청에서는 분양권매도자의의 양도가액이 97,050천원임이 확인되어 청구인의 취득가액을 동 금액으로 경정하였으나, 청구인은 양도토지 취득시 분양권매도자와 직접 계약한 것이 아니라 전 소유자의 모든 행위를 위임받은 공인중개사 서BB 대표(이하 ‘대리인’이라 한다)와 거래하면서 분양권매도자가 2001.9.17.까지 한국수자원공사에 납부한 30,892천원과 권리금 62,618천원 합계 93,510천원 분양권매도자의 대리인에게 지급하였고, 2001.9.17.까지 한국수자원공사에 미지급된 64,158천원을 청구인이 납부하여 총 매매대금이 157,668천원임이 청구인에게 양도한 분양권매도자의 거래사실확인서와 인감증명서, 분양권매도자 대리인의 영수증에 의거 대금지급 사실이 입증되므로 청구인의 필요경비인 취득가액은 157,668천원이다.

 나. 분양권매도자가 양도한 거래한 금액이 97,050천원이라 하더라도 청구인이 분양권매도자의 모든 권한을 대리한 대리인에게 지급한 157,668천원을 청구인의 필요경비인 취득가액으로 인정하여야 한다.

3. 처분청 의견

청구인의 주장은 아래와 같은 사유로 청구이유가 없다.

 ① 청구인이 제출한 거래사실확인서 사본은 분양권매도자가 △△세무서의 과세전적부심사청구시 제출한 거래사실확인서와 상이한 점, ② 한국수자원공사 분양가액이 95,050천임에도 불구하고 청구인이 제출한 거래확인서에는 분양가액이 157,668천원으로 잘못 기재된 사실 등으로 보아 신뢰할 수 없는 점, ③ 청구인이 제출한 영수증에도 분양권매도자(대리인 포함)의 서명이 없는 점, ④ 금융거래 자료 등 객관적 증빙자료가 없는 점, ⑤ 쟁점토지분양권에 대한 검인계약서에 매매대금이 32,892,000원으로 기재된 점 등으로 미루어 청구이유가 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  전 소유자가 신고한 양도가액과 다른 청구인의 취득가액이 정당한지 여부

나. 관련 법령 등

 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

   나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

∼ 중략∼

  ⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

   2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

 2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

  ⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

   1. 삭제 <2009.12.31>

   2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

다. 사실관계

 1) 토지분양계약서 및 등기부등본 등에 의하여 확인되는 사항은 아래와 같다.

 ○ 분양권매도자와 한국수자원공사가 체결한 토지분양계약서의 분양대금 납부 약정내역(총 95,050,200원)

 ○ 청구인은 2001.9.17. 분양권매도자로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취득한 후 토지분양계약서대로 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 693-7번지 대지 256㎡를 한국수자원공사로부터 2003. 2.27. 소유권이전함

2) 청구인이 제출한 거래사실확인서 및 기타서류는 아래와 같다.

 ○ 청구인이 제출한 거래사실확인서는 다음과 같으며, 2001.8.25. 발급받은 분양권매도자의 인감증명서가 첨부되어 있음

 ○ 청구인이 제출한 영수증은 2장이며 양지공인중개사(대표자 서BB)의 명판이 인쇄된 양식이며, 내용은 다음과 같음

  - 2001. 8. 22. 64-8-7 계약금 4,000,000원 영수하였음이 안CC, 서DD을 대리하여 서BB이 서명함

  - 2001. 9. 17. 잔금 89,510,000원 영수하였음이 장EE을 대리하여 서BB이 서명함

 ○ 양지공인중개사(대표자 서BB)

  - 소재지 : ○○시 ○○1동 763-2

  - 개업일 2001.4.1, 폐업일 2002.3.30.

3) △△세무서의 분양권매도자 과세전적부심사청구내용은 아래와 같다.

 ○ 제출한 거래사실확인서는 다음과 같으며, 2001.9.14. 발급받은 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있음

 ○ 청구인과 분양권매도자가 각각 제출한 거래사실확인서를 보면, “거래 금액의 내용” 부분을 제외한 나머지 부분을 작성하여 복사한 후 각각 거래 금액의 내용을 기재한 것으로 보여짐

 ○ 과세전적부심사청구시 제출한 부동산매매계약서(검인계약서) 내용

  - 매매대금 32,892,000원, 계약금 3,000,000원(계약과 동시에 매도인에게 지불), 잔금 29,892,000원(2001년 9월 17일 중개업자 입회하에 지불함)

  - 특약사항은 현 상태하의 계약임. 2차, 3차 중도금 및 잔금(￦64,158,000)은 매수인이 지불, 승계하는 조건임. 기타사항은 부동산 일반관례에 준함

 ○ 과세전적부심사청구 판단

  - 제출한 거래사실확인서는 청구인이 제출한 거래사실확인서의 사본에 거래금액만을 수기로 작성한 사실과 실제 총분양가액은 95,050,200원임에도 총분양가액을 157,668,000원으로 잘못 기재한 사실 등으로 보아 신뢰할 수 없다고 보여진다.

  - 제출한 영수증에도 청구인이 서명한 사실이 없는 것으로 보아 청구인이 영수증에 기재된 매매대금 영수증 4,000천원과 89,510천원을 영수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 양도한 이후 안○○, 서○○, 장○○ 등으로 거래가 이루어 졌을 가능성이 있으므로, 청구인에게 총권리금을 부담케 하는 것은 불합리하다 할 것이다.

라. 판 단

청구인은 토지취득가액이 한국수자원공사에 납부한 64,158천원과 부동산중개인에게 지급한 93,510천원, 합계 157,668천원이라고 주장하는바 이에 대하여 살펴본다.

이 건의 쟁점은 전 소유자가 신고한 양도가액과 다른 청구인의 취득가액이 정당한지 여부에 대하여 다툼이 있는바, 청구인이 제출한 거래사실확인서 사본은 분양권매도자가 △△세무서의 과세전적부심사청구시 제출한 거래사실확인서와 다른 점, 쟁점토지 취득에 관한 금융증빙 등 객관적인 자료가 부족한 점, 쟁점토지 분양권에 대한 검인계약서에 매매대금이 32,892천원으로 기재된 점, 분양권매도자의 과세전적부심사청구에서 쟁점토지의 양도가액이 32,892천원으로 확정된 점 등을 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로「국세기본법」제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.