주 문
이 건 심사청구는 인용합니다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 경기 00시 00면 00리 00 000동 000호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2010.9.1. 임의경매로 취득한 후, 2015.2.25. 정ㅁㅁ에게 양도(매매)하고, 2015.4.14.양도가액을 60백만원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 신고하였다.
처분청은 쟁점주택 등기부등본에 나타나는 매매가액 70백만원을 쟁점주택의 실제 양도가액으로 보아 2016.3.1. 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 원을 경정･고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2016.6.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점주택의 실제 양도가액은 60백만원이나 매매당시 매수인의 대출편의를 위해 70백만원으로 계약서를 작성한 것뿐이고, 계약서 작성시 실제 매매가액이 60백만원이라는 내용의 약정서를 작성하였다.
나. 처분청 의견
쟁점주택 매매계약서와 등기부등본에는 양도가액이 70백만원으로 확인되고, 양수자인 정ㅁㅁ는 쟁점주택을 취득한지 2달 만에 75백만원에 양도한 사실이 있으므로 60백만원에 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
양도가액을 실제 받은 금액보다 많게 하여 이중계약서를 작성하였는지
나. 관련법령
1)소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
2)국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
3)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산거래의 신고】
① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
② 중개업자가 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항에도 불구하고 해당 중개업자가 제1항에 따른 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고하여야 한다)를 하여야 한다.
⑤ 부동산거래신고에 관하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 거래당사자가 중개업자로 하여금 제2항에 따른 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하는 행위
3. 제1항ㆍ제2항 또는 제6항에 따른 부동산거래신고에 대하여 거짓신고를 조장하거나 방조하는 행위
4)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제51조【과태료】
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
3. 제27조제5항제1호을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자
10. 제27조제5항제3호를 위반하여 부동산거래신고에 대하여 거짓신고를 조장하거나 방조한 자
다. 사실관계
1) 국세통합전산망에는 청구인이 2015년 중 다음과 같이 양도소득세 신고한 것으로 나타난다.
(단위 : 백만원)
양도물건 | 건물면적 | 양도일 | 양도가액 | 취득가액 (경락가액) |
쟁점주택 102동301호 | 건물 84.55 | 2015.2.25 | 60 | 45 |
같은 곳 103동 102호 | 건물 84.55 | 2015.9.21 | 70* | 55 |
* 103동 102호 : 신고시 제출된 70백만원의 양도계약서는 중개인 없는 쌍방계약서이며, 청구인은 이 건 심리자료로 또 다른 쌍방계약서를 제출하였는데 매매가액이 58백만원으로 되어 있으며, 청구인은 실제 매매가액이 58백만원이나 매수인의 요청에 의해 70백만원의 쌍방계약서를 작성해 주었다고 주장하고 있음
2) 청구인이 제출한 쟁점주택 매매계약서와 약정서의 주요내용은 아래와 같으며, 매매계약서와 약정서에 날인된 매도자, 매수인, 중개인의 도장은 서로 일치한다.
①매매계약서(2014.12.12. 작성)
- 매매대금 : 70백만원
- 계약금 : 7백만원(계약시 지불, 영수자 청구인 날인)
- 중도금 : 30백만원(은행대출금으로 대치)
* 융자금 30백만원(수협은행)을 승계
- 잔금 : 33백만원(2015.1.13. 지불조건)
* 매도인 청구인, 매수인 정ㅁㅁ, 중개인 정AA 각각 날인함
②약정서(2014.12.12. 작성)
-쟁점주택 매매계약서에 매매금 70백만원으로 약정하고, 실매매금은 60백만원으로 함. 차후 은행대출금 30백만원을 승계하고, 계약서에는 잔금 33백만원이나 실잔금은 23백만을 지불키로 함
* 하단에 청구인, 정ㅁㅁ(매수인), 입회인 정AA(중개인)이 각각 날인함
※ 청구인은 약정서와 동일한 취지로 2016.1.26. 작성된 중개인의 확인서를 제출함
3) 한편 이 건 심사청구 전에 청구인은 과세전적부심사청구를 하였고, 동 결정서에는 심리담당자가 매수인 정ㅁㅁ와 전화통화한바 약정서는 양도자의 요청으로 작성하였을 뿐 매매계약서상 매매금액으로 취득하였다고 진술하였다고 기재되어 있다.
