주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 단독주택(건물면적 130.5㎡, 대지 131.3㎡이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2013. 1. 22. 상속을 원인으로 취득하여 2013. 10. 10. 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 거래가액 235,000,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)을 양도가액으로 하고 쟁점주택의 고시주택가격 96,400,000원을 취득가액으로 하여 2015. 1. 7. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 41,550,523원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015. 4. 7. 이의신청을 거쳐, 2015.7.10. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

 청구인이 2015. 3. 30. 쟁점주택에 대해 감정평가법인 2곳에 감정을 의뢰한 결과 각각 229,887,300원, 231,109,000원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 평가되어 쟁점양도가액과 유사한바, 쟁점양도가액을 쟁점주택의 취득가액으로 함이 타당하다.

3. 처분청 의견

 쟁점양도가액과 쟁점감정가액은 상속개시일 이후 6월의 기간이 경과하여 이루어진 것이어서 쟁점주택의 시가로 볼 수 없으므로 쟁점주택의 취득가액을 고시주택가격으로 평가한 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택의 양도가액을 상속 개시일 현재 시가(취득가액)로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

  ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

 3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 4) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

   4. 주택

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2>

   2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

    가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

   나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30>

   1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

   2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

   3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

다. 사실관계

 1) 등기사항전부증명서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2013. 1. 9. 상속을 원인으로 취득하여 2013.10.10. 매매를 원인으로 양도하였고, 상속세와 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 나타난다.

 2) 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 등기사항전부증명서상의 매매가액을 양도가액으로 하고, 상속세 및 증여세법 고시주택가액을 취득가액으로 하여 다음과 같이 양도소득세를 결정하였다.

 3) 청구인이 제시한 감정평가서에 의하면, 쟁점주택에 대한 감정평가서 작성일은 2015.3.30., 감정평가 기준시점은 2013.1.9., 감정평가액은 229,887,300원과 231,109,000원으로 나타나는바, 감정평가내역은 다음과 같다.

 4) 쟁점주택의 고시주택가격을 보면 다음과 같다.

라. 판 단

「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 토지, 건물 등의 경우에는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고,「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일, 감정가액평가서를 작성한 날 등을 기준으로 하도록 규정하고 있다.

 청구인은 쟁점양도가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 매매계약일은 상속개시일인 2013. 1. 9.로부터 약 8개월이 경과한 2013. 10. 10.이어서 쟁점양도가액을 상속개시일 현재 쟁점주택의 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 한편 청구인이 제시한 감정평가서는 상속개시일인 2013. 1. 9.로부터 약 2년 3개월이 경과한 2015. 3. 30. 작성되었는바, 쟁점양도가액의 시가인정 여부와는 관련이 없는 것으로 판단된다.

 따라서, 처분청이 쟁점주택의 시가가 불분명한 것으로 보아 쟁점주택의 고시주택가격을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.