4) 청구인은 실양도가액이 60백만원이라고 주장하면서, 잔금을 실제 23백만원만 받았다는 근거로 청구인 은행계좌 내역을 제출하였으며, 이에 따르면 2015.3.3. 20백만원이 입금된 것이 확인된다.
5) 청구인은 당시 등기이전이 원활하지 않아 법무사에게 의뢰(2015.2.23. 50만원을 송금한 금융자료 제출)하였고 등기가 완료된 후인 2015.3.3. 잔금 23백만원을 수표로 받아 20백만원은 위 4)와 같이 입금하였고 나머지 3백만원은 입금하지 않고 사용하였다고 주장한다.
6) 등기부등본에는 2015.2.23. 매매를 원인으로 2015.2.25. 접수된 사실이 나타나므로, 청구인이 2015.3.3. 잔금을 수령하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.
7) 쟁점주택 등기부등본에는 다음과 같은 사항이 확인된다.
○2010.9.1. 청구인이 쟁점주택을 임의경매로 취득
○2010.11.3. 근저당 설정(채무자 청구인, 채권최고액 39백만원)
○2015.2.25. 청구인은 정ㅁㅁ에게 70백만원에 양도
○2015.4.21. 정ㅁㅁ는 박BB에게 75백만원에 양도
○2015.4.30. 위 2010.11.3.자 근저당 말소
○2015.6.3. 박BB는 정ㅁㅁ에게 78백만원에 다시 양도
<주요 내용> 청구인 : 7천만원 부동산 줬나 매수인 : 예, 소개비까지 다해서 그렇게 줬음 매수인 : 서로 지금 갑을공방 해보야 답이 없을 거 같고, 세금이 160만원 나왔다면 유사장(청구인)하고 저(매수인)하고 반반씩 내도록 하죠 청구인 : 6천만원 줬습니다하면 끝나는데 7천만원이 나하고 무슨 상관이 있나 매수인 : 6천만원 줘서 끝나는 게 아니고, 유사장(청구인)하고 나(매수인) 거짓신고 했다고 과태료 2백만원씩 나옴 청구인 : 어쨌든 저한테 6천만원으로 계약이 된 거 아닙니까, 계약서만 써줬지 매수인 : 그게 이중계약서 작성해서 집어넣은 걸로 됨 매수인 : 사실 그 사람들 그 몰래 그 저기 다 받아가지고 그냥 뭐 술 먹고 다 먹고 그걸 없애버렸나 본데, 그 때 싹 사준다고 해가지고 한 거니까,,,, |
8) 청구인은 이 건 심사청구 심리자료로 청구인이 매수인과 2016.4.12. 전화통화한 녹취록(000속기사무소 2016.6.20. 작성, 원본과 상위없음을 확인)을 제출하였으며, 동 녹취록에는 다음과 같은 내용이 나타난다.
9) 이 건 심리를 위하여 2016.7.1. 당시 중개업자인 정AA와 전화통화한바, 청구인 주장과 같은 내용으로 매수인의 요청으로 대출을 받을 수 있도록 하기 위해 70백만원의 계약서를 작성해 주고 실제 매매대금인 60백만원의 약정서를 작성하였다고 진술하였다.
라. 판단
살피건대, 쟁점주택 매매계약서와 약정서를 살펴보면 작성일자가 2014.12.12.로 같고, 매도인과 매수인 및 중개인의 날인된 인장이 동일한 것으로 나타나는 점, 중개인은 약정서와 같은 내용으로 확인서를 작성･제출하였고 심리담당 공무원에게도 실제 매매가액이 60백만원이나 매수인의 부탁으로 사실과 달리 계약서를 작성하였다고 진술한 점, 중개인이 과태료 등의 불이익을 감수하면서까지 이중계약서를 작성하였다고 진술할 이유가 없는 점, 일반적으로 이면계약서는 가장거래에 대하여 향후 담보목적으로 작성하는 것인 점 등을 종합해 보면, 쟁점주택의 실제 양도가액은 약정서에 기재된 60백만원으로 보인다.
따라서 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 70백만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
